Налогообложение дохода от продажи дома при одновременной покупке квартиры
Анализ ситуации
Пенсионерка продала жилой дом в декабре 2023 года, которым владела менее минимального срока (с 2022 года), и в тот же день приобрела квартиру. Налоговый орган рассчитал НДФЛ в размере 190 000 рублей, исходя из кадастровой стоимости проданного дома, но не учел факт покупки нового жилья.
Применимые нормы права
Срок владения недвижимостью
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 2)
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 4)
Поскольку дом находился в собственности с 2022 года (менее 5 лет), доход от его продажи подлежит налогообложению.
Особенности расчета налоговой базы
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10 пункт 2)
Налоговый орган правомерно применил кадастровую стоимость для расчета налогооблагаемой базы.
Имущественные налоговые вычеты
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 пункт 2 подпункт 1)
"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 пункт 3 подпункт 1)
Выводы и рекомендации
-
Налог подлежит уплате, поскольку срок владения домом (с 2022 по 2023 год) составляет менее 5 лет.
-
Налог можно значительно уменьшить или полностью исключить за счет применения имущественных налоговых вычетов:
- Вычет при продаже недвижимости в размере до 1 000 000 рублей
- Вычет при покупке новой квартиры в размере фактических расходов (до 2 000 000 рублей)
-
Для получения вычетов необходимо:
- Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2023 год
- Приложить документы, подтверждающие покупку квартиры (договор купли-продажи, платежные документы)
- Указать в декларации оба вычета одновременно
-
Рекомендую обратиться к адвокату для помощи в составлении налоговой декларации и расчете оптимальной суммы вычетов, поскольку одновременное применение двух имущественных вычетов требует профессионального подхода.
Пенсионерка не обязана платить полную сумму налога в 190 000 рублей при правильном оформлении налоговых вычетов.
