Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Налог при продаже объединенной квартиры после перепланировки

У меня в 2018 году куплены две отдельные квартиры, собственник я один. В 2024 году я их объединил в одну через узаконенную перепланировку, все необходимые документы по этому поводу получены, включая акты о согласовании. Если сейчас захочу продать эту объединенную квартиру, придется ли платить налог с дохода? Интересует, как считается срок владения – с момента покупки исходных квартир или с даты объединения, и могут ли быть какие-то исключения или льготы по налогу, особенно если продавать в ближайшее время.

Вопрос №21078Ответы: 110.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зафиксируйте для налоговой дату владения объединенной квартирой с 2018 года.
  2. 2
    При продаже не исчисляйте НДФЛ, так как срок владения превышает 5 лет.
  3. 3
    Подготовьте комплект документов: договоры купли-продажи 2018 года и акты на объединение.
  4. 4
    При подаче 3-НДФЛ укажите дату начала владения — 2018 год.
  5. 5
    Заявите имущественный вычет в связи с владением объектом более 5 лет.
  6. 6
    При вопросах инспекции предоставьте документы о цепочке перехода права от 2018 года.

Документы и доказательства

  • Договоры купли-продажи обеих исходных квартир от 2018 года.
  • Акты о согласовании перепланировки и документы об объединении квартир.
  • Выписка из ЕГРН о регистрации права на объединенную квартиру.
  • Документы, подтверждающие оплату исходных квартир (расписки, платежные поручения).
  • Кадастровые паспорта или выписки на исходные квартиры до объединения.

  • Сроки и риски

    • Налог при продаже объединенной квартиры платить не придется: срок владения отсчитывается с 2018 года.
    • Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет, он уже истек.
    • Риск: налоговая может запросить документы о цепочке перехода права — подготовьте их заранее.
    • Риск: без подтверждения дат приобретения исходных квартир возможны вопросы о сроке владения.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру, не убедившись, что у вас на руках все документы о приобретении квартир в 2018 году и об объединении.
    • Не указывайте в декларации 3-НДФЛ дату начала владения 2024 годом — это приведет к необоснованному налогу.
    • Не игнорируйте запросы налогового органа о подтверждении цепочки владения от 2018 года.
    • Не пытайтесь скрыть факт продажи или занизить доход — это нарушение закона.
    • Не рассчитывайте на льготы, кроме имущественного вычета, если срок владения превышает 5 лет.
    • Не действуйте без консультации адвоката, если налоговый орган оспаривает ваш срок владения.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату по налоговому праву, если налоговая инспекция не согласится с датой начала владения с 2018 года.
    • Консультация адвоката нужна при подготовке возражений на требование налогового органа о доплате НДФЛ.
    • Привлеките адвоката для досудебного обжалования решения инспекции, если возникнет спор о применении льготы.
    • Заручитесь поддержкой адвоката, если у вас нет полного пакета документов о цепочке перехода прав на квартиры.
    • Адвокат поможет составить юридически корректные пояснения для налоговой о правопреемстве объекта недвижимости.
    • Обратитесь к адвокату для представления ваших интересов в суде, если спор с налоговым органом перейдет в судебную стадию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Налогообложение при продаже объединенной квартиры

Анализ ситуации

Вы приобрели две отдельные квартиры в 2018 году и в 2024 году объединили их в один объект недвижимости через узаконенную перепланировку. При продаже образованной квартиры ключевое значение имеет определение срока владения и применение налоговых льгот.

Применимые нормы законодательства

Срок владения объединенным объектом

"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)

Это означает, что срок владения объединенной квартирой исчисляется с момента приобретения последней из исходных квартир, то есть с 2018 года, а не с даты объединения в 2024 году.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 4)

Поскольку квартиры были приобретены по договору купли-продажи (а не в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации и т.д.), к вашей ситуации применяется общий минимальный срок владения - 5 лет.

Учет расходов при налогообложении

"При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений... в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Выводы и рекомендации

Основной вывод

При продаже объединенной квартиры в 2024 году налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не придется, поскольку срок владения объектом превышает минимальный предельный срок в 5 лет.

Обоснование

  1. Срок владения объединенной квартирой исчисляется с 2018 года - даты приобретения последней из исходных квартир
  2. Минимальный срок владения для вашего случая составляет 5 лет
  3. На момент продажи в 2024 году срок владения превышает 6 лет, что больше установленного минимального срока

Рекомендации

  1. При подготовке к продаже убедитесь, что у вас имеются все документы, подтверждающие:

    • Даты приобретения исходных квартир в 2018 году
    • Факт объединения квартир и получения всех согласований
    • Государственную регистрацию изменений

  2. При подаче налоговой декларации 3-НДФЛ (если потребуется) укажите:

    • В качестве даты начала владения объектом - 2018 год
    • Примените имущественный налоговый вычет в связи с владением объектом более 5 лет

  3. В случае возникновения вопросов со стороны налоговых органов будьте готовы предоставить документы, подтверждающие цепочку правоустанавливающих документов от приобретения исходных квартир до образования объединенного объекта.

Данный вывод основан на актуальных нормах налогового законодательства, однако при возникновении сложностей рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение