Возврат налогового вычета при дарении квартиры до истечения 3 лет с момента покупки

Правовые последствия дарения квартиры, по которой ранее был получен имущественный налоговый вычет

Анализ ситуации

Вы приобрели квартиру в 2021 году, получили имущественный налоговый вычет (до 200 000 рублей) и теперь, до истечения трехлетнего срока владения, планируете подарить ее матери. Вопросы сводятся к двум основным аспектам:

1. Нужно ли возвращать полученный вычет при дарении.
2. Возникают ли налоговые обязательства у сторон сделки дарения.

1. Обязанность возврата ранее полученного имущественного вычета при дарении

Нормами Налогового кодекса, регулирующими предоставление имущественного налогового вычета при покупке жилья, не установлена обязанность по его возврату в случае последующего дарения этого жилья.

"Имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них..." (Источник: НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты, пункт 1, подпункт 3)

Законодательство связывает обязанность по уплате налога или возврату суммы вычета с конкретными обстоятельствами, прямо указанными в законе.

"Обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных настоящим Кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах." (Источник: НК РФ Статья 44. Возникновение, изменение и прекращение обязанности по уплате налога, сбора, страховых взносов, пункт 1)

Поскольку в контексте не содержится норм, обязывающих вернуть вычет при дарении квартиры, такая обязанность у вас не возникает. Правила о минимальном сроке владения, упомянутые в вашем вопросе, касаются налогообложения дохода от продажи имущества и к процедуре дарения не применяются.

2. Налогообложение дохода, полученного в порядке дарения

Для дарителя (вас): Дарение является безвозмездной сделкой. Вы не получаете дохода, поэтому у вас не возникает объекта налогообложения по НДФЛ в связи с самой передачей квартиры.

Для одаряемого (вашей матери): Получение имущества в дар признается доходом. Однако Налоговый кодекс предусматривает важное исключение для близких родственников.

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)" (Источник: НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению, пункт 18.1)

Таким образом, поскольку вы дарите квартиру своей матери (близкой родственнице), доход, полученный ею, освобождается от уплаты НДФЛ (13%). Ей не нужно будет декларировать этот доход и платить с него налог.

Важно отметить, что нормы о минимальном сроке владения имуществом (3 или 5 лет), которые влияют на налогообложение при продаже, к сделке дарения не относятся.

"Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества предусмотрены статьей 217.1 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы... по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, пункт 7)

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, пункт 2)

Статья 217.1 регулирует только продажу, что подтверждается ее названием и содержанием. Для дарения действуют иные правила, изложенные в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ.

Выводы и рекомендации

1. Возвращать налоговый вычет не требуется. Полученный вами имущественный вычет при покупке квартиры не подлежит возврату в бюджет в связи с ее последующим дарением.
2. Налог при дарении не уплачивается. Поскольку одаряемым является ваша мать (близкий родственник), она освобождается от уплаты НДФЛ с полученного в дар имущества. Ни вам, ни ей не нужно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог в связи с этой сделкой.
3. Срок владения не имеет значения. Правило о минимальном сроке владения (3 или 5 лет) применяется исключительно к доходам от продажи недвижимости и не влияет на налоговые последствия дарения.

Рекомендация: Вы можете спокойно оформлять договор дарения квартиры в пользу матери. Для полной уверенности и корректного оформления сделки рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или нотариусом, который специализируется на недвижимости и семейном праве.