Образец договора купли-продажи квартиры с аккредитивом в простой письменной форме из справочно-правовой системы

Простая письменная форма договора купли-продажи квартиры: что именно нужно составить

Закон не требует ни нотариуса, ни специального «типового» бланка — он требует один документ, подписанный обеими сторонами. Это и есть простая письменная форма, о которой спрашивает Сергей; нарушение формы влечёт недействительность договора, а не просто претензии регистратора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для сделки Сергея это значит: скачанный из СПС образец годится только как «рыба», но он должен быть распечатан и подписан как единый документ (без обмена сканами и без «приложений-анкет» вместо текста). Договор в простой письменной форме не требует государственной регистрации самого договора — регистрируется переход права (п. 1 ст. 551 ГК РФ), причём до регистрации отношения с третьими лицами не меняются.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Обязательные условия, без которых договор считается незаключённым

Регистратор и суд проверяют два условия в первую очередь — идентификацию квартиры и цену. Образец нужно адаптировать: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения — иначе предмет не согласован.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Цена должна быть согласована именно в письменной форме; отсылка «по оценке» или «по договорённости» не спасает — правила о цене по п. 3 ст. 424 ГК РФ здесь не применяются.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Практический вывод по форме: регистрация перехода права в Росреестре обязательна (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а расчёты через аккредитив не заменяют ни письменную форму, ни регистрацию.

Аккредитивный раздел: какие формулировки должны быть в образце

Стороны вправе сами избрать форму расчётов и установить её в договоре — значит, включение аккредитива в договор купли-продажи законно и не требует отдельного разрешения банка на «схему».

Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 2 ст. 862 ГК РФ

Ключевой смысл аккредитива для продавца: банк-эмитент платит получателю средств (продавцу) против представления документов, указанных в аккредитиве. Поэтому в договоре нужно перечислить не только сумму и срок, но и точный перечень документов, которые продавец представит в банк (например, договор, выписка из ЕГРН о переходе права), иначе исполнение не состоится.

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. 2. Банк-эмитент может уполномочить другой банк (исполняющий банк) произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исполняющий банк вправе принять поручение банка-эмитента или отказаться от такого поручения, направив банку-эмитенту соответствующее уведомление. Частичный отказ исполняющего банка от исполнения поручения не допускается. Исполняющий банк считается принявшим поручение банка-эмитента, если он прямо выразил на это согласие, в том числе путем совершения действий в соответствии с условиями аккредитива. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом. 3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

Если выбирается покрытый (депонированный) аккредитив, деньги покупателя заранее перечисляются в исполняющий банк на весь срок — это защищает продавца от ситуации «покупатель отозвал платёж».

В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента. В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива банк-эмитент может предоставить исполняющему банку, принявшему поручение банка-эмитента, при осуществлении действий по исполнению аккредитива право списывать средства со счета банка-эмитента, открытого в исполняющем банке, в пределах суммы аккредитива либо может указать в аккредитиве иной способ возмещения исполняющему банку сумм, выплаченных им по аккредитиву. При исполнении непокрытого аккредитива исполняющий банк вправе не осуществлять исполнение аккредитива до поступления денежных средств от банка-эмитента, за исключением случая подтверждения аккредитива исполняющим банком. 4. Аккредитив считается открытым с указанной в нем даты открытия аккредитива, если иное не предусмотрено законом, банковскими правилами и договором. Банк, дающий инструкции другому банку по совершению действий по аккредитиву, обязан оплачивать или компенсировать любые комиссии или затраты такого банка, связанные с выполнением им полученных инструкций. Банк-эмитент, пользующийся услугами другого банка для выполнения инструкций плательщика, делает это за счет плательщика и на его риск.
— п. 3 ст. 867 ГК РФ

Безотзывность важна отдельно: аккредитив без указания на иное считается безотзывным, то есть покупатель не может его отменить без согласия продавца.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 1 ст. 869 ГК РФ

Момент «сгорания» схемы — закрытие аккредитива: по истечении срока, при полном исполнении либо по заявлению плательщика об отмене/отзыве. Значит, в образце обязательно фиксируются срок действия аккредитива и момент представления документов — иначе продавец рискует, что аккредитив закроется до регистрации перехода права.

Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: 1) по истечении срока действия аккредитива, за исключением случая, когда документы по аккредитиву были представлены в пределах срока действия аккредитива; 2) при полном исполнении аккредитива; 3) по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия; 4) по заявлению плательщика об отмене или отзыве аккредитива
— п. 1 ст. 873 ГК РФ

Дополнительная гарантия для продавца — подтверждение аккредитива другим банком: подтверждающий банк становится обязанным солидарно с банком-эмитентом.

После подтверждения аккредитива подтверждающий банк становится обязанным перед бенефициаром по аккредитиву в пределах подтвержденной им суммы солидарно с банком-эмитентом. Обязательство подтверждающего банка возникает с момента направления получателю средств либо банку получателя уведомления о подтверждении аккредитива, если уведомлением не предусмотрено иное. 2. В случае изменения аккредитива подтверждающий банк становится обязанным на измененных условиях аккредитива, если он дал на это согласие. В остальных случаях подтверждающий банк считается обязанным на прежних условиях аккредитива. Обязательство подтверждающего банка по аккредитиву с учетом внесенных в него изменений возникает с момента направления получателю либо банку получателя уведомления об этом, если уведомлением не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 1 ст. 870 ГК РФ

Наконец, детали, которых нет в ГК РФ (форма заявления на аккредитив, описание полей, порядок проверки документов), регулируются банковскими правилами и условиями конкретного аккредитива — их и нужно «подгонять» под свой банк.

Расчеты по аккредитиву регулируются настоящим Кодексом, банковскими правилами, условиями аккредитива, а в части, ими не урегулированной, обычаями, применяемыми в банковской практике. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 5 ст. 867 ГК РФ

Денежные последствия: залог в силу закона, проценты, комиссии

Даже при аккредитиве в договоре стоит прямо указать, что квартира не признаётся находящейся в залоге у продавца после раскрытия аккредитива (или, наоборот, остаётся в залоге до полной оплаты): по умолчанию закон презюмирует залог продавца с момента передачи и до оплаты, что затем фиксируется в ЕГРН и снимается отдельно.

с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора. Статья 491.
— п. 5 ст. 488 ГК РФ

Если покупатель всё же просрочит оплату, продавец вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ с даты, когда оплата должна была быть произведена, — это единственное «денежное» последствие, которое нужно упомянуть в разделе об ответственности образца.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3.
— п. 4 ст. 488 ГК РФ

Расходы по аккредитиву закон возлагает на плательщика (покупателя): он возмещает банку-эмитенту расходы по выполнению инструкций и комиссии банков-участников — это условие полезно перенести в договор, чтобы комиссия не «всплыла» при расчётах.

В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента. В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива банк-эмитент может предоставить исполняющему банку, принявшему поручение банка-эмитента, при осуществлении действий по исполнению аккредитива право списывать средства со счета банка-эмитента, открытого в исполняющем банке, в пределах суммы аккредитива либо может указать в аккредитиве иной способ возмещения исполняющему банку сумм, выплаченных им по аккредитиву. При исполнении непокрытого аккредитива исполняющий банк вправе не осуществлять исполнение аккредитива до поступления денежных средств от банка-эмитента, за исключением случая подтверждения аккредитива исполняющим банком. 4. Аккредитив считается открытым с указанной в нем даты открытия аккредитива, если иное не предусмотрено законом, банковскими правилами и договором. Банк, дающий инструкции другому банку по совершению действий по аккредитиву, обязан оплачивать или компенсировать любые комиссии или затраты такого банка, связанные с выполнением им полученных инструкций. Банк-эмитент, пользующийся услугами другого банка для выполнения инструкций плательщика, делает это за счет плательщика и на его риск.
— п. 3 ст. 867 ГК РФ

Вывод по денежному блоку: в образце нужны три оговорки — о залоге в силу закона (и его снятии), о процентах за просрочку оплаты и о распределении банковских комиссий.

Развилка 1: квартира в единоличной собственности — простая письменная форма подходит

Если квартира принадлежит продавцу единолично и он не состоит в браке либо квартира не является общим имуществом, достаточно простой письменной формы по ст. 550 ГК РФ (см. блок 1) без нотариуса: закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения для продажи квартиры единственным собственником. Нотариус в такой сделке — вопрос выбора сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ допускает добровольное удостоверение по соглашению), и если стороны всё же удостоверяют сделку добровольно, несоблюдение уже согласованной нотариальной формы повлечёт ничтожность.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1.
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Если же квартира приобретена в браке, действует презумпция согласия супруга, но сделку можно оспорить при доказанном отсутствии согласия, — поэтому в простую письменную форму полезно включить заявление продавца о семейном положении и (при необходимости) представить нотариальное согласие супруга.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Развилка 2: долевая собственность или отчуждение доли — простая письменная форма недостаточна

Если продаётся доля в праве общей собственности (или квартира принадлежит нескольким собственникам и отчуждаются доли по одной сделке), закон требует нотариального удостоверения такой сделки; в этом случае запрос Сергея о «простой письменной форме» юридически неисполним — договор придётся удостоверять у нотариуса, а несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность по п. 3 ст. 163 ГК РФ.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1.
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Итог: при единоличной собственности — простой письменный образец, при долевой — нотариальный; собственность супругов — простой письменный образец с нотариальным согласием супруга либо добровольным удостоверением.

Где взять образец: природа документа и порядок его использования

Официально утверждённого («типового») образца договора купли-продажи квартиры с аккредитивом в нормативных актах нет: закон регулирует не форму бланка, а требования к содержанию (предмет — ст. 554 ГК РФ, цена — п. 1 ст. 555 ГК РФ, форма — ст. 550 ГК РФ) и порядок расчётов (ст. 862, 867–873 ГК РФ). Поэтому образец из справочно-правовой системы (раздел «Формы документов» в КонсультантПлюс или Гаранте, а также материалы на сайте Росреестра) — это примерный шаблон, а не норма, и он не может быть процитирован как источник права; его нужно приводить в соответствие с процитированными нормами: единый подписанный документ, идентификация квартиры, цена, аккредитивный раздел с перечнем документов, сроком и видом аккредитива, оговорки о залоге и комиссиях.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Проверка шаблона на пригодность сводится к трём пунктам: (1) подписывается ли он как один документ (ст. 550 ГК РФ); (2) есть ли кадастровый номер, адрес, площадь и цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ); (3) указаны ли банк-эмитент, исполняющий банк, вид аккредитива (покрытый безотзывный), сумма, срок действия и точный перечень документов для раскрытия (ст. 867, 869, 873 ГК РФ). Переход права регистрируется в Росреестре, и только после этого аккредитив раскрывается по документам.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод по вопросу: готового официального образца с аккредитивом не существует; берите типовой образец договора купли-продажи квартиры из СПС и дополняйте его аккредитивным разделом по указанным нормам, а при долевой собственности — сразу ориентируйтесь на нотариальную форму (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Нотариус в сделке единственного собственника не обязателен, но допустим по соглашению сторон.

Денежная ответственность: проценты за просрочку оплаты (закрытие вопроса о денежных последствиях)

При просрочке оплаты квартиры продавец вправе требовать проценты на просроченную сумму со дня, когда оплата должна была быть произведена, до её фактического внесения, — отсылка применима и к сделке с аккредитивом, если покупатель не обеспечил раскрытие аккредитива в срок.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем
— п. 4 ст. 488 ГК РФ

Механизм конкретизирован нормой о неисполнении денежного обязательства: проценты начисляются при любой просрочке в уплате, а их размер определяется ключевой ставкой Банка России, если договором не установлен иной размер.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Расходы на аккредитив ложатся на плательщика (покупателя): банк, привлечённый для исполнения поручения, действует за счёт плательщика и на его риск — это покрывает комиссии банка и позволяет прямо отнести их на покупателя в договоре.

Банк-эмитент, пользующийся услугами другого банка для выполнения инструкций плательщика, делает это за счет плательщика и на его риск
— п. 4 ст. 867 ГК РФ

Вывод: при неисполнении покупателем обязанности оплатить (в том числе через несвоевременное раскрытие аккредитива) продавец вправе взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 488 ГК РФ), а все банковские комиссии по аккредитиву несёт покупатель (п. 4 ст. 867 ГК РФ).