Легализация аренды и налогообложение доходов от недвижимости для нерезидента РФ
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации (поскольку проживаете в Италии с видом на жительство), но получаете доходы от источников в РФ в виде арендных платежей за квартиру. Также вы планируете продажу двух квартир в будущем.
Налогообложение доходов от аренды для нерезидентов
Согласно Налоговому кодексу РФ, для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, объектом налогообложения признаются доходы от источников в Российской Федерации, включая:
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 224, пункт 3)
Невозможность регистрации в качестве самозанятого
Регистрация в качестве самозанятого для вас недоступна, поскольку:
"Налогоплательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4, пункт 1)
Из контекста следует, что для регистрации в качестве самозанятого требуется гражданство РФ или стран ЕАЭС, а также отсутствие статуса нерезидента.
Ответственность за нелегальную аренду
За осуществление предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрена ответственность:
"Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя... - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей" (Источник: КоАП РФ, статья 14.1, часть 1)
За неуплату налогов может наступать как административная, так и уголовная ответственность при крупных размерах неуплаты.
Налогообложение при продаже недвижимости
При продаже квартир как нерезидент вы будете уплачивать налог:
"доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 224, пункт 3)
Для нерезидентов не применяются имущественные вычеты в размере 1 млн рублей, но можно уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы при приобретении имущества.
Особенности декларирования доходов
Как нерезидент вы обязаны самостоятельно декларировать доходы и уплачивать налог:
"Налогоплательщики... обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 3)
"Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 4)
Рекомендации
- Легализуйте арендные отношения: заключите официальный договор аренды
- Зарегистрируйтесь в налоговых органах как налогоплательщик, получающий доходы от источников в РФ
- Ежеквартально уплачивайте авансовые платежи по налогу на доходы от аренды
- Подавайте налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным
- Уплачивайте налог по ставке 30% с доходов от аренды
- При продаже квартир готовьте документы, подтверждающие расходы на приобретение для уменьшения налоговой базы
- Рассмотрите вопрос о назначении налогового представителя в РФ для взаимодействия с налоговыми органами
Учитывая сложность вашей ситуации (нерезидентский статус, multiple объекты недвижимости, необходимость легализации ранее неучтенных доходов), настоятельно рекомендую обратиться к российскому адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для разработки оптимальной стратегии и минимизации рисков.
