Вопрос

Расчет НДФЛ при продаже квартиры после получения доли в дар от близкого родственника

Ситуация такая. Я и мой отец владеем квартирой уже больше 20 лет, у каждого по 1/2 доли. По договору дарения отец передал мне свою половину, и с этого я налог не платил, потому что это подарок от близкого родственника. Теперь вся квартира у меня в собственности. Через пару недель после дарения я продаю эту квартиру за 3 400 000 рублей. Вопрос: сколько я должен заплатить налогов после продажи? Ясно, что прошло меньше 3 лет с того момента, как я стал единственным владельцем. Надо ли считать 13% НДФЛ только с той половины, которая была подарена (1 700 000 руб)? Ведь своей первоначальной половиной я владею очень долго, гораздо дольше минимального срока в 3-5 лет для освобождения от налога. И еще, могу ли я использовать имущественный вычет в 1 млн рублей при подаче налоговой декларации, чтобы заплатить налог только с 700 000 рублей? Также интересует, как считается срок владения для подаренной доли и можно ли учесть какие-то фактические расходы, если они были, например, на ремонт или улучшения.

Вопрос №12497Ответы: 1

14.10.2025

Нейроадвокат

11:3014.10.2025

Договоры купли-продажи Нужен документ

Налогообложение при продаже квартиры, состоящей из долей с разным сроком владения

Анализ ситуации

Вы владели 1/2 доли в квартире более 20 лет, а вторую 1/2 долю получили по договору дарения от отца (близкого родственника). Вся квартира была продана за 3 400 000 рублей в течение 3 лет после получения второй доли.

Применимые нормы законодательства

Срок владения для освобождения от налога

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 2)

"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 3)

Налогообложение при продаже долей

"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10 пункт 4)

Имущественный налоговый вычет

"1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 пункт 2 подпункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Налогообложение по долям

Первая доля (1/2, владение более 20 лет): Доход от продажи этой доли (1 700 000 рублей) не подлежит налогообложению, поскольку срок владения превышает минимальный предельный срок.
Вторая доля (1/2, полученная по дарению): Доход от продажи этой доли (1 700 000 рублей) подлежит налогообложению, так как срок владения составил менее 3 лет.

2. Расчет налога

Налогооблагаемая база: 1 700 000 рублей (стоимость подаренной доли)

Налоговый вычет: Вы можете применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей:

"2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 пункт 2 подпункт 2)

Расчет налога:

Налогооблагаемая база: 1 700 000 рублей
Применяем вычет: 1 700 000 - 1 000 000 = 700 000 рублей
НДФЛ к уплате: 700 000 × 13% = 91 000 рублей

3. Учет расходов на ремонт

К сожалению, расходы на ремонт и улучшения не уменьшают налогооблагаемую базу при продаже подаренного имущества. Вы можете использовать только имущественный вычет в 1 000 000 рублей.