Налоговые вычеты при продаже двух квартир с разной собственностью

Налогообложение доходов от продажи двух квартир, находившихся в собственности менее 3 лет

Анализ ситуации

Вы продали в 2024 году две квартиры, которые находились в собственности менее минимального предельного срока владения. Первая квартира принадлежала вам единолично, вторая - в долевой собственности с супругом. В отношении обеих квартир вы рассматриваете возможность применения имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов.

Применимые налоговые нормы

Право на вычет по фактическим расходам

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Данная норма позволяет вам выбрать способ уменьшения налоговой базы - либо через имущественный вычет в фиксированном размере, либо через вычет в размере фактически произведенных расходов.

Особенности при долевой собственности

"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 3)

"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)

Требования к подтверждению расходов

"налоговая база определяется как денежное выражение указанных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 3)

Выводы и рекомендации

По первой квартире (единоличная собственность)

1. Вы имеете право подать налоговую декларацию и заявить вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение этой квартиры.

2. Для этого необходимо иметь документальное подтверждение всех расходов (договор купли-продажи, платежные документы, акты приема-передачи и т.д.).

По второй квартире (долевая собственность с супругом)

1. Доходы распределяются пропорционально долям в праве собственности. Вы не можете полностью перераспределить доход на супруга через соглашение, так как:

"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 248)

1. Каждый из собственников декларирует доход пропорционально своей доле и может применить вычет в размере фактических расходов, приходящихся на его долю.

2. Для подтверждения расходов потребуются документы, подтверждающие расходы на приобретение всей квартиры, которые затем распределяются между супругами пропорционально их долям.

Риски и ограничения

• Без точного документального подтверждения сумм расходов вы не сможете применить вычет по фактическим расходам
• Супруги признаются взаимозависимыми лицами, что может привлечь дополнительное внимание налоговых органов к сделкам между вами
• Соглашение о перераспределении доходов должно иметь экономическое обоснование и не может противоречить законодательству о налогообложении

Рекомендации

1. Подготовьте полный пакет документов, подтверждающих расходы на приобретение обеих квартир
2. Подайте отдельные налоговые декларации с приложением подтверждающих документов
3. По второй квартире каждый из супругов должен декларировать доход пропорционально своей доле в праве собственности
4. Для минимизации налоговых рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для подготовки документов и консультации по оптимальной схеме налогообложения

Помните, что декларации за 2024 год необходимо подать до 30 апреля 2025 года.