Продажа единственной квартиры, находящейся в собственности 3 года и 10 месяцев
На основании предоставленной информации проведен юридический анализ вашей ситуации.
Анализ ситуации
Вы планируете продать квартиру, которая является вашим единственным жильем. На дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю срок владения составит 3 года и 10 месяцев.
Ключевой вопрос: применяется ли освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества, которым вы владели менее пяти лет, но которое является вашим единственным жильем?
Применимые нормы законодательства
-
Особый срок владения для единственного жилья. Налоговый кодекс устанавливает общее правило: минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, дающий право на освобождение от налога, составляет пять лет.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)
Однако для определенных случаев установлен сокращенный срок — три года. Одним из таких случаев является продажа единственного жилого помещения.
"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика ... на дату государственной регистрации перехода права собственности ... не находится иного жилого помещения" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)
-
Порядок освобождения от налога. Если условие о трехлетнем сроке владения единственным жильем соблюдено, доход от его продажи не облагается НДФЛ.
"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 17.1)
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
-
Ситуация, когда освобождение не применяется. Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей применяется в ином случае: когда жилье продается до истечения минимального предельного срока владения (т.е. в вашем случае — если бы вы продали квартиру, которой владели менее 3 лет).
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)
Поскольку ваш срок владения (3 года 10 месяцев) превышает установленный для единственного жилья минимальный срок в 3 года, применять данный вычет для уменьшения налогооблагаемого дохода не потребуется, так как сам доход освобождается от налогообложения.
Выводы и рекомендации
-
Налог платить не нужно. Поскольку на момент продажи квартира будет находиться в вашей собственности более 3 лет и при этом является вашим единственным жилым помещением, доход от ее продажи в размере 6 000 000 рублей полностью освобождается от уплаты НДФЛ (13%).
-
Декларацию подать необходимо. Несмотря на освобождение от налога, вы обязаны отчитаться перед налоговым органом о полученном доходе, представив налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 3)
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)
Порядок действий:
- После совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права в 2022 году, вам нужно будет подготовить и подать декларацию 3-НДФЛ за 2022 год.
- Срок подачи — до 30 апреля 2023 года.
- В декларации вы укажете доход от продажи квартиры и заявите право на освобождение от налогообложения в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (минимальный срок владения — 3 года для единственного жилья). Итоговая сумма налога к уплате будет равна нулю.
-
Подтверждение статуса единственного жилья. На практике при подаче декларации или в случае запроса от налогового органа может потребоваться подтвердить, что на дату регистрации перехода права у вас не было в собственности иного жилья. Рекомендуется заранее получить выписку из ЕГРН об объектах недвижимости, принадлежащих вам на праве собственности.
-
Особое внимание на кадастровую стоимость. В контексте есть правило, согласно которому для целей налогообложения доход от продажи не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это правило применяется в случае, если вы обязаны платить налог. Поскольку в вашей ситуации доход освобожден от налогообложения в полном объеме, данное правило на ваш случай не распространяется. Проверять соотношение цены продажи и кадастровой стоимости в целях расчета налога вам не требуется.
Итог: Ваша ситуация полностью подпадает под льготные условия. При продаже квартиры в 2022 году налог с дохода в 6 млн рублей уплачивать не придется, но обязанность по подаче налоговой декларации 3-НДФЛ до 30 апреля 2023 года сохраняется. Для исключения любых рисков рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или налоговым консультантом при подготовке декларации, особенно в части подтверждения статуса единственного жилья.
