Сдача трёх квартир в аренду самозанятым: риски признания предпринимательской деятельностью
Анализ ситуации
Вы являетесь самозанятым и сдаёте три квартиры в Санкт-Петербурге с общим доходом 75-90 тысяч рублей в месяц. Ключевой вопрос — может ли налоговая служба квалифицировать эту деятельность как предпринимательскую.
Правовой анализ
Критерии предпринимательской деятельности
Согласно гражданскому законодательству:
"предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 2)
Особенности статуса самозанятого
"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 23)
Доходы от аренды
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" являются объектом налогообложения (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208, пункт 1, подпункт 4)
Факторы риска переквалификации
Налоговые органы могут оценивать следующие обстоятельства:
- Систематичность — регулярная сдача трёх объектов может быть расценена как систематическая деятельность
- Количество объектов — три квартиры могут свидетельствовать о масштабе деятельности
- Отсутствие письменных договоров — устные соглашения затрудняют доказательство разового характера сделок
- Регулярность получения дохода — ежемесячные поступления от нескольких источников
Рекомендации по минимизации рисков
1. Оформление договорных отношений
Заключайте письменные договоры найма жилого помещения с каждым арендатором. Это подтверждает гражданско-правовой, а не предпринимательский характер отношений.
2. Документирование целей использования доходов
Сохраняйте документы, подтверждающие, что доходы от аренды направляются на содержание внуков (например, переводы средств, оплата их образования).
3. Соблюдение формальностей
"Договор найма жилого помещения... предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 671)
Убедитесь, что квартиры используются именно для проживания, а не в коммерческих целях.
4. Контроль за масштабом деятельности
Избегайте дальнейшего увеличения количества сдаваемых объектов и существенного роста доходов.
Выводы
- Риск признания деятельности предпринимательской существует, особенно при систематической сдаче трёх объектов недвижимости
- Налоговая может переквалифицировать деятельность, если усмотрит признаки предпринимательства: систематичность, направленность на извлечение прибыли, организацию деятельности
- Для защиты статуса самозанятого рекомендуется оформлять письменные договоры и избегать признаков предпринимательской систематичности
Если налоговая служба всё же потребует регистрации ИП, рекомендую обратиться к адвокату для обжалования такого решения, поскольку каждая ситуация оценивается индивидуально с учётом всех обстоятельств.
