Продажа квартиры, находившейся в собственности более 5 лет, но с поздней регистрацией права в ЕГРН
Анализ ситуации
Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи от 1 сентября 2011 года, фактически владели ею более 13 лет, но зарегистрировали право собственности в ЕГРН только 17 января 2024 года, после чего продали эту квартиру. Налоговый орган требует подачи декларации 3-НДФЛ и исчисляет налог, считая датой возникновения права собственности 2024 год.
Применимые правовые нормы
Момент возникновения права собственности
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 223)
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)
Освобождение от налогообложения при продаже недвижимости
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)
Выводы и рекомендации
Правовая позиция
-
Для гражданско-правовых отношений момент возникновения права собственности действительно связан с государственной регистрацией.
-
Для налоговых целей ключевое значение имеет фактический срок нахождения имущества в собственности, а не только дата регистрации.
Рекомендуемые действия
-
Подготовьте документы, подтверждающие фактическое владение квартирой с 2011 года:
- Договор купли-продажи от 1 сентября 2011 года
- Акт приема-передачи квартиры (если имеется)
- Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налогов на имущество с 2011 года
- Иные доказательства фактического владения
-
Подайте уточненную налоговую декларацию с приложением указанных документов и письменным пояснением, что срок владения квартирой превышает 5-летний минимальный предельный срок.
"При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 81)
- В случае отказа налогового органа в признании права на освобождение от налога:
- Подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган
- При отрицательном решении обращайтесь в суд
"Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 137)
Важно
Суды часто встают на сторону налогоплательщиков в аналогичных ситуациях, признавая, что для целей применения льготы по сроку владения имеет значение фактическое время нахождения имущества в собственности, а не только дата государственной регистрации.
Если ситуация не разрешится во внесудебном порядке, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.
