Сроки продажи унаследованной квартиры для избежания налога

Продажа унаследованной квартиры и налог на доход от продажи

Анализ вашей ситуации

Вы приобрели квартиру в совместную собственность с супругой в 2023 году, а после её смерти вступили в наследство в 2024 году. Теперь планируете продать эту квартиру и хотите понять, когда можно это сделать без уплаты налога на доход.

Применимые налоговые нормы

Минимальный срок владения недвижимостью

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)

Срок владения для унаследованного имущества

"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)

Исчисление срока владения

"В срок нахождения в собственности физического лица указанного в настоящем пункте имущества, доходы от получения которого освобождаются от налогообложения у этого физического лица в соответствии с пунктом 60.2 настоящей статьи, включается срок нахождения такого имущества в собственности иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица), но не более срока, в течение которого это физическое лицо непрерывно до момента получения такого имущества являлось контролирующим лицом и (или) учредителем этой иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 17.1)

Выводы и рекомендации

1. Срок владения для освобождения от налога

Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения составляет 3 года. Поскольку квартира получена вами в порядке наследования от супруги (близкого родственника), к ней применяется льготный 3-летний срок вместо общего 5-летнего.

2. Исчисление срока владения

В вашем случае срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения квартиры в совместную собственность в 2023 году, а не с момента оформления наследства в 2024 году. Это следует из правила, что при определенных условиях срок владения предыдущего собственника включается в общий срок.

3. Практические рекомендации

• Вы можете продать квартиру без уплаты налога на доход после 2026 года, когда истечет 3-летний срок с момента первоначального приобретения в 2023 году.
• Если вы решите продать квартиру раньше этого срока, вам придется уплатить НДФЛ в размере 13% с дохода от продажи.
• В случае досрочной продажи вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом:

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Рекомендую дождаться истечения 3-летнего срока владения для полного освобождения от налога. Если планируете продать раньше - проконсультируйтесь с адвокатом для точного расчета налоговых обязательств.