Нужно ли указывать в договоре купли-продажи, что квартира куплена до брака, и требуется ли согласие супруга на продажу

Правовой режим квартиры, купленной до брака: личное имущество супруга

Основной вопрос — является ли квартира личным имуществом продавца и, следовательно, требуется ли согласие супруга. Норма, определяющая режим, — п. 1 ст. 36 СК РФ:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает: раз право собственности на квартиру зарегистрировано до заключения брака, квартира по закону является личной собственностью клиентки, а не совместно нажитым имуществом. Ту же формулу воспроизводит гражданское законодательство:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

Обе нормы указывают на решающий факт — момент возникновения права собственности. Именно поэтому выписка из ЕГРН, где видно, что право зарегистрировано до брака, является достаточным доказательством добрачного (личного) характера имущества. Пропорционально этому общим имуществом (совместной собственностью) считается только то, что нажито в браке:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для фактов клиентки это подтверждает обратное: квартира приобретена и оформлена до брака, поэтому под режим п. 1 ст. 34 СК РФ не подпадает и в состав совместно нажитого не входит.

Ключевой вывод по вопросу: квартира, купленная и оформленная до брака, — личное имущество клиентки (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 2 ст. 256 ГК РФ); она распоряжается ею самостоятельно, а указание в договоре на то, что жильё приобретено до брака, соответствует действительности и помогает снять возможные вопросы регистратора и покупателя. Но нужна проверка одной развилки — см. блок 2.

Развилка: не превратилась ли квартира в совместную собственность из-за вложений в браке

Даже у добрачной квартиры есть риск, который нужно исключить. Закон допускает признание личного имущества совместным, если в браке в него были вложены общие средства или труд, значительно увеличившие стоимость:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

Это значит: если в период брака за счёт общих средств супругов был сделан капитальный ремонт, реконструкция или переоборудование, существенно повысившие стоимость квартиры, супруг сможет через суд требовать признания квартиры (или вложений) совместной собственностью. Если же квартира приобретена до брака и в браке существенных вложений за счёт общих средств не делалось (обычный текущий ремонт, косметика, замена мебели не считаются), режим личного имущества сохраняется в полном объёме, и согласие супруга не требуется. Отдельно проверяется ипотека: если кредит за квартиру полностью погашался до брака — это личное имущество; если платежи вносились в браке за счёт общих средств — возникает спорная составляющая, требующая компенсации супругу. Значит, клиентке важно подтвердить не только дату регистрации права, но и отсутствие в браке таких вложений/платежей — при их наличии вывод о «не требуется согласие» уже не безусловен, и вопрос решается через соглашение или суд.

Вывод по развилке: пока не подтверждено обратное — квартира остаётся личным имуществом и продаётся без согласия супруга; при наличии существенных вложений общих средств в браке режим может быть оспорен, и тогда потребуется либо соглашение с супругом, либо раздел/компенсация. Это единственная содержательная развилка в вопросе.

Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу

Общее правило о согласии супруга привязано к распоряжению общим имуществом. По общему правилу:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Но обязательное нотариальное согласие требуется только для сделок с имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, либо для нотариальных/подлежащих обязательной регистрации сделок:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Ключевое слово обеих норм — «общим». Так как квартира клиентки общим имуществом не является (см. блок 1), правило о нотариальном согласии на неё не распространяется, и разрешение супруга на продажу не требуется. Требование регистратора о согласии, если бы оно возникло, было бы незаконным — приостановление по п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ возможно только там, где федеральный закон прямо требует согласия (см. блок 5).

Вывод по вопросу: специальное нотариальное согласие супруга на продажу добрачной квартиры не требуется. Оговорки: (1) если брачным договором установлен иной режим имущества — согласие может потребоваться, проверьте брачный договор; (2) если квартира была признана совместной по ст. 37 СК РФ (блок 2) — потребуется нотариальное согласие по п. 3 ст. 35 СК РФ.

Как правильно оформить договор купли-продажи и что указывать о добрачном статусе

Форма и содержание договора продажи квартиры подчиняются ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Предмет договора определён так:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Переход права подлежит государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для практики это означает: договор составляется одним документом, обязательно содержит точный предмет (данные ЕГРН, адрес, площадь, кадастровый номер) и цену; переход права регистрируется в Росреестре. Указание добрачного статуса — не обязательное условие договора, но закону не противоречит и прямо следует из свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Формулировка, которая защитит клиентку и успокоит покупателя, может выглядеть так: «Продавец состоит в браке с [ФИО]. Отчуждаемая квартира не является общим имуществом супругов: право собственности Продавца зарегистрировано [дата] до заключения брака ([дата]). В силу п. 1 ст. 36 СК РФ квартира является личным имуществом Продавца, нотариальное согласие супруга на продажу не требуется». При этом важно понимать, что такие сведения — лишь подтверждение режима: сам режим личного имущества вытекает из закона и не создаётся текстом договора.

Вывод по вопросу: в договор можно и целесообразно включить оговорку о том, что квартира приобретена/оформлена до брака и является личным имуществом, с указанием даты регистрации права и даты брака; ссылка на п. 1 ст. 36 СК РФ и на отсутствие необходимости согласия супруга снимает вопросы покупателя и регистратора. Это не меняет правового режима, а лишь фиксирует его.

Регистрация сделки в Росреестре: какие документы достаточны и риски приостановления

Основанием регистрации перехода права служат договор и другие сделки и документы, предусмотренные законом:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, для регистрации достаточно заявления, договора купли-продажи и выписки/данных ЕГРН о праве продавца — согласие супруга в этот перечень при личном имуществе не входит. Регистратор вправе приостановить регистрацию, в частности если не представлены необходимые документы или отсутствует требуемое законом согласие:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Для клиентки это означает: единственная теоретическая причина приостановления — если регистратор сочтёт необходимым согласие, которое на общее имущество требуют по ст. 35 СК РФ. Но поскольку квартира общим имуществом не является, основания для требования согласия нет; в спорной ситуации подтверждением служат выписка ЕГРН с датой регистрации права и свидетельство о браке с более поздней датой. Приостановление (а не отказ) носит устранимый характер и при необходимости обжалуется в порядке, установленном ст. 26 и главой 8 ФЗ № 218-ФЗ (апелляционная комиссия Росреестра и суд).

Вывод по вопросу: для регистрации достаточно договора и документов о праве продавца; отдельная «справка о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом» не существует и законом не предусмотрена — её роль выполняет выписка ЕГРН с датой возникновения права плюс указание добрачного статуса в договоре. Риск приостановления минимален, а при его возникновении он устраняется дополнительными документами или обжалованием.

Риск оспаривания сделки супругом и защита добросовестного продавца

Даже если согласие требуется, отсутствие сделки можно оспорить лишь в ограниченных случаях. Сделка без необходимого согласия третьего лица оспорима и признаётся недействительной, только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Применительно к общему имуществу эту же логику конкретизирует семейное законодательство:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Здесь работает и защита от недобросовестного оспаривания:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Для фактов клиентки это важно в двух направлениях. Во-первых, квартира личная, поэтому ст. 35 СК РФ вообще не даёт супругу инструмента её оспаривать. Во-первых, даже гипотетическое оспаривание возможно только по иску супруга, только в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ) и только при доказанном знании покупателя; а ссылка недобросовестного лица на недействительность не имеет значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Если супруг узнает о продаже и заявит требования, спор рассматривается районным судом по месту жительства ответчика; бремя доказывания осведомлённости покупателя лежит на истце.

Вывод по вопросу: риск признания сделки недействительной при продаже добрачной квартиры отсутствует, поскольку она не является общим имуществом; для общей защиты достаточно, чтобы покупатель не знал и не должен был знать о несогласии супруга.

Налоговые последствия продажи и минимальный срок владения

Отдельный смежный пласт — налог на доходы. По ст. 217.1 НК РФ доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более; общий срок — пять лет, в отдельных случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в частности, для единственного жилья), — три года. Дословную цитату статьи через доступный инструмент получить не удалось, однако норма для этого дела определяется датой регистрации права.

Для клиентки это означает: поскольку квартира приобретена и оформлена до брака, срок владения для целей налога отсчитывается с даты регистрации права собственности (а не с даты брака), и супруг к этому сроку отношения не имеет. Если срок владения превышает минимальный предельный (5 лет, а в применимых случаях — 3 года), подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог не нужно. Дату регистрации права следует сверить с датой продажи, чтобы определить обязанность по налогу.

Вывод по вопросу: налоговые последствия зависят только от срока владения (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ), который считается с даты регистрации права собственности; брак на режим и на срок владения не влияет.

Какими документами подтверждается добрачный характер квартиры

Подтверждением того, что квартира куплена и оформлена до брака, служат два документа, сопоставляемые по датам: (1) выписка из ЕГРН, фиксирующая дату и факт регистрации права собственности; (2) свидетельство о заключении брака, фиксирующее дату его регистрации. Выписка из ЕГРН выдается в том числе для удостоверения факта государственной регистрации вещного права:

Особенности заполнения выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 131. В выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - выписка из ЕГРН об основных характеристиках) включаются являющиеся общедоступными сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляемые в соответствии с частью 1 статьи 62 Закона № 218-ФЗ по запросам любых лиц. Данная выписка выдается в том числе в целях удостоверения осуществления государственного кадастрового учета (за исключением осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости или на основании заявления, предусмотренного частью 3 статьи 19 Закона № 218-ФЗ , на основании документов, поступивших в орган регистрации прав в соответствии со статьей 32 Закона № 218-ФЗ ), государственной регистрации вещного права на объект недвижимости, внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости (если на получение данной выписки указано в заявлении о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости), а также по результатам исправления технической ошибки в записях ЕГРН и если в ранее выданных документах, удостоверяющих (удостоверявших) проведенные государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, была допущена техническая ошибка.
— Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 (форма выписки ЕГРН), п. 1

Это означает: выписка из ЕГРН, уже имеющаяся у клиентки, — официальный документ, удостоверяющий наличие и дату возникновения права собственности. Её сопоставление со свидетельством (или записью акта) о заключении брака объективно подтверждает, что право на квартиру возникло до брака, то есть квартира является личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ). Отдельной «справки о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом», для которой не установлено никакой утверждённой формы, закон не требует — её функцию выполняет именно выписка ЕГРН с датой регистрации права, дополненная при необходимости правоустанавливающим документом (договор купли-продажи/свидетельство о праве, по которому приобреталась квартира).

Вывод по вопросу: достаточный и единственно необходимый комплект доказательств добрачного статуса — выписка ЕГРН (дата возникновения права) в сопоставлении с датой регистрации брака (свидетельство о браке). Никаких дополнительных «справок» и нотариального согласия супруга не требуется.