Какие сроки для вычетов по налогу при продаже кладового помещения?

Налог с продажи кладовой (нежилого помещения), приобретенной в 2021 году

Анализ ситуации

Вы являетесь физическим лицом, купившим в 2021 году кладовую (нежилое помещение) за 500 000 рублей и планирующим её продать в 2025 году за 600 000 рублей. Цель использования — личное хранение вещей, не связанное с предпринимательством. Для определения налоговых последствий необходимо установить:

1. Облагается ли доход от продажи налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
2. Достаточно ли срока владения для освобождения от налога.
3. Как можно уменьшить сумму налога к уплате.

Применимые правовые нормы

1. Является ли доход от продажи кладовой объектом налогообложения?

Да, является. Согласно Налоговому кодексу, к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

"5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; ... иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;" (Источник: НК РФ, Статья 208)

Таким образом, доход в 600 000 рублей, полученный от продажи кладовой, признается налогооблагаемым доходом.

2. Освобождение от налога в зависимости от срока владения

Доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 2)

Для большинства объектов недвижимости, включая нежилые помещения (к которым относится кладовая), минимальный срок владения составляет пять лет.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владение объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, пункт 4)

Исключения, когда срок составляет 3 года (например, продажа квартиры, полученной по наследству, в дар от близкого родственника, приватизации и т.д.), к вашей ситуации не применимы, так как кладовая была приобретена по договору купли-продажи и не является жилым помещением.

Вывод: Поскольку вы владеете кладовой с 2021 года, срок владения на момент продажи в 2025 году составит менее пяти лет. Следовательно, доход от её продажи подлежит налогообложению по ставке НДФЛ.

3. Как уменьшить налогооблагаемый доход?

При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, вы можете уменьшить сумму облагаемого дохода одним из двух способов (на выбор):

1. Применить имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме.

   "в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 250 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 1)

2. Уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

   "вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)

4. Расчет налога в вашем случае

• Доход от продажи: 600 000 руб.
• Расходы на приобретение (документально подтвержденные): 500 000 руб. (сумма по договору купли-продажи 2021 года).

Наиболее выгодный вариант — уменьшить доход на расходы при покупке:

1. Налоговая база = 600 000 руб. (доход) - 500 000 руб. (расходы) = 100 000 руб.
2. Сумма НДФЛ к уплате = 100 000 руб. * 13% = 13 000 руб.

Если бы вы применили вычет в 250 000 руб., налоговая база составила бы 600 000 - 250 000 = 350 000 руб., а налог — 45 500 руб. Поэтому первый вариант выгоднее.

5. Порядок и сроки декларирования

Вы обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог.

"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ, Статья 228, пункт 3)

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, Статья 229, пункт 1)

"Общая сумма налога, ... уплачивается ... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, Статья 228, пункт 4)

Что это значит на практике: Если вы продадите кладовую в 2025 году, то до 30 апреля 2026 года вам нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля 2026 года — уплатить рассчитанную сумму налога (13 000 руб. в нашем примере).

Важное замечание: Существует правило, согласно которому если цена продажи объекта недвижимости ниже 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то для целей налогообложения доход будет считаться равным этой кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Вам стоит уточнить кадастровую стоимость вашей кладовой.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 2)

Выводы и рекомендации

1. Налог платить придется. Кладовая (нежилое помещение) находилась в вашей собственности менее пяти лет (минимального срока владения для такого имущества). Поэтому доход от её продажи облагается НДФЛ по ставке 13% для налоговых резидентов РФ.
2. Налог можно значительно уменьшить. Вам выгоднее не использовать фиксированный вычет в 250 000 руб., а уменьшить доход от продажи (600 000 руб.) на сумму расходов по его приобретению (500 000 руб.). Сохраните договор купли-продажи 2021 года и документы об оплате (например, расписку или выписку со счёта) — они являются подтверждением ваших расходов.
3. Соблюдайте сроки. После продажи в 2025 году вы обязаны:
   • До 30 апреля 2026 года подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
   • До 15 июля 2026 года уплатить рассчитанный налог (в приведенном примере — 13 000 руб.).
4. Проверьте кадастровую стоимость. Уточните кадастровую стоимость кладовой на сайте Росреестра, чтобы убедиться, что ваша договорная цена продажи (600 000 руб.) не окажется ниже 70% от неё, так как в этом случае налоговая база будет рассчитываться иначе.
5. Обратитесь за помощью при необходимости. Если у вас возникнут сложности с заполнением декларации или расчётом налога, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или бухгалтеру.