Образец договора купли-продажи квартиры с аккредитивом в простой письменной форме без нотариуса

Допустимость простой письменной формы договора купли-продажи квартиры без нотариуса

Закон устанавливает для договора продажи недвижимости обязательную письменную форму — один документ, подписанный сторонами, но не требует нотариального удостоверения.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Это же правило закреплено в общей норме о форме договора: письменная форма считается соблюдённой путём составления одного документа, подписанного сторонами. Именно такой документ и нужен для квартиры во вторичке между двумя гражданами.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 434 ГК РФ, п. 2

Нотариальная форма для договора купли-продажи квартиры по общему правилу не обязательна: обязательность нотариального удостоверения наступает только в случаях, прямо указанных в законе, либо по добровольному соглашению сторон. Самого по себе факта «квартира + аккредитив» в этом перечне нет.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: договор купли-продажи квартиры вторичного рынка, где продавец — единоличный собственник, а расчёты идут через аккредитив, можно заключить в простой письменной форме, без нотариуса. Нотариальное удостоверение будет обязательным, только если отчуждается доля в праве общей собственности, либо одна из сторон настаивает на нотариальной форме, либо в числе собственников есть лица, для которых закон требует сделки через нотариуса (например, несовершеннолетние собственники). При единоличной собственности продавца и обычном покупателе-гражданине этих оснований нет.

Вывод по вопросу: простая письменная форма договора купли-продажи квартиры с расчётом через аккредитив допустима и нотариус не требуется, при условии что квартира находится в единоличной собственности продавца и среди её собственников нет лиц, для которых закон устанавливает обязательную нотариальную форму сделки.

Существенные условия договора: предмет, цена, порядок расчёта через аккредитив

Чтобы договор считался заключённым и пригодным для регистрации перехода права, он должен содержать определённый предмет и цену.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Условие о форме расчёта стороны вправе избрать самостоятельно: расчёты по аккредитиву прямо названы законом одной из допустимых форм безналичных расчётов.

Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) Расчеты цифровыми рублями могут осуществляться в формах, установленных законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 1, 2 ст. 862 ГК РФ

Правовая конструкция аккредитива такова: банк-эмитент по поручению плательщика (покупателя) обязуется произвести платёж получателю средств (продавцу) по представлении им предусмотренных аккредитивом документов.

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. 2. Банк-эмитент может уполномочить другой банк (исполняющий банк) произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исполняющий банк вправе принять поручение банка-эмитента или отказаться от такого поручения, направив банку-эмитенту соответствующее уведомление. Частичный отказ исполняющего банка от исполнения поручения не допускается. Исполняющий банк считается принявшим поручение банка-эмитента, если он прямо выразил на это согласие, в том числе путем совершения действий в соответствии с условиями аккредитива. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом. 3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

Для сделки купли-продажи квартиры рекомендуется прямо закрепить в договоре, что аккредитив является безотзывным и покрытым (депонированным). Это защищает продавца: безотзывный аккредитив не может быть отменён без согласия получателя средств, а покрытый аккредитив означает, что деньги покупателя уже депонированы в банке и гарантированно поступят продавцу при предъявлении документов.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 1, 4 ст. 869 ГК РФ

В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента. В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива банк-эмитент может предоставить исполняющему банку, принявшему поручение банка-эмитента, при осуществлении действий по исполнению аккредитива право списывать средства со счета банка-эмитента, открытого в исполняющем банке, в пределах суммы аккредитива либо может указать в аккредитиве иной способ возмещения исполняющему банку сумм, выплаченных им по аккредитиву. При исполнении непокрытого аккредитива исполняющий банк вправе не осуществлять исполнение аккредитива до поступления денежных средств от банка-эмитента, за исключением случая подтверждения аккредитива исполняющим банком. 4. Аккредитив считается открытым с указанной в нем даты открытия аккредитива, если иное не предусмотрено законом, банковскими правилами и договором. Банк, дающий инструкции другому банку по совершению действий по аккредитиву, обязан оплачивать или компенсировать любые комиссии или затраты такого банка, связанные с выполнением им полученных инструкций. Банк-эмитент, пользующийся услугами другого банка для выполнения инструкций плательщика, делает это за счет плательщика и на его риск.
— п. 3 ст. 867 ГК РФ

Порядок раскрытия аккредитива также устанавливается условиями аккредитива: продавец (получатель средств) предъявляет в банк документы, обычно — выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю. Банк проверяет документы по внешним признакам в срок не более пяти рабочих дней и выплачивает деньги.

Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком.
— п. 4, 5 ст. 871 ГК РФ

Вывод по вопросу: в договоре обязательны точно обозначенный предмет (адрес, кадастровый номер, площадь — по данным выписки ЕГРН), согласованная в письменной форме цена и условия расчёта через безотзывный покрытый аккредитив с указанием: суммы, банка-эмитента, срока действия, перечня документов (обычно — выписка из ЕГРН о регистрации права покупателя), при предъявлении которых банк выплачивает деньги продавцу.

Государственная регистрация перехода права и момент расчёта

Право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Это ключевой момент для привязки аккредитива: раскрытие аккредитива целесообразно поставить в зависимость от регистрации перехода права — продавец получает деньги только после того, как покупатель стал собственником (предъявив банку выписку из ЕГРН), а покупатель платит деньги, которые блокированы в банке до этого момента. Договор составляется путём составления одного документа, подписанного сторонами — именно он вместе с заявлением подаётся в Росреестр (через МФЦ).

Свобода сторон в определении условий договора позволяет включить такое условие об аккредитиве в текст договора купли-продажи, даже если оно прямо не регламентировано специальными правилами о продаже недвижимости.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 4 ст. 421 ГК РФ / ст. 421 ГК РФ

Если договором предусмотрена оплата через определённое время (кредит) либо расчёт после регистрации, закон по общему правилу обеспечивает интересы продавца залогом: до полной оплаты товар признаётся находящимся в залоге у продавца. Это закрепляет защиту продавца, если покупатель по какой-то причине не оплатит цену через аккредитив.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар.
— п. 5 ст. 488 ГК РФ

Вывод по вопросу: переход права собственности регистрируется в Росреестре на основании договора в простой письменной форме и заявления сторон; условие о раскрытии аккредитива целесообразно привязать к факту регистрации перехода права (предъявление продавцом выписки из ЕГРН), что синхронизирует передачу денег и переход права и защищает интересы обеих сторон.

Согласие супруга продавца и защита покупателя от оспаривания сделки

Если квартира является совместно нажитым имуществом супругов, для сделки по распоряжению недвижимостью (право на которую подлежит госрегистрации) требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Это единственный случай, когда даже при «простом» договоре возникает необходимость в нотариусе — но только для согласия супруга, а не для самого договора. Если квартира — личная собственность продавца (приобретена до брака, получена в дар или по наследству), согласие не требуется.

Если согласие супруга не получено и квартира была совместной, супруг вправе оспорить сделку в суде. Поэтому для покупателя (обычного гражданина) на этапе проверки важно установить семейный статус продавца и происхождение квартиры — и при наличии брака истребовать нотариальное согласие, либо прямо зафиксировать в договоре заверение продавца о том, что квартира не является общим имуществом.

Альтернатива расчётам через аккредитив — счёт эскроу (также открывается банком), который прямо урегулирован ГК и применяется, в частности, при расчётах по сделкам купли-продажи недвижимости.

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом. 2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк. 3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором. 4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47 1 ), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860 8 - 860 10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 1 ст. 860.7 ГК РФ

Вывод по вопросу: при единоличной собственности продавца и несостоянии его в браке нотариус не нужен вовсе; если квартира или её часть — совместно нажитое имущество, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (но не нотариальная форма самого договора). Покупателю перед сделкой следует проверить по выписке ЕГРН и семейному статусу продавца, является ли квартира общим имуществом.

Закрытие аккредитива, возврат средств и риски сторон

Аккредитив закрывается: по истечении срока действия, при полном исполнении, по заявлению получателя средств об отказе, либо по заявлению плательщика об отмене/отзыве (для отзывного аккредитива). Неиспользованная сумма возвращается плательщику.

Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: 1) по истечении срока действия аккредитива, за исключением случая, когда документы по аккредитиву были представлены в пределах срока действия аккредитива; 2) при полном исполнении аккредитива; 3) по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия; 4) по заявлению плательщика об отмене или отзыве аккредитива. 2. О закрытии аккредитива исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент. 3. Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 1 ст. 873 ГК РФ

Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 1 ст. 873 ГК РФ (окончание)

Из этого вытекают практические риски для каждой стороны, которые следует снять условиями договора:

• Риск покупателя: деньги депонированы, но сделка не состоялась (регистрация приостановлена/отказана). Защита — безотзывный аккредитив с условием раскрытия только после регистрации перехода права; иначе деньги остаются у покупателя и возвращаются ему при закрытии аккредитива.
• Риск продавца: покупатель отзывает аккредитив до регистрации. Защита — сделать аккредитив безотзывным (по умолчанию аккредитив безотзывный, если в его тексте не указано иное — п. 4 ст. 869 ГК РФ), тогда он не может быть отменён без согласия продавца.
• Риск рассинхронизации сроков: срок действия аккредитива должен покрывать реальный срок регистрации (до 7–9 рабочих дней в Росреестре по общему правилу), иначе он истечёт до раскрытия.

Если регистрация перехода права не состоялась и одна из сторон уклоняется от регистрации, другая вправе потребовать её в судебном порядке; уклоняющаяся сторона возмещает убытки, вызванные задержкой.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод по вопросу: рекомендуемая конструкция — безотзывный покрытый аккредитив со сроком действия, заведомо превышающим срок регистрации, и с условием выплаты продавцу по предъявлении выписки из ЕГРН о регистрации права покупателя. Такая конструкция минимизирует риски обеих сторон: деньги покупателя заблокированы и не уйдут до получения им права собственности, а продавец гарантированно получит оплату по факту перехода права.

Об источнике образца и рекомендуемых действиях

Официально утверждённого единого образца договора купли-продажи квартиры с условием об аккредитиве не существует — форма договора определяется сторонами в рамках закона, а обязательные требования сводятся к письменной форме, точному предмету и цене (ст. 550, 554, 555 ГК РФ). Поэтому в качестве основы используется типовой договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме (образцы доступны в справочно-правовых системах «КонсультантПлюс», «Гарант», а также на сайтах Росреестра и МФЦ), в который добавляется раздел о расчётах через безотзывный покрытый аккредитив.

Для практического применения образца в него нужно включить (в разделе о расчётах): вид аккредитива (безотзывный, покрытый/депонированный), сумму, банк-эмитент, срок действия, перечень документов для раскрытия (выписка из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя), а также порядок распределения банковских комиссий между сторонами и условие о возврате платежа/закрытии аккредитива при несостоявшейся регистрации.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Запросить и проверить выписку из ЕГРН (собственник, отсутствие обременений/арестов/зарегистрированных лиц), установить семейный статус продавца.
2. Подписать договор в простой письменной форме (не менее трёх экземпляров — по одному сторонам и для Росреестра).
3. Покупатель открывает в банке безотзывный покрытый аккредитив на имя продавца с условием раскрытия по предъявлении выписки из ЕГРН.
4. Подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ), уплатив госпошлину за регистрацию права физического лица.
5. После регистрации продавец предъявляет выписку из ЕГРН в банк и получает деньги.

Вывод по вопросу: единого обязательного шаблона нет, но договор купли-продажи квартиры вторичного рынка с расчётом через безотзывный покрытый аккредитив составляется в простой письменной форме на основе типового договора купли-продажи недвижимости с добавлением условия об аккредитиве; образцы доступны в справочно-правовых системах («КонсультантПлюс», «Гарант») и на сайте Росреестра.

Документы и доказательства для регистрации и раскрытия аккредитива

Для государственной регистрации перехода права и последующего раскрытия аккредитива потребуются следующие документы.

Основа перехода права — договор, составленный путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ); именно такой договор подаётся в Росреестр.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 434 ГК РФ, п. 2

Фактическая передача квартиры оформляется передаточным актом либо иным документом о передаче — он не обязателен для самой регистрации, но фиксирует момент, когда продавец исполнил обязанность передать недвижимость и покупатель получил её в пользование.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Ключевое доказательство для раскрытия аккредитива — документ, подтверждающий переход права к покупателю: выписка из ЕГРН. Банк исполняет аккредитив именно по предъявлении документов, которые по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива (перечень таких документов стороны определяют в условиях аккредитива), и проверяет их в срок не более пяти рабочих дней.

Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком.
— п. 4, 5 ст. 871 ГК РФ

При наличии супруга продавца и совместной собственности дополнительно представляется нотариально удостоверенное согласие супруга — без него сделка рискует быть оспорена.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Вывод по вопросу: минимальный комплект — договор в простой письменной форме (один документ, подписанный сторонами), заявление о регистрации перехода права, выписка из ЕГРН с данными об объекте, передаточный акт (рекомендуется), а при наличии брака и совместного имущества — нотариальное согласие супруга. Для раскрытия аккредитива продавец предъявляет банку выписку из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя — это подтверждает наступление условия выплаты.