Получение арендных платежей и налогообложение при сдаче чужой недвижимости
Анализ ситуации
Вы планируете получать арендные платежи от сдачи квартиры, принадлежащей вашей супруге, и применять налоговый режим для самозанятых с уплатой 4% налога. Рассмотрим правомерность такой схемы.
Применимые правовые нормы
Гражданско-правовые аспекты
"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 608)
"По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 971)
"Поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение... передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 974)
Налоговые аспекты для самозанятых
"Не вправе применять специальный налоговый режим:... лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)
"Налогоплательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)
"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)
Выводы и рекомендации
1. Получение арендных платежей
Вы можете получать арендные платежи от имени супруги на основании:
- Доверенности - простой письменной формы достаточно для получения платежей
- Договора поручения - более комплексное оформление полномочий
Однако в обоих случаях доход будет считаться доходом супруги-собственницы, а не вашим.
2. Налогообложение как самозанятый
Ключевой вывод: Вы не можете применять режим самозанятости для уплаты 4% налога с арендных доходов, поскольку:
"лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров" не вправе применять специальный налоговый режим (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)
3. Рекомендуемая схема налогообложения
-
Супруга-собственница должна зарегистрироваться как самозанятая и платить 4% налог с арендных доходов
-
Вы можете действовать как ее представитель на основании доверенности для:
- Заключения договоров аренды
- Получения арендных платежей
- Ведения расчетов
-
Все полученные вами средства должны незамедлительно передаваться супруге либо зачисляться на ее счет
4. Альтернативные варианты
- Супруга может сдать квартиру вам в аренду, а вы затем пересдавать ее третьим лицам (субаренда)
- Рассмотреть оформление договора доверительного управления имуществом
5. Риски
Попытка оформления арендных доходов как ваших личных при фактическом получении их в интересах собственницы может быть квалифицирована как:
"притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)
Для детальной проработки оптимальной схемы с учетом вашей конкретной ситуации рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом и гражданском праве.
