Вопрос: как рассчитать налог при продаже подсобного помещения?

Налогообложение при продаже подсобного помещения, находящегося в собственности менее 3 лет

Анализ ситуации

Вы продаете подсобное помещение (кладовку), которое находилось в вашей собственности менее трех лет. Поскольку минимальный предельный срок владения для нежилых помещений составляет 5 лет, доход от продажи подлежит налогообложению.

"Если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 4)

Применимые налоговые нормы

Определение налоговой базы

Для расчета налога используется наибольшая из следующих величин:

• Цена продажи по договору (880 000 рублей)
• 70% от кадастровой стоимости (850 000 × 0,7 = 595 000 рублей)

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)

Поскольку договорная цена продажи (880 000 рублей) превышает 70% кадастровой стоимости (595 000 рублей), налоговая база определяется как 880 000 рублей.

Варианты уменьшения налоговой базы

Вы можете выбрать один из двух способов уменьшения налоговой базы:

1. Имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей

"имущественный налоговый вычет предоставляется: ... в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 1)

2. Учет документально подтвержденных расходов на приобретение

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Расчет налога

Вариант 1 - с использованием вычета 250 000 рублей:
Налоговая база = 880 000 - 250 000 = 630 000 рублей
НДФЛ = 630 000 × 13% = 81 900 рублей

Вариант 2 - с учетом расходов на приобретение:
Налоговая база = 880 000 - 480 000 = 400 000 рублей
НДФЛ = 400 000 × 13% = 52 000 рублей

Рекомендуется использовать вариант 2, так как он позволяет уменьшить налог до 52 000 рублей.

Необходимые документы

Для подачи налоговой декларации и подтверждения права на вычет потребуются:

• Договор купли-продажи подсобного помещения
• Документы, подтверждающие первоначальные расходы на приобретение:

  "документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 3, подпункт 6)

• Выписка из ЕГРН
• Документы, подтверждающие кадастровую стоимость на момент продажи
• Паспорт налогоплательщика
• Налоговая декларация 3-НДФЛ

Сроки и порядок представления декларации

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 229, пункт 1)

"Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 7)

Выводы и рекомендации

1. При продаже подсобного помещения за 880 000 рублей при первоначальной стоимости покупки 480 000 рублей вам необходимо уплатить НДФЛ в размере 52 000 рублей при условии документального подтверждения расходов на приобретение.

2. Для минимизации налога рекомендуется использовать право на уменьшение налоговой базы на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение (480 000 рублей).

3. Подготовьте все необходимые документы, включая подтверждение расходов на покупку кладовки в 2022 году.

4. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года и уплатите налог до 15 июля 2027 года.

5. Если у вас возникнут сложности с подтверждением расходов или заполнением декларации, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.