Оформление сдачи чужой квартиры через самозанятого
Анализ ситуации
В описанной ситуации Андрей Смирнов сдает квартиру, принадлежащую Дмитрию Кузнецову, получает всю арендную плату и уплачивает налоги как самозанятый, при этом собственник не получает денежные средства. Такая схема содержит значительные правовые и налоговые риски.
Правовой анализ
Правомерность самозанятости
"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 608)
"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 136)
Самозанятость в данном случае применяется некорректно, поскольку доходы от аренды по закону принадлежат собственнику имущества, а не лицу, которое осуществляет сдачу.
Риски притворной сделки
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170)
Текущая схема может быть квалифицирована как притворная сделка, направленная на минимизацию налоговых обязательств собственника.
Рекомендуемые варианты оформления
Вариант 1: Агентский договор
"По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1005)
Схема работы:
- Дмитрий (собственник) заключает с Андреем агентский договор
- Андрей действует как агент по поиску арендаторов и заключению договоров
- Все арендные платежи поступают собственнику
- Собственник выплачивает агенту вознаграждение
- Андрей применяет самозанятость к сумме вознаграждения
Вариант 2: Договор возмездного оказания услуг
"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 779)
Схема работы:
- Дмитрий заключает с Андреем договор на услуги по управлению недвижимостью
- Андрей оказывает услуги по поиску арендаторов, заключению договоров
- Собственник получает арендные платежи и выплачивает вознаграждение за услуги
- Андрей применяет самозанятость к вознаграждению за услуги
Налоговые последствия
Для собственника
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 209)
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208)
Собственник обязан декларировать и уплачивать НДФЛ с доходов от аренды, даже если средства получает третье лицо.
Для самозанятого
"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 207)
Андрей может правомерно применять самозанятость только к своему вознаграждению за услуги, но не к всей сумме арендной платы.
Рекомендации
-
Немедленно прекратить текущую схему — она содержит признаки налогового правонарушения
-
Заключить агентский договор между Дмитрием (принципал) и Андреем (агент) с четким определением:
- Размера агентского вознаграждения
- Обязанности агента по передаче всей арендной платы принципалу
- Порядка представления отчетов
-
Оформить договор найма между собственником (Дмитрием) и арендатором
-
Обеспечить разделение денежных потоков:
- Арендаторы платят непосредственно собственнику
- Собственник выплачивает вознаграждение агенту
- Агент применяет самозанятость только к сумме вознаграждения
-
Собственнику декларировать доходы от аренды и уплачивать НДФЛ
Выводы
Текущая схема является налогово-рискованной и может быть квалифицирована как правонарушение. Для легализации отношений рекомендуется перейти на агентскую модель с четким разделением доходов собственника и вознаграждения посредника. В случае выявления нарушений налоговыми органами рекомендуем обратиться к адвокату для защиты прав.
