Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Правомерность расчета НДФЛ от кадастровой стоимости при продаже доли в недвижимости с низкой ценой

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте декларацию 3-НДФЛ, указав документально подтвержденные расходы на покупку доли — 470 000 рублей.
  2. 2
    Приложите к декларации договор купли-продажи и платежные документы, подтверждающие ваши расходы.
  3. 3
    Рассчитайте налог от кадастровой стоимости доли (841 367 рублей), уменьшив её на сумму расходов.
  4. 4
    Подготовьте матери позицию о подаче декларации за 2025 год с учётом расходов на покупку — 900 000 рублей.
  5. 5
    Оцените целесообразность оспаривания кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре или суд.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для проверки расчёта налога и подготовки возражений на требование инспекции.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи подвала от февраля 2024 года с указанием стоимости долей.
  • Платежные документы, подтверждающие оплату 470 000 рублей за долю.
  • Договор купли-продажи долей от декабря 2024 года с матерью соучастника.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта на дату продажи.
  • Документы, подтверждающие родство покупателя и соучастника (для оценки рисков).
  • Расчет налога: 70% кадастровой стоимости × 50% доли минус 470 000 рублей расходов.

  • Срочно: первые шаги

    • Заявите в декларации документально подтвержденные расходы на покупку доли — 470 000 рублей.
    • Подготовьтесь к уплате налога, рассчитанного от 70% кадастровой стоимости, пропорционально вашей доле.
    • Предупредите мать о необходимости подать декларацию за 2025 год после продажи помещения.
    • Соберите доказательства завышенной кадастровой стоимости для возможного оспаривания.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ за 2024 год, указав доход от продажи доли — 841 367 рублей (70% кадастровой стоимости × 50%).
    • Уменьшите налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы на покупку доли — 470 000 рублей.
    • Уплатите НДФЛ с разницы (841 367 − 470 000 = 371 367 рублей) по ставке 13% — 48 278 рублей.
    • Матери готовиться к аналогичной декларации за 2025 год: налог с 1 682 734 рублей минус ее расходы 900 000 рублей.
    • Оспаривание кадастровой стоимости возможно, если она существенно превышает рыночную — через комиссию при Росреестре или суд.

  • Чего не делать

    • Не подавайте декларацию без учета документально подтвержденных расходов на покупку доли (470 000 руб.).
    • Не рассчитывайте налог от фактической цены продажи (900 000 руб.) — база будет выше.
    • Не игнорируйте требование налоговой о подаче 3-НДФЛ — это приведет к штрафам.
    • Не планируйте сделки с матерью как способ уйти от налога — это взаимозависимые лица.
    • Не пропускайте срок подачи декларации и уплаты налога, рассчитанного от 70% кадастра.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для проверки расчета налога и подготовки возражений в налоговый орган.
    • Адвокат поможет оценить перспективы оспаривания кадастровой стоимости, если она завышена.
    • Квалифицированная помощь нужна для корректного применения налогового вычета и учета расходов.
    • Адвокат подготовит правовую позицию с учетом взаимозависимости сторон сделки.
    • Специалист проверит обоснованность требований налоговой и правильность расчета налога.
    • Консультация адвоката необходима для минимизации налоговых рисков при продаже имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Налогообложение при продаже доли в недвижимости с применением кадастровой стоимости

Анализ ситуации

В вашем случае имеется цепочка сделок с недвижимостью (подвалом в МКД):

  • Приобретение в долевую собственность в феврале 2024 года
  • Продажа долей в декабре 2024 года матери соучастника
  • Последующая продажа матерью в марте 2025 года

Срок владения всеми участниками составил менее 3 лет, что означает обязанность уплаты НДФЛ с дохода от продажи.

Применимые нормы законодательства

Правомерность применения кадастровой стоимости

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)

Действия налогового органа правомерны, поскольку цена продажи (900 000 рублей) действительно меньше 70% от кадастровой стоимости (2 403 906 × 0,7 = 1 682 734 рублей).

Определение налоговой базы при продаже доли

"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)

Налоговые вычеты и учет расходов

"2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)

"3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 3)

Расчет налога для каждого участника

Для соучастника (продажа в декабре 2024 года)

Вариант 1 - С применением вычета:

  • Налоговая база: 1 682 734 рублей × 50% = 841 367 рублей
  • Имущественный вычет: 1 000 000 рублей × 50% = 500 000 рублей
  • Облагаемый доход: 841 367 - 500 000 = 341 367 рублей
  • НДФЛ: 341 367 × 13% = 44 378 рублей

Вариант 2 - С учетом расходов на приобретение (более выгодный):

  • Налоговая база: 1 682 734 рублей × 50% = 841 367 рублей
  • Расходы на приобретение: 470 000 рублей
  • Облагаемый доход: 841 367 - 470 000 = 371 367 рублей
  • НДФЛ: 371 367 × 13% = 48 278 рублей

Для матери (продажа в марте 2025 года)

  • Налоговая база: 1 682 734 рублей (применяется ко всему объекту)
  • Расходы на приобретение: 900 000 рублей
  • Облагаемый доход: 1 682 734 - 900 000 = 782 734 рублей
  • НДФЛ: 782 734 × 13% = 101 755 рублей

Особенности сделок между взаимозависимыми лицами

"2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 105.1, пункт 2)

Поскольку сделка совершена между взаимозависимыми лицами (соучастник и его мать), налоговый орган может проверить соответствие цены сделки рыночным ценам.

Выводы и рекомендации

  1. Действия налоговой правомерны - применение кадастровой стоимости при цене продажи ниже 70% от нее предусмотрено НК РФ.

  2. Для минимизации налога соучастнику рекомендуется:

    • В декларации 3-НДФЛ указать документально подтвержденные расходы на приобретение (470 000 рублей)
    • Приложить копии документов, подтверждающих расходы (договор купли-продажи, платежные документы)

  3. Матери следует подготовиться к подаче декларации за 2025 год и уплате налога, рассчитанного от кадастровой стоимости.

  4. При наличии оснований можно оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде, если она существенно превышает рыночную.

  5. Рекомендуется обратиться к адвокату для:

    • Проверки правильности расчета налога
    • Подготовки возражений на требование налогового органа
    • Консультации по вопросу оспаривания кадастровой стоимости

Подача правильно заполненной декларации с учетом расходов на приобретение позволит существенно снизить налоговую нагрузку.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение