Налогообложение при продаже объединенной квартиры
Анализ ситуации
Вы приобрели две отдельные квартиры в 2018 году и в 2024 году объединили их в один объект недвижимости через узаконенную перепланировку. При продаже образованной квартиры ключевое значение имеет определение срока владения и применение налоговых льгот.
Применимые нормы законодательства
Срок владения объединенным объектом
"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)
Это означает, что срок владения объединенной квартирой исчисляется с момента приобретения последней из исходных квартир, то есть с 2018 года, а не с даты объединения в 2024 году.
Минимальный срок владения для освобождения от налога
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 4)
Поскольку квартиры были приобретены по договору купли-продажи (а не в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации и т.д.), к вашей ситуации применяется общий минимальный срок владения - 5 лет.
Учет расходов при налогообложении
"При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений... в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Выводы и рекомендации
Основной вывод
При продаже объединенной квартиры в 2024 году налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не придется, поскольку срок владения объектом превышает минимальный предельный срок в 5 лет.
Обоснование
- Срок владения объединенной квартирой исчисляется с 2018 года - даты приобретения последней из исходных квартир
- Минимальный срок владения для вашего случая составляет 5 лет
- На момент продажи в 2024 году срок владения превышает 6 лет, что больше установленного минимального срока
Рекомендации
-
При подготовке к продаже убедитесь, что у вас имеются все документы, подтверждающие:
- Даты приобретения исходных квартир в 2018 году
- Факт объединения квартир и получения всех согласований
- Государственную регистрацию изменений
-
При подаче налоговой декларации 3-НДФЛ (если потребуется) укажите:
- В качестве даты начала владения объектом - 2018 год
- Примените имущественный налоговый вычет в связи с владением объектом более 5 лет
-
В случае возникновения вопросов со стороны налоговых органов будьте готовы предоставить документы, подтверждающие цепочку правоустанавливающих документов от приобретения исходных квартир до образования объединенного объекта.
Данный вывод основан на актуальных нормах налогового законодательства, однако при возникновении сложностей рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.
