Порядок удержания НДФЛ при аренде коммерческого помещения у нескольких собственников с разным статусом
Анализ ситуации
Вы как арендатор выплачиваете арендную плату трем собственникам коммерческого помещения, имеющим разный налоговый статус: один индивидуальный предприниматель и два физических лица. Все платежи осуществляются по единому договору аренды.
Применимые нормы законодательства
Обязанности налогового агента
"Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 24, пункт 1)
"Налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 24, пункт 3, подпункт 1)
Особенности налогообложения доходов от аренды
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" признаются доходами от источников в Российской Федерации (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
Разграничение обязанностей по уплате НДФЛ
"Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, [...] обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 226, пункт 1)
"физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества" самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228, пункт 1, подпункт 1)
Выводы и рекомендации
1. Разделение обязанностей по уплате НДФЛ
В отношении двух физических лиц (не являющихся ИП):
- Вы как арендатор являетесь налоговым агентом
- Обязаны исчислить, удержать и перечислить НДФЛ с их доли арендной платы
- Ставка НДФЛ составляет 13% (для налоговых резидентов РФ)
В отношении индивидуального предпринимателя:
- Вы НЕ являетесь налоговым агентом
- ИП самостоятельно исчисляет и уплачивает налоги с полученного дохода от аренды
- Не удерживайте НДФЛ с доли арендной платы, причитающейся ИП
2. Порядок действий
-
Разделите арендную плату согласно долям собственности, указанным в договоре аренды или документах на право собственности
-
По физическим лицам:
- Удерживайте НДФЛ 13% с их доли арендной платы
- Перечисляйте удержанный налог в бюджет в установленные сроки
-
По индивидуальному предпринимателю:
- Перечисляйте арендную плату в полном объеме без удержания НДФЛ
- ИП самостоятельно декларирует этот доход и уплачивает налоги
3. Отчетность
"Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту учета [...] документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленных и удержанных налоговым агентом за этот налоговый период по каждому физическому лицу" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 230, пункт 2)
- Представляйте справки по форме 2-НДФЛ только по двум физическим лицам
- По ИП отчетность по НДФЛ не представляется
4. Рекомендации
- Уточните в договоре аренды доли каждого собственника
- Ведутите раздельный учет выплат каждому собственнику
- Сохраняйте документы, подтверждающие перечисление арендных платежей
- Подавайте налоговую отчетность только в отношении физических лиц
В случае сложностей с определением налоговых обязательств рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.
