Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Оспаривание налога на продажу земельного участка

Здравствуйте! В 2023 году был продан участок земли, которым владел пенсионер около 28 лет. Этот участок изначально состоял из двух частей: 8 соток в полной собственности и 4 сотки в долевой собственности с соседом. Где-то в 2020 году сделали переоформление и объединили их в один участок. А в 2026 году из налоговой прислали налог с продажи, причём сумма огромная, да ещё и пени начислили. Я вот думаю, правомерно ли это? Ведь собственник-то не менялся по сути, земля была его долгие годы. Получится ли как-то оспорить этот налог и отменить его, может, через суд или жалобу? Ещё там в документах указано, что налог рассчитан на основе кадастровой стоимости, но продажа была ниже, и не учтено, что часть была в доле.

Вопрос №26473Ответы: 129.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте уточненную налоговую декларацию, заявив освобождение от налога в связи с владением участком более 5 лет.
  2. 2
    Приложите к декларации документы, подтверждающие владение исходными участками с 1995 года.
  3. 3
    Направьте в налоговую инспекцию письменные пояснения о включении срока владения исходными участками в срок владения объединенным.
  4. 4
    Подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган на требование об уплате налога и пеней.descriptionЖалоба в вышестоящий налоговый орган на требование об уплате налога на доходы от продажи земельного участка (свободная форма)
  5. 5
    При отказе вышестоящего органа — обратитесь в суд с иском об оспаривании начисления.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для подготовки позиции и представительства в суде.

Документы и доказательства

  • Документы о праве собственности на исходные участки (8 и 4 сотки) за 28 лет владения.
  • Документы об объединении участков в 2020 году (выписка ЕГРН, соглашение).
  • Договор купли-продажи объединенного участка 2023 года.
  • Налоговое уведомление с расчетом налога и пеней за 2026 год.
  • Документы о долевой собственности на 4 сотки (свидетельство, выписка).
  • Кадастровая справка о стоимости участка на дату продажи.

  • Срочно: первые шаги

    • Соберите документы о праве собственности на исходные участки (с 1995 года) — это основа для освобождения от налога.
    • Немедленно подайте уточненную налоговую декларацию, заявив освобождение от НДФЛ из-за владения более 5 лет.
    • Приложите к декларации документы об объединении участков в 2020 году, подтверждающие непрерывность вашего владения.
    • Подготовьте письменное возражение на требование об уплате налога и пеней, ссылаясь на истечение минимального срока владения.
    • Зафиксируйте дату получения требования из налоговой — от нее зависит срок для подачи жалобы.
    • Не оплачивайте налог до получения официального ответа на ваше возражение, чтобы не признать долг.

  • Сроки и риски

    • Подайте уточнённую налоговую декларацию, заявив освобождение от налога из-за владения более 5 лет.
    • Приложите документы о праве собственности на исходные участки с 1995 года для подтверждения срока владения.
    • Обжалуйте требование об уплате налога в вышестоящий налоговый орган до суда.
    • При отказе вышестоящего органа — подайте иск в суд об отмене начисления.
    • Риск: налог могут пересчитать с кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, если срок владения не подтвердится.
    • Риск: пени продолжат начисляться до полной отмены требования, поэтому действуйте без задержек.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для подготовки уточненной декларации и жалобы: цена ошибки высока, а спор сложен из-за объединения участков.
    • Адвокат поможет доказать, что срок владения превышает 5 лет, включив время владения исходными участками.
    • Специалист проверит расчет налога: кадастровая стоимость должна применяться с коэффициентом 0,7.
    • Юрист проследит, чтобы при расчете была учтена долевая собственность на часть участка до объединения.
    • Привлеките адвоката для оспаривания пеней, так как при освобождении от налога обязанность по уплате отсутствует.
    • Без представителя высок риск отказа: налоговая будет настаивать на своей позиции, потребуется судебная защита.

  • Альтернативные пути

    • Подайте уточнённую декларацию с заявлением об освобождении от налога из-за владения более 5 лет.
    • Приложите документы 28-летней давности на исходные участки: они подтверждают срок владения.
    • Оспорьте расчёт по кадастру: без коэффициента 0,7 и без учёта доли он неправомерен.
    • Требуйте отмены пеней: при освобождении от налога обязанности по уплате нет.
    • Настаивайте на пересчёте налога с учётом долевой собственности на 4 сотки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Налогообложение при продаже земельного участка после объединения и длительного владения

Анализ ситуации

Пенсионер владел земельным участком около 28 лет, изначально состоявшим из двух частей: 8 соток в полной собственности и 4 соток в долевой собственности. В 2020 году участки были объединены, а в 2023 году продан. Налоговый орган начислил НДФЛ с продажи по кадастровой стоимости с учетом пени.

Применимые нормы и анализ

1. Льготы по сроку владения

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объекта недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 2)

"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 4)

2. Учет срока владения при объединении участков

"При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 2)

3. Расчет налога от кадастровой стоимости

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)

4. Учет долевой собственности

"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)

Выводы и рекомендации

По существу вопроса:

  1. Срок владения - Поскольку пенсионер владел исходными участками около 28 лет, что значительно превышает минимальный 5-летний срок владения, он имеет право на освобождение от налога на доходы от продажи земельного участка. Срок владения объединенным участком включает срок владения исходными участками.

  2. Расчет налога - Даже если бы срок владения был менее 5 лет, применение кадастровой стоимости правомерно только при условии умножения на коэффициент 0,7, а также должен учитываться факт долевой собственности на часть участка до объединения.

  3. Пени - Начисление пеней неправомерно, поскольку при наличии права на освобождение от налога обязанность по его уплате отсутствует.

Рекомендуемые действия:

  1. Подача уточненной налоговой декларации с заявлением о применении освобождения от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения.

  2. Досудебное обжалование - подача жалобы в вышестоящий налоговый орган:

"Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 137)

  1. Судебное обжалование - в случае отказа в досудебном порядке можно обратиться в суд.

С высокой вероятностью начисление налога и пеней можно успешно оспорить, учитывая длительный срок владения земельным участком. Рекомендуется собрать документы, подтверждающие срок владения исходными участками, и обратиться к адвокату для подготовки качественного обжалования.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение