НДФЛ при продаже квартиры, унаследованной частями в разное время: актуальность правил после 2022 года

Продажа квартиры, полученной по наследству частями, при разном сроке владения долями

Анализ ситуации

Вы являетесь единственным собственником квартиры, однако право собственности на две равные доли (по 1/2) возникло у вас в разное время: первая доля — в 2019 году, вторая — в 2022 году. При продаже всей квартиры как единого объекта в 2023 году или позднее возникает вопрос о применении освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в связи с разным сроком владения каждой долей.

Применимые нормы законодательства

1. Срок владения для освобождения от НДФЛ при наследовании

Для имущества, полученного по наследству, установлен минимальный предельный срок владения, после которого доход от его продажи не облагается НДФЛ.

"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)

Это означает, что для унаследованной квартиры (долей в ней) срок владения, дающий право на освобождение от налога, составляет 3 года.

2. Порядок исчисления срока владения

Срок владения имуществом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

"Течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события (совершения действия), которым определено его начало." (Источник: НК РФ, статья 6.1, пункт 2)

Для первой доли (2019 год) срок владения на момент продажи (2023 г. или позднее) превышает 3 года. Для второй доли (2022 год) — менее 3 лет.

3. Особенности налогообложения при продаже долей с разным сроком владения

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, налоговые последствия определяются отдельно для каждой доли пропорционально ее размеру.

"при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле..." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3)

Хотя вы являетесь единственным совладельцем, логика нормы применяется и к вашей ситуации: каждая 1/2 доля рассматривается для целей налогообложения обособленно.

Кроме того, прямо указано, что при исчислении налога в отношении доходов от продажи недвижимости, находившейся в общей долевой собственности, сумма дохода определяется пропорционально доле.

"При исчислении ... налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 4)

4. Определение налоговой базы для доли, не освобожденной от налога

Доход от продажи доли, которая находилась в собственности менее 3 лет, подлежит налогообложению по ставке 13% (для резидентов РФ). Налоговая база (сумма, с которой платится налог) может быть уменьшена:

1. На имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей в целом по всем проданным объектам.

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

1. На фактические документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой доли. В вашем случае, поскольку доля получена по наследству, к таким расходам могут относиться расходы наследодателя на приобретение этой доли (если они есть и документы сохранены), а также ваши расходы, связанные с принятием наследства (например, оплата услуг нотариуса, оценка).

"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
"Если при получении налогоплательщиком имущества ... в порядке наследования ... налог ... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже ... таких имущества ... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя ... на приобретение таких имущества ... если эти расходы не учитывались наследодателем ... в целях налогообложения..." (Источник: НК РФ, статья 220, абзац после подпункта 2)

Важно: Вы можете выбрать только один из этих двух способов уменьшения налоговой базы (вычет 1 млн руб. или учет расходов) для всех продаж в налоговом периоде. Чаще всего выгоднее использовать второй способ, если расходы велики.

Выводы и рекомендации

1. Налог платится только с дохода от продажи 1/2 доли, полученной в 2022 году. Доход от продажи доли, полученной в 2019 году и находившейся в собственности более 3 лет, полностью освобождается от НДФЛ на основании статьи 217.1 НК РФ.

2. Расчет налога для "молодой" доли (1/2):

   • Определите доход от продажи этой доли. Обычно это 1/2 от цены продажи всей квартиры по договору.
   • Уменьшите этот доход на выбранный вами способ:
     • Либо на имущественный налоговый вычет — не более 1 000 000 рублей (но так как у вас продается только одна доля, вычет будет применяться к доходу от ее продажи в пределах этой суммы).
     • Либо на сумму документально подтвержденных расходов. Это могут быть:
       • Расходы наследодателя на приобретение этой доли (если есть документы: договор купли-продажи, акты, платежные поручения).
       • Ваши расходы на оформление наследства (нотариальные услуги, оценка для нотариуса). Сохраните все договоры, квитанции, акты.
   • С полученной разницы (доход минус вычет/расходы) уплатите НДФЛ по ставке 13%.

3. Что касается изменений 2022 года: В предоставленном контексте прямых изменений, затрагивающих исчисление срока владения для унаследованного имущества с 2022 года, не указано. Для наследства, как и прежде, действует 3-летний срок. Основные правила (ст. 217.1 НК РФ) действуют с более ранних лет.

4. Порядок действий:

   • Подготовьте документы, подтверждающие даты регистрации права на каждую долю (выписки из ЕГРН).
   • Соберите все документы на возможные расходы.
   • При подаче налоговой декларации 3-НДФЛ за год продажи:
     • Укажите общую сумму дохода от продажи квартиры.
     • В расчетах обоснуйте освобождение от налога дохода от доли, владение которой >3 лет.
     • По второй доле примените вычет или учтите расходы.
   • Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог — до 15 июля того же года.

Рекомендация: Для точного расчета, особенно если есть вопросы по подтверждению расходов наследодателя, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту, который специализируется на налогообложении имущества.