Продажа квартиры с использованием материнского капитала и строительством нового дома
Анализ вашей ситуации
Вы продали квартиру, которая находилась в собственности с 2020 года, после использования материнского капитала и выделения долей членам семьи. Одновременно у вас имеется вновь построенный жилой дом, оформленный в собственность в 2024 году, но с непогашенной ипотекой.
Применимые налоговые нормы
По вопросу 1: Освобождение от налога по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ
"Доход от продажи объекта недвижимого имущества... освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности... если одновременно соблюдаются следующие условия: ...налогоплательщиком (членами его семьи)... на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение... или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого... жилого помещения... в соответствии с договором участия в долевом строительстве... договором об участии в жилищно-строительном кооперативе" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 2.1)
Норма прямо указывает на следующие способы приобретения нового жилья:
- Договор купли-продажи
- Договор мены
- Договор участия в долевом строительстве
- Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе
Вывод по вопросу 1: Строительство жилого дома собственными силами с привлечением ипотеки не подпадает под перечисленные в законе способы приобретения жилья. Поэтому условие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ о приобретении нового жилья не считается выполненным.
По вопросу 2: Освобождение от налога по сроку владения
"В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"... срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность... членом семьи налогоплательщика - владельца сертификата... и (или) его супругом (супругой)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ...в собственности налогоплательщика... на дату государственной регистрации перехода права собственности... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)
Вывод по вопросу 2:
- Для вас и супруга: Срок владения исчисляется с 2020 года (более 3 лет), и у вас не было иного жилья на момент продажи. Вы освобождаетесь от налога.
- Для детей: Хотя срок владения также исчисляется с 2020 года, на момент продажи у них уже были доли в другой квартире (полученные по договору дарения). Это нарушает условие о единственном жилье, поэтому дети НЕ освобождаются от налога.
Выводы и рекомендации
-
По п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ вы не подходите, поскольку строительство дома не признается "приобретением" в целях данной нормы.
-
При применении общего порядка:
- Вы и ваш супруг освобождаются от налога на доход от продажи долей
- Дети обязаны уплатить налог с дохода от продажи своих долей
-
Для детей можно применить имущественный налоговый вычет:
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 1)
-
Рекомендую обратиться к адвокату для точного расчета налоговых обязажений детей и подготовки налоговых деклараций.
