Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Правомерное оформление договора аренды квартиры самозанятым без дохода собственника

Здравствуйте! Вот такая ситуация: допустим, самозанятый, ну скажем, Андрей Смирнов, сдает чужую квартиру в Воронеже, которая принадлежит его знакомому, Дмитрию Кузнецову. Андрей получает всю арендную плату, платит с этого налоги как самозанятый, а Дмитрий вообще не видит этих денег. Как лучше оформить договор аренды, чтобы все было по закону и налоговая не придралась? Может, надо указать какие-то особые пункты в договоре или оформить его на определенное лицо? Просто хочу избежать проблем.

Вопрос №20149Ответы: 107.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Прекратите текущую схему получения всей арендной платы на себя.
  2. 2
    Заключите с собственником агентский договор на поиск арендаторов и управление квартирой.descriptionАгентский договор с агентством недвижимости на оказание услуг
  3. 3
    Обеспечьте перечисление всех арендных платежей напрямую собственнику Дмитрию.
  4. 4
    Получайте от собственника только агентское вознаграждение и платите с него налог как самозанятый.
  5. 5
    Оформите договор найма квартиры между собственником и арендатором.descriptionДоговор найма жилого помещения
  6. 6
    Проконтролируйте, чтобы собственник декларировал доход от аренды и уплачивал НДФЛ.

Документы и доказательства

  • Агентский договор между Дмитрием (принципал) и Андреем (агент) с указанием размера вознаграждения.
  • Договор найма квартиры, заключенный между Дмитрием (собственник) и арендатором.
  • Платежные документы, подтверждающие перечисление всей арендной платы от арендатора напрямую Дмитрию.
  • Отчеты агента перед принципалом о проделанной работе и поступивших платежах.
  • Документы, подтверждающие выплату вознаграждения Андрею от Дмитрия (платежное поручение, расписка).
  • Чеки, формируемые Андреем как самозанятым, на сумму его агентского вознаграждения.

  • Чего не делать

    • Не продолжайте текущую схему: получать всю арендную плату и платить с нее налог как самозанятый — рискованно.
    • Не скрывайте от налоговой, что доход от аренды принадлежит собственнику, а не вам.
    • Не оформляйте договор аренды от своего имени как арендодатель — вы не собственник и не управомоченное лицо.
    • Не удерживайте арендные платежи себе и не выплачивайте собственнику лишь часть — это признак притворной сделки.
    • Не применяйте самозанятость ко всей сумме арендной платы — только к вашему вознаграждению за услуги.
    • Не заключайте договор без четкого разделения доходов собственника и вашего вознаграждения.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату при выявлении признаков притворной сделки или налогового правонарушения.
    • Адвокат необходим для защиты при квалификации схемы как правонарушения налоговыми органами.
    • Привлеките адвоката для оценки рисков и выстраивания позиции, если собственник не получал доход.
    • Защита прав в споре с налоговой по доходам от аренды требует профессиональной юридической помощи.
    • Консультация адвоката обязательна, если налоговая инициирует проверку или требует пояснения.
    • Без адвоката не обойтись, если возникнет спор о ничтожности сделки или переквалификации доходов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Оформление сдачи чужой квартиры через самозанятого

Анализ ситуации

В описанной ситуации Андрей Смирнов сдает квартиру, принадлежащую Дмитрию Кузнецову, получает всю арендную плату и уплачивает налоги как самозанятый, при этом собственник не получает денежные средства. Такая схема содержит значительные правовые и налоговые риски.

Правовой анализ

Правомерность самозанятости

"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 608)

"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 136)

Самозанятость в данном случае применяется некорректно, поскольку доходы от аренды по закону принадлежат собственнику имущества, а не лицу, которое осуществляет сдачу.

Риски притворной сделки

"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170)

Текущая схема может быть квалифицирована как притворная сделка, направленная на минимизацию налоговых обязательств собственника.

Рекомендуемые варианты оформления

Вариант 1: Агентский договор

"По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1005)

Схема работы:

  • Дмитрий (собственник) заключает с Андреем агентский договор
  • Андрей действует как агент по поиску арендаторов и заключению договоров
  • Все арендные платежи поступают собственнику
  • Собственник выплачивает агенту вознаграждение
  • Андрей применяет самозанятость к сумме вознаграждения

Вариант 2: Договор возмездного оказания услуг

"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 779)

Схема работы:

  • Дмитрий заключает с Андреем договор на услуги по управлению недвижимостью
  • Андрей оказывает услуги по поиску арендаторов, заключению договоров
  • Собственник получает арендные платежи и выплачивает вознаграждение за услуги
  • Андрей применяет самозанятость к вознаграждению за услуги

Налоговые последствия

Для собственника

"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 209)

"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208)

Собственник обязан декларировать и уплачивать НДФЛ с доходов от аренды, даже если средства получает третье лицо.

Для самозанятого

"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 207)

Андрей может правомерно применять самозанятость только к своему вознаграждению за услуги, но не к всей сумме арендной платы.

Рекомендации

  1. Немедленно прекратить текущую схему — она содержит признаки налогового правонарушения

  2. Заключить агентский договор между Дмитрием (принципал) и Андреем (агент) с четким определением:

    • Размера агентского вознаграждения
    • Обязанности агента по передаче всей арендной платы принципалу
    • Порядка представления отчетов

  3. Оформить договор найма между собственником (Дмитрием) и арендатором

  4. Обеспечить разделение денежных потоков:

    • Арендаторы платят непосредственно собственнику
    • Собственник выплачивает вознаграждение агенту
    • Агент применяет самозанятость только к сумме вознаграждения

  5. Собственнику декларировать доходы от аренды и уплачивать НДФЛ

Выводы

Текущая схема является налогово-рискованной и может быть квалифицирована как правонарушение. Для легализации отношений рекомендуется перейти на агентскую модель с четким разделением доходов собственника и вознаграждения посредника. В случае выявления нарушений налоговыми органами рекомендуем обратиться к адвокату для защиты прав.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение