Налоговые последствия продажи разделенного нежилого помещения после наследования и изменения кадастровых номеров

Налогообложение при продаже нежилых помещений, образованных разделом исходного объекта

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником трех нежилых помещений, образованных в результате раздела первоначального объекта, который состоял из:

• доли, приобретенной вами в браке (находилась в собственности более 3 лет)
• доли, полученной по наследству после смерти супруга (находилась в собственности менее 5 лет)

Ключевой вопрос: сохраняется ли право на освобождение от НДФЛ при продаже помещений, образованных разделом, в отношении той части, которая изначально находилась в собственности более 3 лет.

Применимые нормы налогового законодательства

Срок владения при разделе недвижимости

"При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)

ВАЖНО: Данная норма применяется исключительно к жилым помещениям. В вашем случае речь идет о нежилых помещениях, поэтому указанное правило на вашу ситуацию не распространяется.

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)

"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 4)

Имущественный налоговый вычет

"Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2)

Выводы и рекомендации

1. По сроку владения

• Для нежилых помещений законодательством не предусмотрено включение срока владения исходным объектом при исчислении минимального срока владения вновь образованными объектами
• Срок владения каждым из трех вновь образованных нежилых помещений исчисляется заново с даты их государственной регистрации как самостоятельных объектов

2. По налогообложению при продаже

• Поскольку срок владения вновь образованными нежилыми помещениями составляет менее 5 лет, при их продаже вам придется уплатить НДФЛ со всей суммы дохода
• Льгота по освобождению от налога в связи с владением более 3 лет не применяется, так как она действует только для объектов, находившихся в собственности в течение минимального срока владения

3. По возможности уменьшения налоговой базы

Вы можете уменьшить доходы от продажи на:

• Расходы, связанные с приобретением и созданием новых объектов (стоимость раздела, оформления документов и т.д.)
• Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей в совокупности по всем проданным объектам

Рекомендации

1. При подготовке к продаже соберите все документы, подтверждающие расходы на приобретение исходного объекта и его раздел
2. Рассчитайте налоговую базу отдельно по каждому проданному объекту
3. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи
4. Уплатите исчисленный налог до 15 июля года, следующего за годом продажи
5. Для уточнения возможности применения каких-либо специальных положений рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве

Раздел нежилого помещения привел к утрате права на льготное налогообложение, поскольку законодатель предусмотрел правила правопреемства срока владения только для жилых помещений.