Временное отсутствие арендаторов при действующем договоре найма жилья
Анализ ситуации
Вы являетесь наймодателем по договору найма жилого помещения, заключенному на один год. Арендаторы (наниматели) уведомили вас о временном отъезде на два месяца с намерением вернуться и продолжить проживание. Договор они расторгать не планируют. Ваши вопросы касаются порядка оплаты, необходимости документального оформления и правовых рисков.
Применимые нормы права и их анализ
1. Обязанность по внесению платы за период отсутствия
Договор найма жилого помещения обязывает нанимателя вносить плату за жилье. Временное отсутствие и неиспользование помещения по прямому назначению (для проживания) не освобождает от этой обязанности, если договором не установлено иное.
"Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 678)
"Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 155, пункт 11)
Вывод: По общему правилу, если стороны не договорились об ином, арендаторы обязаны вносить арендную плату в полном размере за весь срок действия договора, включая период их временного отсутствия.
2. Порядок изменения условий договора
Любые изменения условий действующего договора, в том числе об оплате на период отсутствия (например, ее снижение или временная приостановка), требуют согласия обеих сторон.
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 450)
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 452)
Основной договор заключен в письменной форме (это требование закона для договора найма жилого помещения).
"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 674)
Вывод: Для законного изменения условий оплаты на период отсутствия арендаторов необходимо заключить дополнительное соглашение к договору в простой письменной форме. Устной договоренности недостаточно для надежной защиты ваших прав.
3. Риски и последствия не возврата арендаторов
Если арендаторы не вернутся в оговоренный срок, их действия будут расцениваться как нарушение договора. Вы, как наймодатель, сможете потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 687, пункт 2)
"Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 393)
Убытками в данном случае может считаться неполученный доход (арендная плата) за период, пока вы будете искать новых жильцов, но с учетом вашей обязанности предпринять меры для уменьшения убытков (например, начать поиск нового арендатора).
Выводы и конкретные рекомендации
-
По оплате: Без изменения договора арендаторы обязаны платить в полном объеме. Вы вправе настаивать на этом. Однако вы можете пойти им навстречу и согласовать иной порядок (например, снижение платы, внесение депозита, который засчитывается в счет оплаты за эти месяцы). Это возможно только по вашему взаимному согласию.
-
По оформлению:
- Не полагайтесь на устную договоренность. Это главный риск. При возникновении спора доказать ее условия будет крайне сложно.
- Обязательно заключите дополнительное соглашение к договору найма. Оно должно включать:
- Конкретные даты периода временного отсутствия арендаторов.
- Условия оплаты на этот период (размер, сроки внесения). Например: "Стороны договорились, что в период с [дата] по [дата] наниматель вносит арендную плату в размере 50% от установленного договором".
- Условия об обязанности арендаторов вернуться и возобновить пользование помещением к определенной дате.
- Ответственность за нарушение соглашения. Например: "В случае не возврата Нанимателя и не возобновления пользования помещением до [дата], Наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть основной договор и взыскать убытки, включая неполученную арендную плату до момента фактического освобождения помещения и заключения договора с новым нанимателем".
- Условия об оплате коммунальных услуг (их, как правило, также нужно урегулировать).
- Подпишите соглашение в двух экземплярах (по одному для каждой стороны).
-
Для самостраховки на случай не возврата:
- В дополнительном соглашении четко прописывайте последствия не возврата, как указано выше.
- Сохраняйте всю переписку (SMS, сообщения в мессенджерах, электронные письма) с арендаторами по этому вопросу.
- Если арендаторы не вернутся и перестанут платить, вам нужно будет действовать последовательно: направлять им письменное требование об исполнении обязательств, а затем обращаться в суд с иском о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности и убытков.
Итоговая рекомендация: Проявите добрую волю, но защитите свои интересы юридически грамотно. Предложите арендаторам обсудить компромиссный вариант оплаты на период их отъезда и обязательно зафиксируйте все договоренности в письменном дополнительном соглашении. Если ситуация покажется вам сложной для самостоятельного оформления, обратитесь за составлением документа к адвокату или грамотному юристу.
