Нужно ли переоформлять доверенность на аренду квартиры, если в ней указано подписание договора от физлица, а сдача планируется по самозанятости?

Заключение договора аренды представителем самозанятого собственника: достаточность доверенности

Анализ ситуации

Выданная нотариальная доверенность предоставляет представителю право заключать договоры аренды от имени собственника-физического лица. Ключевой вопрос — достаточно ли этих общих полномочий для того, чтобы представитель мог указать в договоре, что собственник применяет специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД, самозанятость). Отсутствие прямого упоминания в доверенности о налоговом режиме не создает существенных юридических препятствий, но требует внимания к оформлению договора.

Применимые нормы права и их анализ

1. Полномочия представителя по доверенности

Согласно гражданскому законодательству, доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185).

Полномочие на заключение договора аренды прямо разрешает представителю совершать все действия, необходимые для достижения цели этой сделки, включая согласование ее условий, если иное не оговорено специально.

2. Существенные условия договора найма (аренды) жилого помещения

Закон определяет круг условий, без которых договор считается незаключенным. Налоговый режим собственника к таким условиям не относится.

"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 432).
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 671).

Указание на налоговый режим наймодателя является дополнительным (факультативным) условием, информирующим арендатора об особенностях расчетов и подтверждения расходов.

3. Указание налогового режима в договоре как часть его содержания

Поскольку доверенность дает право «заключать договоры», это включает в себя полномочие определять и фиксировать в письменной форме все условия такого договора, в том числе информацию, не являющуюся существенной (например, реквизиты сторон, банковские детали, применимый налоговый режим). Это вытекает из общего смысла представительства:

"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 182).

Специального упоминания в доверенности о праве указывать налоговый режим не требуется, так как это не самостоятельное юридическое действие, а часть формирования содержания договора.

4. Отдельное представительство в налоговых правоотношениях

Представитель, заключающий договор, не является уполномоченным представителем налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами. Его задача — корректно отразить в гражданско-правовом договоре фактические обстоятельства (статус собственника).

"Уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком... представлять интересы налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 29).

Таким образом, для указания в договоре информации о применении НПД достаточно доверенности на заключение договора. Для сдачи отчетности, формирования чеков и взаимодействия с ФНС собственник действует самостоятельно или через отдельного уполномоченного представителя, полномочия которого должны быть оформлены специально.

5. Риски и последствия

Основной риск связан не с недействительностью сделки, а с налоговыми последствиями для арендатора, если он является юридическим лицом или ИП. Для подтверждения расходов на аренду им необходим чек, сформированный самозанятым.

"Организации, являющиеся налогоплательщиками налога на прибыля организаций, при определении налоговой базы не учитывают расходы, связанные с приобретением... услуг... у физических лиц, являющихся налогоплательщиками [НПД], при отсутствии чека, сформированного продавцом..." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 15).

Отсутствие в договоре ссылки на НПД не лишает арендатора права требовать от собственника чека, но может создать неопределенность на этапе заключения договора.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Переделывать доверенность не требуется. Выданной доверенности, предоставляющей право заключать договоры аренды, достаточно для того, чтобы представитель включил в текст договора условие о применении собственником налогового режима НПД. Это является частью законных полномочий по определению содержания договора.

2. Как поступить представителю:

   • При подготовке проекта договора аренды необходимо включить в него отдельный пункт, например: «Наймодатель применяет специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Реквизиты уведомления о постановке на учет в качестве плательщика НПД: [указать дату и номер уведомления/данные из приложения «Мой налог»]».
   • Подписать договор от имени собственника, указав свои данные как представителя и реквизиты доверенности.

3. Важные моменты для собственника (доверителя):

   • Налоговые обязанности: Указание в договоре режима НПД не снимает с собственника обязанности самостоятельно (через мобильное приложение) формировать чек по каждому полученному платежу за аренду и передавать его арендатору. Это критически важно для арендатора-организации или ИП.
   • Проверка арендатора: Если арендатором выступает юридическое лицо или ИП, в чеке, который формирует самозанятый, необходимо указывать ИНН арендатора.
   • Самостоятельность действий: Все действия в рамках налогового законодательства (отчетность, уплата налога, формирование чеков) собственник осуществляет сам или через уполномоченного представителя, полномочия которого оформлены в соответствии со ст. 29 НК РФ (нотариальная доверенность). Текущая доверенность на подписание договора таких полномочий не дает.

Итог: Действующая доверенность является достаточной для легитимного заключения договора аренды с указанием на статус самозанятого. Риск признания сделки недействительной из-за отсутствия специальной оговорки в доверенности крайне низок, так как указание налогового режима не выходит за рамки полномочий по заключению договора. Основное внимание следует уделить корректному формулированию условия в самом договоре и последующему соблюдению собственником налогового законодательства для самозанятых.