Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Налоговые вычеты при продаже двух квартир с разной собственностью

Продали в 2024 две квартиры, которыми владели меньше 3-х лет, одна полностью на мне, а вторая на двоих с супругом. Можно ли мне подать налоговую декларацию и заявить вычет фактических расходов по обеим сделкам, а по второй квартире составить какое-то соглашение, чтобы доход считался супруга, и он тогда подал свою декларацию с вычетом тоже по фактическим расходам, которые у нас есть в бумагах, например, из договоров купли-продажи при приобретении, но точных сумм не указываю.

Вопрос №26699Ответы: 130.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Соберите документы, подтверждающие расходы на покупку обеих квартир: договоры, платежки, расписки.
  2. 2
    Подайте декларацию по первой квартире, заявив вычет в сумме фактических расходов на её приобретение.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры с заявлением имущественного вычета в сумме фактических расходов на приобретение (свободная форма)
  3. 3
    Подайте декларацию по второй квартире, указав доход пропорционально вашей доле в праве собственности.descriptionСоглашение о распределении дохода между супругами от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, для целей исчисления НДФЛ (свободная форма)
  4. 4
    Попросите супруга подать отдельную декларацию по своей доле дохода от продажи второй квартиры.
  5. 5
    Приложите к декларациям документы о расходах, распределив их пропорционально долям супругов.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату по налоговым спорам для проверки документов и минимизации рисков.

Документы и доказательства

  • Соберите договоры купли-продажи на обе квартиры, подтверждающие расходы на их приобретение.
  • Подготовьте платежные документы по обеим сделкам: расписки, банковские переводы, чеки.
  • Соберите акты приема-передачи и свидетельства о праве собственности на обе квартиры.
  • По второй квартире подготовьте документы, подтверждающие расходы на приобретение всей квартиры.
  • Зафиксируйте доли супругов в праве собственности на вторую квартиру для распределения дохода.
  • Приложите документы к отдельным налоговым декларациям каждого супруга по его доле.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларации за 2024 год до 30 апреля 2025 года.
    • Соглашение о перераспределении дохода на супруга не изменит порядок налогообложения.
    • Без документов о фактических расходах вычет по ним не подтвердить.
    • Риск: претензии налоговой из-за взаимозависимости супругов по сделке.
    • Для минимизации рисков обратитесь к адвокату по налоговому праву.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь перераспределить доход от продажи второй квартиры на супруга соглашением — доходы распределяются пропорционально долям в праве собственности.
    • Не подавайте декларацию без полного пакета документов, подтверждающих фактические расходы на приобретение обеих квартир.
    • Не заявляйте вычет по фактическим расходам без точных сумм из договоров и платежных документов — без них вычет не подтвердить.
    • Не подавайте одну общую декларацию по обеим квартирам — по каждой сделке подается отдельная декларация.
    • Не игнорируйте необходимость декларирования дохода каждым супругом по своей доле во второй квартире.
    • Не пренебрегайте консультацией адвоката по налоговому праву для подготовки документов и выбора оптимальной схемы.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату по налоговым спорам для оценки рисков перераспределения дохода по второй квартире.
    • Консультация адвоката нужна для подготовки позиции по распределению расходов между супругами пропорционально долям.
    • Адвокат проверит комплект документов о расходах на покупку обеих квартир до подачи деклараций.
    • Соглашение о перераспределении дохода на супруга требует юридической проработки, чтобы избежать претензий налоговой.
    • Без адвоката высок риск ошибок в декларациях из-за сложности учета долей и расходов по двум сделкам.
    • Привлеките адвоката для защиты интересов, если у налоговой возникнут вопросы по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Налогообложение доходов от продажи двух квартир, находившихся в собственности менее 3 лет

Анализ ситуации

Вы продали в 2024 году две квартиры, которые находились в собственности менее минимального предельного срока владения. Первая квартира принадлежала вам единолично, вторая - в долевой собственности с супругом. В отношении обеих квартир вы рассматриваете возможность применения имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов.

Применимые налоговые нормы

Право на вычет по фактическим расходам

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Данная норма позволяет вам выбрать способ уменьшения налоговой базы - либо через имущественный вычет в фиксированном размере, либо через вычет в размере фактически произведенных расходов.

Особенности при долевой собственности

"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 3)

"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)

Требования к подтверждению расходов

"налоговая база определяется как денежное выражение указанных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 3)

Выводы и рекомендации

По первой квартире (единоличная собственность)

  1. Вы имеете право подать налоговую декларацию и заявить вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение этой квартиры.

  2. Для этого необходимо иметь документальное подтверждение всех расходов (договор купли-продажи, платежные документы, акты приема-передачи и т.д.).

По второй квартире (долевая собственность с супругом)

  1. Доходы распределяются пропорционально долям в праве собственности. Вы не можете полностью перераспределить доход на супруга через соглашение, так как:

"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 248)

  1. Каждый из собственников декларирует доход пропорционально своей доле и может применить вычет в размере фактических расходов, приходящихся на его долю.

  2. Для подтверждения расходов потребуются документы, подтверждающие расходы на приобретение всей квартиры, которые затем распределяются между супругами пропорционально их долям.

Риски и ограничения

  • Без точного документального подтверждения сумм расходов вы не сможете применить вычет по фактическим расходам
  • Супруги признаются взаимозависимыми лицами, что может привлечь дополнительное внимание налоговых органов к сделкам между вами
  • Соглашение о перераспределении доходов должно иметь экономическое обоснование и не может противоречить законодательству о налогообложении

Рекомендации

  1. Подготовьте полный пакет документов, подтверждающих расходы на приобретение обеих квартир
  2. Подайте отдельные налоговые декларации с приложением подтверждающих документов
  3. По второй квартире каждый из супругов должен декларировать доход пропорционально своей доле в праве собственности
  4. Для минимизации налоговых рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для подготовки документов и консультации по оптимальной схеме налогообложения

Помните, что декларации за 2024 год необходимо подать до 30 апреля 2025 года.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение