Подскажите, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже гаража с земельным участком, купленного на торгах, с учетом кадастровой стоимости и раздельной цены продажи

Расчет НДФЛ при продаже гаража и земельного участка, приобретенных и проданных в 2024 году

Анализ ситуации

Вы в 2024 году приобрели на торгах гараж вместе с земельным участком как единый объект за 60 000 рублей, а затем в том же году продали его за 105 000 рублей, указав в договоре раздельную цену по просьбе покупателя (52 500 рублей за гараж и 52 500 рублей за участок). Поскольку оба объекта находились в вашей собственности менее минимального предельного срока владения, доход от их продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

Применимые нормы и порядок расчета

1. Минимальный срок владения и налогообложение дохода
Для объектов недвижимости, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения составляет пять лет.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 4)

Так как вы владели гаражом и земельным участком менее пяти лет, доход от их продажи (105 000 рублей) облагается НДФЛ по ставке 13%.

2. Имущественный налоговый вычет или учет расходов
При продаже имущества вы вправе уменьшить налоговую базу одним из двух способов:

• Применить имущественный налоговый вычет;
• Учесть документально подтвержденные расходы на приобретение этого имущества.

Для продажи иного недвижимого имущества (к которым относятся гараж и земельный участок) установлен следующий вычет:

"в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей" (Источник: НК РФ Статья 220, подпункт 1 пункта 2)

Это означает, что общая сумма вычета по всем проданным в году объектам иного недвижимого имущества не может превысить 250 000 рублей. Ваш доход от продажи (105 000 рублей) меньше этой суммы, поэтому при применении вычета налоговая база станет нулевой, и НДФЛ платить не придется.

Альтернативный вариант — уменьшить доход на расходы на приобретение (60 000 рублей). В этом случае налоговая база составит 45 000 рублей (105 000 – 60 000), а НДФЛ — 5 850 рублей. Очевидно, что применение вычета в 250 000 рублей выгоднее.

3. Правило о 70% кадастровой стоимости
В предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие определение налоговой базы при цене продажи ниже 70% кадастровой стоимости (в частности, нет статьи 214.10 НК РФ). Поэтому я не могу подтвердить или опровергнуть ваши расчеты, основанные на этом правиле. Для уточнения данного вопроса рекомендую ознакомиться непосредственно с текстом статьи 214.10 НК РФ или обратиться к официальным разъяснениям ФНС России.

4. Разделение цены в договоре купли-продажи
Цена, указанная сторонами в договоре, принимается для целей налогообложения (статья 40 НК РФ). Однако если налоговый орган усмотрит в разделении цены попытку занизить налоговую базу (например, если цена гаража искусственно занижена), он может запросить пояснения. Чтобы минимизировать риски, убедитесь, что разделение цен соответствует реальным договоренностям и при необходимости будьте готовы представить обоснования.

5. Сроки подачи декларации и уплаты налога
Вы обязаны представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2024 год:

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ Статья 229, пункт 1)

Уплата налога (если он будет начислен) должна быть произведена:

"Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 4)

6. Заполнение декларации 3-НДФЛ
В декларации необходимо указать:

• Доход от продажи гаража и земельного участка (общую сумму 105 000 рублей или раздельно, если это требуется формой декларации).
• Имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей (или сумму доходов, если она меньше).
• Если будет применен вычет, налоговая база и сумма налога будут нулевыми.

Обратите внимание, что для получения вычета необходимо подать декларацию:

"Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода" (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 7)

Выводы и рекомендации

1. Примените имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Поскольку ваш доход от продажи (105 000 рублей) не превышает лимит вычета, это позволит не платить НДФЛ.
2. Представьте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года, указав в ней доход от продажи и заявив имущественный вычет.
3. Уточните вопрос о правиле 70% кадастровой стоимости, так как в предоставленных нормах он не отражен. Это важно для корректного определения дохода от продажи гаража, если вы решите не применять вычет, а использовать расходы на приобретение.
4. Будьте готовы пояснить налоговому органу разделение цены в договоре, если возникнут вопросы. Имейте в виду, что если цена продажи гаража окажется ниже 70% его кадастровой стоимости, налоговый орган может доначислить налог, исходя из кадастровой стоимости (при условии применения статьи 214.10 НК РФ).
5. Если у вас есть сомнения или сложности при заполнении декларации, рекомендуется обратиться к адвокату или налоговому консультанту.