Купили квартиру с неработающей газовой колонкой и без горячей воды: что делать, можно ли расторгнуть сделку или взыскать расходы на узаконивание с продавца или агентства

Ответственность продавца за недостатки квартиры (отсутствие ГВС и неузаконенная колонка)

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
   — ст. 469 ГК РФ, п. 1

Отсутствие горячего водоснабжения и самовольно установленная, документально не оформленная газовая колонка — это несоответствие квартиры условиям договора о качестве. Поскольку в объявлении и со слов риелтора коммуникации были заявлены как имеющиеся, а в техпаспорте колонки нет, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на приведение квартиры в заявленное состояние.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
   — п. 1 ст. 475 ГК РФ

Норма даёт покупателю прямой выбор: соразмерное уменьшение цены, безвозмездное устранение недостатков или возмещение своих расходов на их устранение. Именно возмещение расходов на узаконивание колонки и подведение ГВС (через газовую службу и БТИ) — это и есть «расходы на устранение недостатков товара», которые можно взыскать с продавца.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Для недвижимости применяются те же правила ст. 475 ГК РФ с одним исключением: нельзя требовать замены квартиры. Значит, расторжение договора с возвратом денег доступно только при существенном нарушении требований к качеству; в остальном — денежная компенсация расходов или уменьшение цены.

1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
   — ст. 476 ГК РФ, п. 1

Бремя доказывания, что недостатки возникли до передачи квартиры, лежит на покупателе (при отсутствии гарантии качества). А вот самовольная установка колонки и отсутствие ГВС существовали объективно задолго до сделки — это подтверждается техпаспортом и справками газовой службы, что упрощает доказывание.

1. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
   — п. 2 ст. 556 ГК РФ

Важно: подписание акта приёма-передачи с формулировкой «без претензий» (если она там есть) НЕ освобождает продавца от ответственности. Это ключевой контраргумент к возможной ссылке продавца на то, что квартиру приняли.

1. Если продавец знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
   — п. 3 ст. 483 ГК РФ

Если продавец знал или должен был знать об отсутствии ГВС и неузаконенной колонке (а он в квартире жил, поэтому «не знать не мог»), он лишается права ссылаться на неизвещение о недостатках. Это прямо отвечает на его довод «я ничего не знал»: жилое помещение эксплуатировалось, отсутствие горячей воды для жильца очевидно.

1. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
   — п. 2 ст. 477 ГК РФ

Требование, связанное с недостатками, можно заявить в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи квартиры (если договором не установлен более длительный срок). Необходимо срочно проверить дату акта приёма-передачи — если с неё прошло менее двух лет, требование к продавцу заявляется точно в срок.

Вывод по вопросу. Покупатель вправе требовать с продавца возмещения расходов на узаконивание колонки и восстановление ГВС либо соразмерного уменьшения цены (п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Подписанный акт «без претензий» не лишает этого права (п. 2 ст. 556 ГК РФ), а довод продавца о незнании несостоятелен, если он проживал в квартире (п. 3 ст. 483 ГК РФ). Требование заявляется в пределах двух лет со дня передачи квартиры (п. 2 ст. 477 ГК РФ) — этот срок нужно немедленно проверить по дате акта. Расторжение договора с возвратом всей суммы возможно только при существенном нарушении требований к качеству (п. 2 ст. 475 ГК РФ), что при отсутствии ГВС доказывать сложнее, чем взыскание расходов.

Основание оспорить сделку: обман или существенное заблуждение

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
   — п. 2 ст. 179 ГК РФ

Если продавец намеренно умолчал об отсутствии ГВС и неузаконенной колонке — это обман, и сделка по иску потерпевшего может быть признана недействительной. Ключевой нюанс: если недостоверную информацию сообщил риелтор (третье лицо), сделка оспаривается обманом лишь при условии, что продавец знал или должен был знать об обмане. Когда риелтор действовал как работник агентства, это облегчает доказывание.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
   — п. 1 ст. 178 ГК РФ

Альтернативное основание — существенное заблуждение: если покупатель, зная истинное положение дел, не совершил бы сделку, она может быть оспорена и без умысла продавца. Это «мягкая» ветка, не требующая доказательства умысла.

1. сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
   — подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ

Заблуждение относительно качеств квартиры, которые в обороте считаются существенными (наличие горячей воды и законно установленного газового оборудования), прямо отнесено законом к существенным. Это ваша основная опора при квалификации по ст. 178 ГК РФ.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

1. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
   — п. 4 ст. 179 ГК РФ

При недействительности сделки применяется двусторонняя реституция: стороны возвращают друг другу полученное (квартира ↔ деньги), а убытки потерпевшему возмещает другая сторона. То есть здесь возможен и полный возврат покупной цены, что выгоднее, чем просто компенсация расходов.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Критично для сроков: по оспоримой сделке (обман/заблуждение) срок исковой давности — один год и исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах-основаниях. Поскольку истинное положение дел выяснилось только теперь, а ранее покупателю объясняли «нужно прогреть», срок следует исчислять с момента, когда выяснилось отсутствие ГВС и неузаконенность колонки. Этот момент нужно зафиксировать документально (дата справки газовой службы, ответа БТИ).

Вывод по вопросу. Есть две ветки. (1) Обман (п. 2 ст. 179 ГК РФ): требует доказать намеренное умолчание продавца либо его осведомлённость об обмане риелтора; при успехе — двусторонняя реституция и возврат всей покупной цены плюс убытки. (2) Существенное заблуждение (п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ): доказать проще — достаточно показать, что покупатель не совершил бы сделку, зная правду; последствия — те же, по ст. 167 ГК РФ, плюс убытки по ст. 179 ГК РФ. По любому из оснований срок — один год со дня, когда покупатель узнал об основаниях (п. 2 ст. 181 ГК РФ), поэтому важно документально зафиксировать дату, когда выяснилось отсутствие ГВС. Требования рассматривает районный суд по месту нахождения ответчика или по месту жительства истца.

Ответственность агентства недвижимости (риелтора) как исполнителя услуг

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
   — п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Агентство обычно действует по агентскому договору либо договору возмездного оказания услуг. Объём его обязанностей и ответственность определяются договором с ним, который нужно поднять и изучить. Если агентство действовало как агент, за сделку с третьим лицом отвечает принципал (покупатель) — но это не снимает ответственности агента за некачественную услугу перед своим заказчиком.

1. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
   — п. 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Услуга по подбору и сопровождению покупки квартиры должна соответствовать обычно предъявляемым требованиям, включая достоверность информации об объекте. Заверение риелтора о наличии ГВС и работающего газа — это часть услуги, и её ненадлежащее качество — недостаток услуги.

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
   — п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При обнаружении недостатков услуги потребитель вправе требовать уменьшения цены услуги (то есть возврата части вознаграждения риелтора) либо возмещения расходов на устранение недостатков своими силами. Это реальный рычаг давления именно на агентство.

1. Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
   — п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования к качеству услуги можно заявить в разумный срок, а для недостатков в недвижимом имуществе — в пределах пяти лет со дня принятия (у риелтора такого недвижимого объекта нет, но если в вашем договоре с агентством гарантийный срок не установлен, действует общий двухлетний/разумный срок для услуги). Этот срок стоит проверить по вашему договору с агентством.

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.
   — п. 1 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если агентство не предоставило полную и достоверную информацию об объекте, потребитель может в разумный срок отказаться от исполнения договора с агентством и потребовать возврата уплаченного вознаграждения и других убытков. Это самостоятельное требование, не зависящее от спора с продавцом.

1. Исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия им или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.
   — п. 4 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Ответственность исполнителя: он отвечает за недостатки услуги, если не установлен гарантийный срок, — при условии, что недостатки возникли до её принятия (информация риелтора была недостоверной изначально, ещё на этапе показа и сделки).

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Помимо возврата вознаграждения, по ЗоЗПП с агентства (если спор с ним как с исполнителем) взыскиваются компенсация морального вреда и штраф 50% от присуждённого за отказ добровольно удовлетворить требование. Это существенно увеличивает сумму, которую можно получить с агентства.

Вывод по вопросу. С агентства спрашивать можно: услуга по подбору и сопровождению покупки должна быть качественной (п. 2 ст. 4 ЗоЗПП), при недостоверной информации об объекте потребитель вправе уменьшить цену услуги, вернуть часть вознаграждения или отказаться от договора с агентством и вернуть всю сумму (п. 1 ст. 29, п. 1 ст. 12 ЗоЗПП), а также взыскать моральный вред (ст. 15 ЗоЗПП) и штраф 50% (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП). Однако по самому договору купли-продажи обязанной стороной перед покупателем остаётся продавец — агентство не является продавцом квартиры. Претензии к агентству и к продавцу можно совместить в одном иске, если ответчиков привлечь солидарно/совместно, но правильнее разделить требования: с продавца — недостатки товара или реституция, с агентства — некачественная услуга. Спор — районный суд по месту жительства истца (п. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Самовольное переустройство и порядок узаконивания колонки

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
   — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Установка газовой колонки — это переустройство помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры. Именно поэтому в техпаспорт её и нужно будет вносить, а её отсутствие там — признак неузаконенного переустройства.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Переустройство проводится по согласованию с органом местного самоуправления (в Москве — через Государственную жилищную инспекцию / МФЦ) на основании проекта и принятого решения. Без этого документа работы считаются несогласованными.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Самовольными признаются работы, проведённые без основания или с нарушением проекта. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок — то есть рискуете не только расходами на узаконивание, но и требованием демонтировать колонку.

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Но закон оставляет выход: на основании решения суда помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза жизни и здоровью. Это путь легализации через суд при отсутствии полного пакета документов.

1. Утвердить: 1.1. Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме (приложение 1). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.2. Административный регламент предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в городе Москве (приложение 2). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.3. Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (приложение 3). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.4. Требования к ведению журнала производства работ, оформлению актов освидетельствования скрытых работ и осуществлению авторского надзора (приложение 4). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП ) 1.5. Требования к учетно-технической документации на помещения в многоквартирных домах (приложение 7).
   — п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

10.26. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв. м.
— п. 10.26 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП

Для Москвы порядок детализирован: нужны проект переустройства, техническое заключение о безопасности и акт приёмки; при этом устройство проёма между жилой комнатой и газифицированной кухней допускается только при плотно закрывающейся двери с решёткой/зазором (газовые водонагреватели — источник повышенной опасности). Это требования, которые придётся выполнить при узаконивании.

Вывод по вопросу. Установка колонки — самовольное переустройство (ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Легализация проходит через согласование с органом местного самоуправления (в Москве — Госжилинспекция либо МФЦ) на основании проекта и технического заключения о безопасности (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ); при отсутствии полного пакета документов помещение можно сохранить в переустроенном состоянии по решению районного суда (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Риск: без легализации орган вправе требовать приведения квартиры в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Все расходы на эту процедуру (проект, техническое заключение, работы) — состав убытков, подлежащих взысканию с продавца по п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ, либо подлежащих компенсации при оспаривании сделки.

Денежные последствия: убытки, неустойка, проценты, моральный вред

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, п. 2 ст. 15 ГК РФ

Под убытками понимаются как уже понесённые, так и будущие расходы на восстановление нарушенного права. Стоимость проекта, техзаключения, работ газовой службы и БТИ по узакониванию колонки и подведению ГВС — это реальный ущерб, взыскиваемый с продавца.

Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
— ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
   — п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования о соразмерном уменьшении цены и возмещении расходов продавец обязан удовлетворить в течение десяти дней. За просрочку продавец платит неустойку 1% цены товара за каждый день просрочки. Это мощный стимул для продавца рассчитаться добровольно.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если по решению суда подлежит возврату денежная сумма (например, при расторжении договора или реституции), на неё с момента просрочки начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ). Это дополнительная сумма к возврату.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред по ЗоЗПП компенсируется при наличии вины нарушителя (ст. 15 ЗоЗПП), а при отказе добровольно удовлетворить требование суд взыскивает штраф 50% от присуждённого (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП). При цене квартиры это может быть значительная сумма.

Вывод по вопросу. Взыскать можно: расходы на узаконивание колонки и восстановление ГВС (реальный ущерб — п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ); неустойку 1% цены товара за каждый день просрочки исполнения требования (ст. 22, 23 ЗоЗПП); проценты по ключевой ставке на возвращаемые денежные суммы (ст. 395 ГК РФ); компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП); штраф 50% за отказ добровольно удовлетворить требование (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП); судебные расходы. Итоговая сумма может заметно превышать стоимость самой легализации. Рекомендую прежде всего письменно зафиксировать требование и дату его вручения — именно от неё пойдёт десятидневный срок и последующая неустойка.

Что выгоднее: взыскание расходов, расторжение или оспаривание сделки

Здесь три альтернативы, и выбор зависит от того, что вы хотите: сохранить квартиру или вернуть деньги.

Ветка А — сохранить квартиру. Возмещение расходов на устранение недостатков или соразмерное уменьшение цены (п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Плюс: живёте в квартире, не тратитесь на новую сделку. Минус: доказываете недостатки и их стоимость. Неустойка и штраф 50% по ЗоЗПП применимы, только если продавец — профессиональный субъект (продавец-предприниматель); если он обычный гражданин, ЗоЗПП к нему обычно не применяется, и неустойка/штраф/моральный вред взыскиваются только с агентства.

Ветка Б — расторжение (возврат всей цены). Отказ от исполнения договора возможен при существенном нарушении требований к качеству (п. 2 ст. 475 ГК РФ): неустранимость, несоразмерность расходов и т.п. Отсутствие ГВС и самовольная колонка могут квалифицироваться как существенный недостаток, поскольку без ГВС квартира не пригодна для обычного использования в заявленном объёме. Плюс: полный возврат денег. Минус: нужно доказать существенность.

Ветка В — оспаривание сделки (обман/заблуждение). Двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ) с возвратом всей покупной цены и возмещением убытков (п. 4 ст. 179 ГК РФ). Плюс: наиболее полная защита. Минус: короткий срок — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), и необходимость доказывать обман (ст. 179) либо существенность заблуждения (ст. 178).

Ничтожная сделка (п. 1 ст. 181 ГК РФ) — трёхлетний срок, но в описанных фактах оснований ничтожности не усматривается, поэтому ориентироваться надо на годичный срок по оспоримости.

Вывод по вопросу. Практически разумно идти комбинированно: (1) направить продавцу письменное требование о возмещении расходов на узаконивание и уменьшении цены — это запускает десятидневный срок и неустойку; (2) параллельно привлечь агентство по его договору (возврат вознаграждения, штраф, моральный вред); (3) если расходы велики или продавец отказывается — заявлять иск о признании сделки недействительной (ст. 178/179 ГК РФ) в пределах одного года либо о расторжении при существенном недостатке. Требования подаются в районный суд по месту жительства ответчика-гражданина или по месту жительства истца (п. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 ЗоЗПП — по спору с агентством), по спору как потребителя — без госпошлины.

Уголовно-правовая оценка действий продавца

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Мошенничество — это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана. Если продавец заведомо знал об отсутствии ГВС и неузаконенной колонке и именно на этом построил продажу по завышенной цене, его действия могут быть квалифицированы по ст. 159 УК РФ.

Однако следует реалистично оценивать перспективы: спор о недостатках квартиры по общему правилу — гражданско-правовой. Для состава мошенничества необходимо доказать прямой умысел на завладение чужими деньгами именно путём обмана, а не просто сокрытие недостатка. Полиция часто отказывает в возбуждении дела, усматривая гражданско-правовой спор, поэтому основной путь защиты — гражданский иск, а заявление в полицию — дополнительный инструмент давления и способ получить документы.

Вывод по вопросу. Заявление в полицию по ст. 159 УК РФ подать можно, и оно может усилить позицию (материалы проверки помогут доказать обман и осведомлённость продавца), но рассчитывать только на уголовный путь не стоит: при споре о качестве квартиры это чаще квалифицируется как гражданско-правовой спор, и основной результат достигается гражданским иском. Параллельно поданное заявление не мешает предъявить иск о возмещении расходов, уменьшении цены или оспаривании сделки.

Условия применения ЗоЗПП, действия при отказе и исполнение решения

Условия применения ЗоЗПП. Закон о защите прав потребителей применяется только к отношениям «потребитель — исполнитель (продавец-предприниматель)» по возмездному договору. Продавец-гражданин, продающий свою квартиру, НЕ является субъектом ЗоЗПП, поэтому к нему применимы исключительно нормы ГК РФ: п. 1 ст. 475, ст. 557, ст. 15, ст. 393, ст. 395, ст. 179, ст. 178, ст. 167. Напротив, агентство недвижимости, оказывающее платную услугу по подбору и сопровождению покупки, — исполнитель по смыслу ЗоЗПП, и к нему применяются ст. 4, 12, 13, 15, 22, 23, 29 ЗоЗПП (неустойка, штраф 50%, моральный вред). Отсюда следует, что неустойку 1% и штраф 50% можно требовать с агентства, но не с продавца-гражданина; с продавца — убытки, расходы, уменьшение цены, проценты по ст. 395 ГК РФ.

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
   — п. 2, п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 9 1 .
   — п. 7 ст. 29 ГПК РФ

Спор с агентством как потребителя подсуден суду по месту жительства истца, заключения или исполнения договора; госпошлиной потребитель не облагается. Это закреплено и в п. 7 ст. 29 ГПК РФ для «исков о защите прав потребителей».

Действия при отказе удовлетворить требование добровольно. Если продавец или агентство отказываются, подаётся исковое заявление в районный суд. Отказ в добровольном удовлетворении — прямое основание для взыскания штрафа 50% с агентства (применимо к нему как к исполнителю), а при возврате денежных сумм — процентов по ст. 395 ГК РФ.

Исполнение решения. После вступления решения в силу исполнительный лист предъявляется в службу судебных приставов; при неисполнении в срок присуждённые суммы подлежат индексации.

1. По заявлению взыскателя или должника суд, рассмотревший дело, может произвести индексацию присужденных судом денежных сумм на день исполнения решения суда.
   — ст. 208 ГПК РФ, п. 1

На невозвращённые денежные средства продолжается начисление процентов по ст. 395 ГК РФ до дня фактической уплаты.

Вывод по вопросу. К продавцу-гражданину применяются нормы ГК РФ (не ЗоЗПП), к агентству — ЗоЗПП в полном объёме (неустойка, штраф 50%, моральный вред). Дело подсудно районному суду по месту жительства истца либо месту нахождения ответчика; потребитель от госпошлины освобождён. При отказе добровольно платить иск подаётся в районный суд; судебное решение исполняется через ФССП, при неисполнении суммы индексируются по ст. 208 ГПК РФ, а на невозвращённые деньги начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.