Нужно ли платить налог с продажи квартиры, перешедшей в собственность по брачному договору после развода?

Налогообложение при продаже квартиры, перешедшей в собственность по брачному договору

Анализ ситуации

1. Первоначальный статус квартиры: Квартира была приобретена в 2021 году в период брака. Согласно закону, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано.

   "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34, пункт 1)
   "Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34, пункт 2)

2. Изменение режима собственности: В 2023 году супруги заключили брачный договор, которым изменили законный режим совместной собственности на режим раздельной, передав квартиру в собственность жены. Брачный договор был нотариально удостоверен и в 2024 году послужил основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

   "Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим... раздельной собственности..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 42, пункт 1)

3. Момент возникновения права собственности у жены: Для недвижимого имущества право собственности возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

   "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1, пункт 2)
   "Переход права собственности на недвижимость... подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 551, пункт 1)

   Следовательно, с юридической точки зрения, бывшая жена стала собственником квартиры не в 2021 и не в 2023 году, а в 2024 году – с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Применимые нормы налогообложения

1. Объект налогообложения: Доход, полученный от продажи недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов).

   "физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228, пункт 1, подпункт 2)

2. Освобождение от налога (минимальный срок владения): Доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения, если она находилась в собственности налогоплательщика минимальный предельный срок владения и более.

   "доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 2)

3. Определение минимального срока: Для квартир минимальный срок владения составляет:

   • 3 года – в случаях, прямо перечисленных в законе (например, приватизация, наследование, дарение от близкого родственника).
   • 5 лет – во всех остальных случаях.

   В данной ситуации квартира перешла к бывшей жене по брачному договору. В предоставленном контексте НПА отсутствует положение о приравнивании перехода имущества по брачному договору к основаниям, дающим право на 3-летний срок владения (наследование, дарение от члена семьи). Следовательно, применяется общий срок — 5 лет.

   "В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 4)

Выводы и рекомендации

1. Налог платить придется. Поскольку право собственности у бывшей жены возникло в 2024 году (после государственной регистрации), а продажа планируется в 2026 году, срок владения квартирой на момент продажи составит менее 5 лет. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

2. Указание в брачном договоре на действие режима "во время брака" не меняет дату возникновения права собственности для налоговых целей. Налоговое законодательство связывает момент возникновения права собственности на недвижимость с фактом его государственной регистрации. Брачный договор является лишь основанием для такой регистрации.

3. Можно уменьшить налогооблагаемый доход. Несмотря на обязанность уплатить налог, бывшая жена вправе применить имущественный налоговый вычет:

   • Вычет в размере 1 000 000 рублей: Можно уменьшить доход от продажи на эту сумму.

     "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи... квартир... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

   • Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение: Вместо вычета в 1 млн рублей можно уменьшить доход от продажи на сумму расходов, понесенных при покупке этой квартиры. Хотя квартира изначально была оформлена на мужа, она приобреталась в браке на общие средства, что является расходами семьи. Для подтверждения этих расходов потребуются договор купли-продажи 2021 года, платежные документы и, возможно, соглашение между супругами (или пояснения), подтверждающее, что средства были общими.

     "вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Рекомендации:

1. Подготовить все документы по сделке продажи 2026 года, а также документы, связанные с приобретением квартиры в 2021 году (договор, акты, платежки).
2. Выбрать наиболее выгодный способ расчета налога: сравнить, что больше уменьшит налогооблагаемую базу — вычет в 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
3. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2026 год и уплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля 2027 года.
4. Для корректного оформления документов, подтверждающих общий источник средств при покупке, и расчета оптимального налогового бремени рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту.