Правомерность получения всей арендной платы одним собственником и налогообложение при разных налоговых режимах

Правомерность перечисления арендной платы на счёт одного собственника и налоговые последствия

Анализ ситуации

Ситуация осложнена двумя факторами:

1. Имущество находится в общей долевой собственности без выделения долей в натуре.
2. Собственники применяют разные налоговые режимы и имеют разные налоговые обязательства (включая НДС у одного из них).

Гражданско-правовой аспект

Согласно гражданскому законодательству, доходы от использования общего имущества принадлежат всем собственникам.

"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 248)

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)

Важно: Стороны могут договориться об ином порядке распределения доходов и расходов, но это должно быть оформлено соглашением.

Применимые налоговые нормы

1. Определение дохода для целей налогообложения

В соответствии с Налоговым кодексом, доходом признаётся экономическая выгода.

"В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 41)

Ключевой момент: Даже если арендная плата перечисляется на счёт только одного собственника, оба собственника получают экономическую выгоду от использования их общего имущества и должны отражать соответствующие доходы в своих налоговых декларациях.

2. Особенности УСН

Для собственника на УСН "доходы":

• Налоговая база = все полученные доходы
• Ставка обычно 6% (может быть снижена региональным законом)

Для собственника на УСН "доходы минус расходы":

"Объектом налогообложения признаются доходы, уменьшенные на величину расходов." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.4)

• Налоговая база = доходы минус документально подтверждённые расходы
• Ставка обычно 15% (может быть снижена региональным законом)

3. НДС при аренде

Собственник, являющийся плательщиком НДС, обязан:

1. Исчислить НДС со своей доли арендной платы
2. Выставить счёт-фактуру арендатору на свою долю
3. Уплатить НДС в бюджет

"Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость ... признаются: организации; индивидуальные предприниматели..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 143)

"Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется налогоплательщиком... выручка от реализации товаров (работ, услуг)... определяется исходя из всех доходов налогоплательщика..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 153)

4. Момент признания доходов при УСН

"В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках, и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.17)

Это означает, что для собственника на УСН "доходы" доход возникает в момент поступления денег на счёт. Однако если деньги поступают на счёт другого лица, это не освобождает от налогообложения экономической выгоды.

Правовая оценка текущей схемы

Риски текущей схемы:

1. Налоговые риски:

   • Собственник, не получающий деньги на счёт, может не отразить доход в декларации
   • Налоговые органы могут доначислить налоги и начислить пени и штрафы

   "Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122)

2. Гражданско-правовые риски:

   • Отсутствие чёткого соглашения о распределении доходов может привести к спорам между собственниками
   • Арендатор может оказаться в сложной ситуации при предъявлении претензий со стороны собственника, не получающего платежи

Выводы и рекомендации

1. По распределению арендной платы

Условие договора о перечислении всей арендной платы на счёт одного собственника не противоречит гражданскому законодательству, если между собственниками есть соответствующее соглашение. Однако:

• Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме
• В соглашении должно быть четко определено, как будут распределяться доходы и расходы
• Рекомендуется указать, что получатель денег выступает как представитель другого собственника

2. По налогообложению

Каждый собственник обязан уплачивать налоги со своей доли дохода, независимо от того, на чей счёт поступают деньги:

1. Собственник на УСН "доходы" (плательщик НДС):

   • Должен отражать в доходах свою долю арендной платы (40 000 руб. в месяц при равных долях)
   • Должен исчислить и уплатить НДС со своей доли
   • Должен выставлять счёт-фактуру на свою долю арендной платы

2. Собственник на УСН "доходы минус расходы":

   • Должен отражать в доходах свою долю арендной платы (40 000 руб. в месяц при равных долях)
   • Может учитывать документально подтверждённые расходы, связанные с содержанием имущества
   • Уплачивает налог с разницы между доходами и расходами

3. Рекомендуемые действия

1. Оформить соглашение между собственниками, в котором:

   • Определить доли в праве собственности (при отсутствии выделения в натуре доли считаются равными)
   • Установить порядок распределения доходов от аренды
   • Установить порядок возмещения расходов на содержание имущества
   • Определить порядок перечисления денег между собственниками

2. Внести изменения в договор аренды или оформить дополнительное соглашение:

   • Указать, что арендная плата перечисляется на счёт одного собственника как представителя обоих
   • Определить доли каждого собственника в арендной плате
   • Указать реквизиты для перечисления НДС (для собственника-плательщика НДС)

3. Обеспечить правильное документооборот:

   • Собственник-плательщик НДС должен выставлять счёт-фактуру на свою долю арендной платы
   • Оба собственника должны вести учёт доходов (а собственник на УСН "доходы минус расходы" - и расходов)

4. Альтернативный вариант — изменить порядок платежей:

   • Арендатор может перечислять платежи пропорционально долям на счета каждого собственника
   • Это упростит налоговый учёт и снизит риски

4. Предупреждение о рисках

При текущей схеме существует высокий риск:

• Налоговых доначислений и штрафов
• Споров между собственниками
• Проблем у арендатора при расчётах

Рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки необходимых документов и минимизации налоговых рисков, учитывая сложность ситуации с разными налоговыми режимами и обязательствами по НДС.