Обязанности арендатора по уплате НДФЛ при аренде коммерческого помещения у нескольких собственников

Налогообложение доходов от аренды коммерческого помещения, находящегося в долевой собственности

Анализ ситуации

В вашей ситуации три собственника (один ИП и два физических лица) сдают в аренду коммерческое помещение по единому договору. Арендатор перечисляет общую сумму арендной платы, указанную в договоре.

Правовой статус отношений

"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244)

"Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244)

Применимые налоговые нормы

Обязанности арендатора как налогового агента

"Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 24)

"Российские организации, индивидуальные предприниматели... от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы... обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 226)

Важный вывод: Арендатор является налоговым агентом только в отношении физических лиц - собственников, но не в отношении индивидуального предпринимателя.

Распределение доходов между собственниками

"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 248)

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245)

Объект налогообложения

"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208)

Рекомендации и порядок действий

1. Для арендатора:

По физическим лицам - собственникам:

• Удерживайте НДФЛ с суммы арендной платы, приходящейся на каждого физического лица
• Ставка НДФЛ - 13% (для налоговых резидентов РФ)
• Перечисляйте удержанный налог в бюджет не позднее следующего дня за днем выплаты дохода

"Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога за период с 1-го по 22-е число текущего месяца не позднее 28-го числа текущего месяца, за период с 23-го числа по последнее число текущего месяца - не позднее 5-го числа следующего месяца" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 226)

По индивидуальному предпринимателю:

• Не удерживайте НДФЛ с доходов ИП
• Перечисляйте всю причитающуюся сумму арендной платы ИП

2. Отчетность арендатора:

• Представляйте в налоговый орган справки 2-НДФЛ по каждому физическому лицу-собственнику
• Срок представления - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным

"Налоговые агенты представляют в налоговый орган... документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленных и удержанных налоговым агентом за этот налоговый период по каждому физическому лицу... - не позднее 25 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 230)

3. Для собственников:

Физические лица:

• Получают доходы за вычетом удержанного НДФЛ
• Могут представить налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов

Индивидуальный предприниматель:

• Учитывает доходы от аренды в составе доходов от предпринимательской деятельности
• Уплачивает налоги в соответствии с применяемой системой налогообложения (УСН, ОСНО и т.д.)
• Ведет отдельный учет доходов от аренды

4. Рекомендуемые документы:

1. Соглашение между собственниками о распределении доходов от аренды
2. Уведомление для арендатора с указанием долей каждого собственника и реквизитов для перечисления средств
3. Акт распределения платежей ежемесячно

Выводы

1. Арендатор обязан удерживать и перечислять НДФЛ только с доходов физических лиц-собственников
2. Доходы ИП от аренды облагаются в рамках его предпринимательской деятельности
3. Распределение арендных платежей осуществляется пропорционально долям собственности
4. Арендатор представляет справки 2-НДФЛ только на физических лиц
5. Рекомендуется оформить соглашение между собственниками о порядке распределения доходов

Для уточнения особенностей налогообложения доходов индивидуального предпринимателя в вашей конкретной ситуации рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, поскольку применяемый ИП налоговый режим может влиять на порядок налогообложения его доли доходов от аренды.