Налогообложение при продаже подаренной квартиры и покупке новой
Анализ ситуации
Ваша дочь получила квартиру по договору дарения в 2023 году и планирует продать ее в том же году. Поскольку период владения квартирой составляет менее минимального предельного срока, при продаже возникает обязанность по уплате НДФЛ.
Применимые нормы налогообложения
Определение налоговой базы при продаже
"Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2)
Это означает, что при продаже подаренной квартиры дочь может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению этой квартиры, которые вы понесли в 2013 году (4 300 000 руб.).
Невозможность учета расходов на новую квартиру
"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Расходы на приобретение новой квартиры не могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже подаренной квартиры. Эти расходы могут быть использованы только для получения имущественного налогового вычета при покупке.
Особенности для многодетных семей
"Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2.1)
Если ваша дочь является матерью как минимум двух несовершеннолетних детей и одновременно с продажей приобретает новое жилье большей площади, она может быть освобождена от уплаты налога.
Учет материнского капитала
"Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 5)
Материнский капитал не учитывается в расходах при определении налоговой базы.
Выводы и рекомендации
-
Основной способ уменьшения налога — использование расходов на приобретение квартиры (4 300 000 руб.). Налогооблагаемая база составит: 7 600 000 - 4 300 000 = 3 300 000 руб. Налог: 3 300 000 × 13% = 429 000 руб.
-
Проценты по ипотеке не могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже.
-
Расходы на покупку новой квартиры не уменьшают налог при продаже подаренной квартиры.
-
Материнский капитал не включается в расходы при расчете налога.
-
Проверьте возможность освобождения от налога — если дочь является многодетной матерью и выполняются условия статьи 217.1 НК РФ (покупка новой квартиры большей площади в том же году), она может быть полностью освобождена от уплаты налога.
-
Документы — обязательно сохраните все документы, подтверждающие первоначальную покупку квартиры за 4 300 000 руб., для представления в налоговый орган.
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для детального анализа возможности применения льготы для многодетных семей и правильного оформления документов.
