Можно ли вернуть деньги с нотариуса за несостоявшуюся сделку купли-продажи квартиры с маткапиталом и как вернуть квартиру обратно, если покупатель требует оплатить все расходы

Право продавца требовать оплаты либо возврата квартиры при неполной оплате

По договору продажи недвижимости продавец передаёт в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязан уплатить цену. Переход права уже зарегистрирован, поэтому квартира перешла к покупателю, а у него возникла встречная денежная обязанность.

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса
   — ст. 486 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации ключевые последствия таковы. По общему правилу покупатель обязан уплатить цену полностью, если договором не предусмотрена рассрочка. Вы передали квартиру и зарегистрировали переход права, покупатель внёс только часть наличными, а «маткапитальная» часть не поступила, поскольку СФР отказал в распоряжении средствами (ребёнку нет 3 лет). Это означает неисполнение покупателем обязанности по оплате в согласованной части.

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров
   — п. 3 ст. 488 ГК РФ

Пункт 3 ст. 488 ГК РФ (применимый к продаже в кредит, то есть с оплатой через время после передачи) прямо даёт продавцу в этом случае выбор: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. То есть закон предоставляет вам альтернативу — либо требовать доплаты оставшейся суммы (с процентами по ст. 395 ГК), либо вернуть квартиру.

Однако важно: сам по себе отказ СФР не превращает сделку в «несостоявшуюся» автоматически. Договор заключён, исполнен передачей и регистрацией, и юридически действителен. Судьба сделки зависит от того, как в договоре сформулировано условие об оплате маткапиталом:
— если оплата маткапиталом была условием договора (отлагательное/отменительное условие или существенное условие о порядке расчётов), то непоступление средств — основание для расторжения;
— если маткапитал лишь упомянут как способ расчёта, а цена подлежит уплате в любом случае, покупатель остаётся обязанным доплатить из собственных средств.

Вывод по этому вопросу: вы вправе по своему выбору потребовать от покупателя доплаты оставшейся части цены (с процентами за пользование чужими денежными средствами) либо возврата квартиры. Обязательное условие для судебного расторжения — предварительное направление покупателю предложения о расторжении и получение отказа (или молчание 30 дней), а основанием служит существенное нарушение договора покупателем в виде неоплаты.

Порядок и основания возврата квартиры (расторжение vs обратная сделка)

Квартира оформлена на покупателя и переход права зарегистрирован, поэтому «вернуть её обратно» возможно только через правовой механизм, который возвращает титул продавцу: либо расторжение договора с возвратом имущества, либо признание сделки недействительной с реституцией.

Ветка 1 — расторжение договора. Расторжение возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной
— абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ

Неоплата существенной части цены (непоступление «маткапитальной» части, если она была предусмотрена договором как способ оплаты) квалифицируется как существенное нарушение договора покупателем, дающее продавцу право требовать расторжения в суде.

1. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
   — п. 2 ст. 452 ГК РФ

При расторжении действует важное правило п. 4 ст. 453 ГК РФ: по общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что уже исполнено до расторжения, если иное не установлено законом или соглашением.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора
— абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ

Это означает: чтобы вернуть квартиру юридически чисто, в соглашении о расторжении необходимо прямо предусмотреть возврат квартиры продавцу и порядок возврата уплаченной части средств покупателю, а также регистрацию обратного перехода права. Тогда «иное» по смыслу п. 4 ст. 453 будет установлено соглашением сторон. При судебном расторжении продавец также вправе требовать возмещения убытков, причинённых нарушением договора покупателем.

Ветка 2 — признание сделки недействительной. Если сделка совершена с пороком (например, стороны рассчитывали на маткапитал, а его использование в такой форме противоречит закону, либо есть иные основания недействительности), применяется реституция, которая автоматически предполагает двусторонний возврат.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

При недействительности каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное: покупатель — квартиру, продавец — полученные наличные. Это самый «чистый» механизм возврата титула, но требует доказательств порока сделки.

Кто несёт расходы на «отмену» сделки. По общему правилу убытки ложатся на сторону, чьё существенное нарушение договора повлекло расторжение (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ). Поскольку отмена вызвана непоступлением оплаты со стороны покупателя (и, как следствие, его отказом доплачивать), именно покупатель — сторона, не исполнившая обязанность. Требование покупателя «все расходы на отмену — за ваш счёт» не основано на законе: расходы на обратную регистрацию и нотариальное оформление расторжения подлежат возложению на сторону, по вине которой сделка расторгается, либо, при отсутствии вины, распределяются по соглашению.

Вывод по этому вопросу: вернуть квартиру можно двумя путями — (1) расторжением договора по соглашению (с обязательным условием о возврате квартиры и обратной регистрации) либо в суде при существенном нарушении покупателем обязанности по оплате; (2) признанием сделки недействительной с реституцией. Расходы на возврат квартиры закон возлагает на сторону, виновную в неисполнении (покупателя), а не на продавца в безусловном порядке. Если покупатель уклоняется от подписания соглашения о расторжении, защита осуществляется в суде — по иску о расторжении договора и возврате квартиры.

Возможность вернуть деньги с нотариуса за оформление сделки

Нотариус совершил нотариальное действие (удостоверил договор купли-продажи) и правомерно взимал за это нотариальный тариф. Нотариальный тариф взимается именно за совершение нотариального действия.

За совершение нотариальных действий нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы
— ч. 3 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

При осуществлении нотариусом, занимающимся частной практикой, обязанностей и полномочий, предусмотренных законодательством в связи с совершением нотариального действия, нотариусу оплачиваются необходимые для осуществления этих обязанностей и полномочий расходы, в том числе расходы по оплате государственных пошлин, в связи с получением информации и документов, предоставляемых за плату, услуг оценщиков, аудиторов, экспертов, иных специалистов, услуг, связанных с передачей юридически значимых сообщений, если указанные расходы не были осуществлены заявителем или третьим лицом самостоятельно
— ч. 9 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Ключевой момент: удостоверение сделки как нотариальное действие было совершено надлежащим образом — договор удостоверен, переход права зарегистрирован. То обстоятельство, что впоследствии сделка «не состоялась» по оплате (СФР отказал, покупатель не доплатил), само по себе не делает нотариальное действие несовершённым и не порождает обязанности нотариуса вернуть тариф. Закон не содержит нормы о возврате нотариального тарифа в случае последующего расторжения или неисполнения удостоверенной сделки.

Возврат возможен лишь при доказанном неправильном совершении нотариального действия либо в случае, если нотариус обязан был отказать в его совершении. Основанием для обращения является ст. 33 Основ.

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке. Статья 33. Судебный контроль за совершением нотариальных действий Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке. Статья 33 1 . Контроль за совершением нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления Территориальный орган юстиции на основании информации о наличии нарушения законодательства Российской Федерации о нотариальной деятельности в действиях (бездействии) лиц, указанных в части четвертой статьи 1 настоящих Основ, проводит проверку в порядке, установленном федеральным органом юстиции. Предметом проверки является: 1) соблюдение органами местного самоуправления требований настоящих Основ при наделении должностных лиц местного самоуправления правом совершать нотариальные действия; 1 1 ) соблюдение должностными лицами местного самоуправления требований настоящих Основ о круге лиц, для которых они имеют право совершать нотариальные действия; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 226-ФЗ) 2) организация работы по совершению нотариальных действий; 3) исполнение уполномоченными должностными лицами местного самоуправления правил нотариального делопроизводства; 4) соблюдение уполномоченными должностными лицами местного самоуправления законодательства Российской Федерации при совершении нотариальных действий.
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате

Важная оценка действий нотариуса: при удостоверении сделки с оплатой за счёт маткапитала нотариус обязан был разъяснить сторонам правовые последствия и проверить допустимость такой формы расчёта. На это прямо указывает его обязанность в ст. 16 Основ.

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
— абз. 1 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Если в договоре оплата была прямо привязана к средствам маткапитала и нотариус, удостоверяя сделку, не предупредил о риске отказа СФР (очевидном, поскольку правило «до 3 лет маткапитал на покупку без кредита не направляется» было известно), можно ставить вопрос о ненадлежащем выполнении нотариусом обязанности по разъяснению и, как следствие, о взыскании с него убытков в размере уплаченного тарифа через суд. Но это требование о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), а не «возврат тарифа» как такового.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: вернуть нотариальный тариф за уже совершённое и правомерное нотариальное действие только потому, что сделка впоследствии не была оплачена, по общему правилу нельзя — закон такого возврата не предусматривает. Практически реальны два пути: (1) если нотариус неправильно совершил действие или не разъяснил последствия использования маткапитала (в частности, не предупредил о запрете направления средств до 3 лет), — обжаловать его действия и требовать возмещения убытков в сумме тарифа через суд; (2) включить уплаченный тариф и расходы на регистрацию в состав убытков, взыскиваемых с покупателя как со стороны, чьё существенное нарушение договора (неоплата) повлекло необходимость «отмены» сделки. Именно второй путь в вашей ситуации наиболее перспективен.

Смежное право: возврат покупателю фактически уплаченной наличной части

Зеркальная сторона вопроса — судьба денег, которые покупатель уже передал наличными (частично). Продавец обязан понимать, что при любом варианте «отмены» сделки эти деньги подлежат возврату покупателю, иначе возникнет неосновательное обогащение продавца.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если сделка расторгается (или признаётся недействительной) и квартира возвращается продавцу, полученная продавцом наличная оплата утрачивает правовое основание и подлежит возврату покупателю. При задержке возврата на сумму начисляются проценты по правилам ст. 395 ГК РФ.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Практический смысл этого — при переговорах с покупателем и при формировании соглашения о расторжении необходимо одновременно: (1) зафиксировать возврат квартиры продавцу; (2) предусмотреть возврат покупателю фактически уплаченной наличной части (возможно за вычетом обоснованных сумм — например, расходов на обратную регистрацию и нотариальное оформление, которые несёт виновная сторона). Именно такой взаимный возврат («разнести» стороны «в ноль») делает соглашение о расторжении юридически корректным и позволяет избежать встречного иска о неосновательном обогащении.

Вывод по этому вопросу: при возврате квартиры продавец обязан вернуть покупателю фактически полученную наличную часть оплаты; удержание возможно только в части обоснованных расходов, возлагаемых на виновную в срыве сделки сторону. Взаимный возврат следует закрепить в едином соглашении о расторжении, чтобы исключить неосновательное обогащение с любой стороны и связанные с ним проценты.

Сроки обращения в суд и исполнение возврата квартиры

Срок исковой давности. Требование о расторжении договора и возврате недвижимости, а также о взыскании доплаты/возмещения убытков подчинено общему сроку исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), который течёт со дня, когда продавец узнал о нарушении своего права (непоступлении оплаты). При оспаривании сделки как недействительной применяется специальный срок — в отношении оспоримых сделок один год, ничтожных — три года (ст. 181 ГК РФ), поэтому квалификация (расторжение vs недействительность) напрямую влияет на срок защиты. Поскольку переход права уже зарегистрирован и идёт спор о неоплате, приоритетным является путь расторжения, где действует трёхлетний срок.

Исполнение возврата. Возврат титула оформляется регистрацией обратного перехода права собственности в Росреестре на основании: (1) соглашения сторон о расторжении договора с условием о возврате квартиры, либо (2) вступившего в силу судебного решения о расторжении и возврате. При уклонении покупателя от регистрации обратного перехода действует механизм п. 3 ст. 551 ГК РФ — суд вправе вынести решение о регистрации, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки от задержки.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: для защиты своих прав как продавца применяется общий трёхлетний срок исковой давности; при выборе пути недействительности сроки короче (1 или 3 года в зависимости от характера порока), поэтому расторжение предпочтительнее. Возврат квартиры исполняется регистрацией обратного перехода права; при уклонении покупателя регистрация производится по судебному решению, а убытки от задержки взыскиваются с уклоняющейся стороны. Подсудность — районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость).