Задаток за квартиру внесло третье лицо, а договор купли-продажи оформлен на покупателя: примет ли налоговая такое соглашение и платежку для декларации

Является ли платёж третьего лица надлежащим исполнением обязательства покупателя

Правовая природа задатка и допустимость его внесения третьим лицом определяются ГК РФ. По ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (то есть стороной основного договора) в счёт причитающихся с неё платежей; соглашение о задатке обязательно в письменной форме.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма счи
— ст. 380 ГК РФ, п. 1

Ключевое здесь: по буквальному смыслу задаток вносит сторона договора — покупатель. Третье лицо само по себе задаток «выдать» не может, но это не делает платёж недействительным: закон прямо допускает исполнение обязательства третьим лицом.

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
   — ст. 313 ГК РФ, п. 1

Пункт 1 ст. 313 ГК РФ: если покупатель (должник) возложил исполнение на третье лицо, продавец (кредитор) обязан принять такой платёж. Пункт 2 добавляет: даже без возложения кредитор обязан принять исполнение от третьего лица, если должник в просрочке или третье лицо рискует утратить своё право на имущество должника. Применительно к фактам клиента: если покупатель поручил третьему лицу перечислить задаток (что подтверждается отдельным соглашением и платёжкой с указанием плательщика-третьего лица), то платёж — надлежащее исполнение покупателя, и продавец не вправе был его не принять. Значит, сумма задатка юридически «привязана» к обязательству покупателя по ДКП, даже когда перечислена третьим лицом.

{7}

{8}

Соглашение о задатке — это соглашение об обеспечении основного (предварительного) договора. По п. 1 ст. 381 ГК РФ задаток возвращается при прекращении обязательства до начала исполнения. Отсюда важный практический вывод: соглашение о задатке, оформленное «на третье лицо», само по себе не превращает третье лицо в покупателя — оно лишь фиксирует, кто фактически внёс обеспечительный платёж. Юридически покупателем по ДКП остаётся то лицо, с которым договор заключён, и именно оно (как должник) считается исполнившим обязанность по оплате.

Вывод по вопросу: платёж третьего лица — надлежащее исполнение обязательства покупателя (ст. 313 ГК РФ), а не самостоятельная сделка третьего лица. Соглашение о задатке и платёжку можно предъявлять как доказательство оплаты, но для этого должно быть подтверждено, что третье лицо действовало в счёт обязательства покупателя (по его поручению и в его интересах), а не от собственного имени.

Что проверяет налоговая: объект налогообложения, дата дохода и статус налогоплательщика

Для НДФЛ важен не столько «кто перечислил», сколько у кого возник доход. По ст. 209 НК РФ объект налогообложения — доход, полученный налогоплательщиком от источников в РФ.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

{13}

Продажа квартиры — доход от источника в РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Продавцом является то лицо, которому принадлежало имущество и с которым заключён ДКП, — доход возникает у продавца, независимо от того, что деньги перечислило третье лицо. Момент дохода — по подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, причём норма прямо охватывает перечисление дохода по поручению налогоплательщика на счета третьих лиц.

1. выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц, либо на счет цифрового рубля налогоплательщика, либо по его поручению на счет цифрового рубля третьего лица, - при получении доходов в денежной форме;
   — подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ

Это значит: для продавца дата получения дохода — день зачисления задатка (в том числе если он зачислен по поручению), а не дата подписания ДКП и не то обстоятельство, что плательщиком в платёжке стоит третье лицо. Для налоговой личность плательщика в платёжном поручении не меняет налогоплательщика: доход получен продавцом, значит, декларацию по нему подаёт продавец.

{5}

{4}

По п. 3 ст. 228 НК РФ налогоплательщик, получивший доход от продажи имущества, обязан сам подать декларацию; срок — не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод по вопросу: то обстоятельство, что платил не покупатель, а третье лицо, для налоговой само по себе не критично — оно не меняет ни налогоплательщика, ни обязанность декларировать доход. Продавец декларирует полученный доход, а платёжка третьего лица и соглашение о задатке служат подтверждением получения денег. Если, наоборот, декларацию подаёт покупатель (для вычета), вопрос уже не в личности плательщика, а в подтверждении своих расходов (см. блок 3).

Учёт задатка у покупателя: имущественный вычет и подтверждение расходов

Если речь о налоговой выгоде для покупателя (вычет при приобретении квартиры), ключевое правило — расходы должны быть произведены самим налогоплательщиком и подтверждены документально. По подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет предоставляется в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Это ограничение важно для ситуации «деньги внёс один человек, а ДКП на другого»: по общему правилу вычет заявляет тот, кто фактически понёс расходы и на кого оформлено приобретение. Если платило третье лицо, а квартира оформлена на покупателя, то именно покупателю нужно подтвердить, что платёж третьего лица — это исполнение его обязанности по оплате (по его поручению). При покупке квартиры оба основания вычета — и «расходы», и «уменьшение дохода от продажи» — требуют документального подтверждения:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Практически это означает: чтобы расходы учли, соглашение о задатке и платёжка должны быть «сшиты» с покупателем — в соглашении о задатке и/или в назначении платежа должно быть прямо указано, что третье лицо вносит задаток за покупателя (во исполнение его обязательства по ДКП), а не в своих интересах. Тогда расходы считаются произведёнными покупателем и подтверждёнными.

Вывод по вопросу: вычет/расходы заявляет покупатель (лицо, на которое оформлена квартира), но ему придётся доказать, что платёж третьего лица был исполнением его обязательства. Соглашение о задатке, составленное только на третье лицо без упоминания покупателя, как подтверждение расходов покупателя слабое; его нужно дополнить (новое соглашение/доп. соглашение/расписка покупателя о поручении и о принятии платежа в счёт оплаты).

Зависит ли декларирование от срока владения квартирой

Обязанность декларировать доход от продажи квартиры возникает не всегда — она зависит от минимального предельного срока владения. По п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Срок этот неодинаков. По п. 3 ст. 217.1 НК РФ он составляет три года при наличии хотя бы одного из условий (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, а также если это единственное жильё).

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В остальных случаях по п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный срок — пять лет; он может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для фактов клиента это решающая развилка: если квартира была в собственности продавца три (или пять) лет и более, доход от её продажи НДФЛ не облагается, и вопрос о том, «примут ли задаток в декларации», вообще теряет значение — декларацию можно не подавать (либо подать для вычета). Если срок меньше минимального — доход декларируется, и тогда соглашение с платёжкой нужны как подтверждение суммы дохода и расходов.

Вывод по вопросу: прежде чем решать вопрос о задатке для налоговой, нужно определить срок владения квартирой. При владении дольше минимального предельного срока (3 или 5 лет) доход от продажи освобождён от НДФЛ, и привязка «платил не покупатель» становится несущественной. При коротком сроке владения задаток и платёжка нужны именно как подтверждение полученного дохода (продавцу).

Что делать, если инспекция не признаёт платёж третьего лица

Если инспекция отказывается учитывать соглашение о задатке, оформленное на третье лицо, спор разрешается представлением дополнительных документов, «сшивающих» платёж с покупателем. Это следует из конструкции ст. 313 ГК РФ: надлежащим является исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение возложено должником либо кредитор обязан принять его и в иных указанных случаях. То есть налоговая позиция «платил не покупатель — значит, не в счёт ДКП» опровергается документом о возложении исполнения на третье лицо.

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
   — ст. 313 ГК РФ, п. 1

Для доказывания связи платежа с покупателем пригодятся: поручение покупателя третьему лицу (расписка/письмо/договор поручения), прямое указание в назначении платежа «за покупателя ФИО по ДКП…», заявление покупателя о том, что он признаёт платёж исполнением своего обязательства, а также сам ДКП. Совокупность этих документов подтверждает, что деньги внесены в счёт обязательства покупателя, и расходы (либо доход) относятся к нужному лицу.

{5}

{4}

Дополнительно: покупатель вправе подать декларацию на вычет (п. 1 ст. 229, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), приложив договор, платёжку третьего лица и документ о поручении; продавец — задекларировать доход с приложением тех же платёжных документов. Если сумма задатка — часть цены, в декларации указывается вся полученная сумма (задаток + остаток), а не только «своя» часть.

Вывод по вопросу: соглашение о задатке и платёжку третьего лица у налоговой «примут» только в связке с документом, из которого следует, что третье лицо платило за покупателя. Надёжный способ — новое соглашение/поручение с прямой формулировкой «третье лицо вносит задаток за покупателя во исполнение его обязанности по ДКП», корректное назначение платежа и заявление покупателя о признании платежа своим. Тогда расходы учтут у покупателя, а доход — у продавца; при этом, если срок владения больше минимального (3/5 лет), доход у продавца НДФЛ не облагается вовсе.

Риск признания платежа ошибочным и неосновательного обогащения

Если связь платежа третьего лица с обязательством покупателя не будет доказана, возникает риск квалификации перевода как неосновательного обогащения продавца перед третьим лицом либо спора о возврате задатка. По п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано его возвратить.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если третье лицо не состояло с покупателем в отношении поручения и не было обязано платить, то перечисленные им деньги (задаток) окажутся переданными продавцу без правового основания, установленного между этим третьим лицом и продавцом. Тогда третье лицо вправе требовать возврата как неосновательно полученного — со всеми вытекающими рисками (возврат суммы, спор о том, кто вправе забрать задаток при срыве сделки).

Напротив, при наличии поручения покупателя (или признания им платежа) риск снимается: платёж обретает правовое основание — исполнение обязательства покупателя по ДКП (ст. 313 ГК РФ), и третье лицо не вправе требовать возврата от продавца, поскольку деньги внесены за покупателя и в его интересах.

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
   — ст. 313 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: риск неосновательного обогащения реален только при отсутствии доказательств возложения исполнения на третье лицо. Поэтому оформление поручения покупателя и прямого назначения платежа «за покупателя» — не формальность, а способ исключить и налоговый отказ, и гражданско-правовой риск возврата суммы третьему лицу.