Налогообложение при продаже земельного участка после объединения и длительного владения
Анализ ситуации
Пенсионер владел земельным участком около 28 лет, изначально состоявшим из двух частей: 8 соток в полной собственности и 4 соток в долевой собственности. В 2020 году участки были объединены, а в 2023 году продан. Налоговый орган начислил НДФЛ с продажи по кадастровой стоимости с учетом пени.
Применимые нормы и анализ
1. Льготы по сроку владения
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объекта недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 2)
"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 4)
2. Учет срока владения при объединении участков
"При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 2)
3. Расчет налога от кадастровой стоимости
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)
4. Учет долевой собственности
"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)
Выводы и рекомендации
По существу вопроса:
-
Срок владения - Поскольку пенсионер владел исходными участками около 28 лет, что значительно превышает минимальный 5-летний срок владения, он имеет право на освобождение от налога на доходы от продажи земельного участка. Срок владения объединенным участком включает срок владения исходными участками.
-
Расчет налога - Даже если бы срок владения был менее 5 лет, применение кадастровой стоимости правомерно только при условии умножения на коэффициент 0,7, а также должен учитываться факт долевой собственности на часть участка до объединения.
-
Пени - Начисление пеней неправомерно, поскольку при наличии права на освобождение от налога обязанность по его уплате отсутствует.
Рекомендуемые действия:
-
Подача уточненной налоговой декларации с заявлением о применении освобождения от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения.
-
Досудебное обжалование - подача жалобы в вышестоящий налоговый орган:
"Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 137)
- Судебное обжалование - в случае отказа в досудебном порядке можно обратиться в суд.
С высокой вероятностью начисление налога и пеней можно успешно оспорить, учитывая длительный срок владения земельным участком. Рекомендуется собрать документы, подтверждающие срок владения исходными участками, и обратиться к адвокату для подготовки качественного обжалования.
