Образец договора купли-продажи квартиры с аккредитивом в простой письменной форме между физическими лицами

Форма договора и обязательные условия образца

Договор продажи квартиры между двумя физлицами заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечёт недействительность. Значит, в образце недопустимы «рамочные» конструкции вроде обмена письмами или сканами — нужен единый подписанный текст.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Обязательные условия, без которых договор просто не считается заключённым, — предмет и цена. Поэтому в образце обязательно указываются кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и иные идентифицирующие данные объекта, а также конкретная денежная сумма.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Дополнить содержание можно любыми условиями по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), поскольку специальные нормы о продаже недвижимости диспозитивны. Это прямо позволяет включить в типовой договор «аккредитивный» раздел.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Вывод: для ситуации Владимира подходит единый письменный документ без нотариуса; в него обязательно включаются предмет (ст. 554 ГК РФ) и цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а раздел об аккредитиве — допустимое договорное условие по п. 4 ст. 421 и п. 2 ст. 862 ГК РФ.

Аккредитив как способ расчёта и его конструирование в договоре

Стороны свободны выбрать форму безналичных расчётов, и расчёты по аккредитиву прямо названы в законе. Это и есть правовое основание включить аккредитивное условие в образец вместо обычной расписки.

Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) Расчеты цифровыми рублями могут осуществляться в формах, установленных законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 1 ст. 862 ГК РФ

Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 2 ст. 862 ГК РФ

Правильная модель для «вторички» — безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив: банк-эмитент обязуется произвести платёж по представлении документов, при покрытом аккредитиве сумма депонируется в исполняющем банке на весь срок действия обязательства.

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. 2. Банк-эмитент может уполномочить другой банк (исполняющий банк) произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исполняющий банк вправе принять поручение банка-эмитента или отказаться от такого поручения, направив банку-эмитенту соответствующее уведомление. Частичный отказ исполняющего банка от исполнения поручения не допускается. Исполняющий банк считается принявшим поручение банка-эмитента, если он прямо выразил на это согласие, в том числе путем совершения действий в соответствии с условиями аккредитива. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом. 3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента. В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива банк-эмитент может предоставить исполняющему банку, принявшему поручение банка-эмитента, при осуществлении действий по исполнению аккредитива право списывать средства со счета банка-эмитента, открытого в исполняющем банке, в пределах суммы аккредитива либо может указать в аккредитиве иной способ возмещения исполняющему банку сумм, выплаченных им по аккредитиву. При исполнении непокрытого аккредитива исполняющий банк вправе не осуществлять исполнение аккредитива до поступления денежных средств от банка-эмитента, за исключением случая подтверждения аккредитива исполняющим банком. 4. Аккредитив считается открытым с указанной в нем даты открытия аккредитива, если иное не предусмотрено законом, банковскими правилами и договором. Банк, дающий инструкции другому банку по совершению действий по аккредитиву, обязан оплачивать или компенсировать любые комиссии или затраты такого банка, связанные с выполнением им полученных инструкций. Банк-эмитент, пользующийся услугами другого банка для выполнения инструкций плательщика, делает это за счет плательщика и на его риск.
— п. 3 ст. 867 ГК РФ

Безотзывность означает, что покупатель не может отозвать аккредитив без согласия продавца — это ключевая защита продавца, которую надо зафиксировать отдельным пунктом. Причём аккредитив и так безотзывен по умолчанию, если в тексте не предусмотрено иное.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 1 ст. 869 ГК РФ

Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 4 ст. 869 ГК РФ

Механика раскрытия: продавец представляет в банк документы, банк проверяет их по внешним признакам в срок до 5 рабочих дней и решает о выплате либо об отказе; банк не вправе связывать исполнение с фактическим обязательством сторон по договору.

Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком.
— п. 2 ст. 871 ГК РФ

Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком. Плательщик обязан выплатить банку-эмитенту суммы, уплаченные по аккредитиву, независимо от исполнения банком-эмитентом своих обязательств перед исполняющим банком и подтверждающим банком, в том числе в случае, если исполняющим банком или подтверждающим банком банку-эмитенту предоставлена отсрочка. 6. Документы, принятые исполняющим банком, представляются им в банк-эмитент или подтверждающий банк (при его наличии).
— п. 3 ст. 871 ГК РФ

Чтобы механизм сработал, в договоре нужно перечислить точный перечень документов против выплаты: выписка из ЕГРН с записью о переходе права, подписанный передаточный акт, а также закрыть вопрос закрытия аккредитива и возврата неиспользованной суммы покупателю.

Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: 1) по истечении срока действия аккредитива, за исключением случая, когда документы по аккредитиву были представлены в пределах срока действия аккредитива; 2) при полном исполнении аккредитива; 3) по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия; 4) по заявлению плательщика об отмене или отзыве аккредитива. 2. О закрытии аккредитива исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент. 3. Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 1 ст. 873 ГК РФ

Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 3 ст. 873 ГК РФ

Вывод: в образце следует указать вид аккредитива (безотзывный, покрытый/депонированный), банк-эмитента и исполняющий банк, сумму и срок, а также исчерпывающий перечень документов для раскрытия — базис: п. 1, 2 ст. 862, ст. 867, 869, 871, 873 ГК РФ и банковские правила Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П.

по покрытому (депонированному) аккредитиву осуществляется платежным поручением банка-эмитента с указанием информации, позволяющей установить аккредитив, в том числе дату и номер аккредитива. 6.11. По просьбе банка-эмитента безотзывный аккредитив может быть подтвержден исполняющим банком (далее - подтверждающий банк), который извещает банк-эмитент о дате подтверждения аккредитива. В случае своего несогласия подтвердить аккредитив исполняющий банк извещает об этом банк-эмитент не позднее трех рабочих дней начиная со дня поступления аккредитива. Если иное не предусмотрено условиями аккредитива, исполняющий банк вправе сообщить условия аккредитива получателю средств без своего подтверждения. 6.12. В случае изменения условий или отмены аккредитива плательщик представляет в банкэмитент соответствующее заявление. В соответствии с полученным заявлением банк-эмитент направляет в исполняющий банк извещение об изменении условий или отмене аккредитива. Исполняющий банк на основании поступившего от банка-эмитента извещения сообщает получателю средств об изменении условий или отмене аккредитива. Частичное принятие изменений условий аккредитива получателем средств не допускается. 6.13.
— п. 6.5 Положения Банка России от 29.06.2021 № 762-П (утратило силу) — проверка

Нотариальная форма и согласие супруга — развилки

Ветка 1 («обычная» ситуация): если квартира принадлежит продавцу единолично, нотариальное удостоверение договора не требуется — достаточно простой письменной формы.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Ветка 2 (продажа доли): если продаётся доля в праве общей собственности, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (кроме прямо перечисленных исключений, к которым обычная продажа квартиры не относится).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Отдельная развилка — брачный статус продавца. Если квартира — личная собственность (приобретена до брака, получена в дар или по наследству), она принадлежит только продавцу, и согласие супруга не требуется.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Если же квартира — совместно нажитое имущество, для сделки по распоряжению недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие супруга; без него супруг вправе оспорить сделку в течение года.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Вывод: простой письменной формы достаточно, если продавец — единоличный собственник, а квартира не является общим имуществом супругов. Если же продаётся доля — обязателен нотариус; если объект совместно нажит — требуется нотариальное согласие супруга. Это решающие факты, которые нужно выяснить до составления образца (иначе выбранная форма окажется ничтожной).

Регистрация перехода права и увязка с раскрытием аккредитива

Регистрации подлежит переход права, а не сам договор купли-продажи. Именно поэтому аккредитив «завязывают» на регистрацию: после неё в ЕГРН появляется запись, которую продавец предъявляет банку.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

С учётом этого в образце нужно прописать, что основанием для раскрытия аккредитива является представление выписки из ЕГРН с зарегистрированным переходом права на покупателя, и что стороны обязуются совместно подать документы на регистрацию не позднее определённого срока.

Ответственность за уклонение от регистрации прямо установлена: сторона, необоснованно уклоняющаяся, возмещает убытки от задержки.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: в образце обязательно условие о том, что оплата раскрывается после внесения в ЕГРН записи о переходе права; стороны фиксируют срок и порядок совместной подачи документов в Росреестр и ответственность за уклонение — базис: п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Денежный риск и последствия неоплаты

Если по каким-то причинам стороны выберут схему с оплатой после передачи (продажа в кредит), то при просрочке на сумму долга начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
— п. 4 ст. 488 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: при аккредитивной схеме риск неоплаты снимается депонированием средств, но образец стоит дополнить условием о процентах и неустойке за просрочку и о сохранении залога продавца до полной оплаты — базис: п. 4, 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 395 ГК РФ. Итоговая рекомендация по документу: официально утверждённого единого типового образца договора купли-продажи квартиры с аккредитивом законодательство не содержит, но вы вправе взять типовой договор продажи недвижимости в простой письменной форме из справочно-правовой системы и дополнить его разделом о безотзывном покрытом (депонированном) аккредитиве — это законно и соответствует ст. 550, 554, 555, 862, 867, 869, 871 ГК РФ.

Где взять образец: официального типового договора для квартиры нет

Единый утверждённый на федеральном уровне типовой договор купли-продажи квартиры с аккредитивом в законодательстве отсутствует. Для сравнения: там, где государство действительно устанавливает типовую форму, это делается отдельным нормативным актом (например, типовой договор купли-продажи лесных насаждений утверждается приказом уполномоченного министерства). Такого акта применительно к продаже квартиры между гражданами нет.

Утвердить типовой договор купли-продажи лесных насаждений согласно приложению к настоящему приказу.
— Приказ Минприроды России от 06.03.2026 № 122, п. 1

Это означает, что стороны свободны в конструировании договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) и вправе использовать любой типовой образец договора продажи недвижимости из справочно-правовой системы, дополнив его аккредитивным разделом. Требования к самому документу задаются не «типовой формой», а императивными нормами: единый подписанный документ (ст. 550 ГК РФ), предмет (ст. 554 ГК РФ) и цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Вывод: готового официального образца, который можно просто «скачать как форму», не существует; корректный путь — взять типовой договор продажи недвижимости в простой письменной форме из СПС и адаптировать его под аккредитив, соблюдая ст. 550, 554, 555, 862, 867, 869, 871, 873 ГК РФ. Если выяснится, что продаётся доля либо квартира является совместно нажитым имуществом, образец необходимо скорректировать на нотариальную форму/согласие супруга (см. отдельный разбор формы).