Налогообложение при продаже приватизированной квартиры: декларация и уплата налога

Продажа приватизированной квартиры, находившейся в собственности менее трех лет

Анализ ситуации:
Вы планируете продать квартиру, полученную по приватизации в июне 2021 года. На момент продажи в текущем году срок владения этой квартирой составит менее трех лет. Вы также владеете второй квартирой, приобретенной в ипотеку в ноябре 2020 года.

Применимые нормы и ответы на вопросы:

1. Обязанность по декларированию и налогообложению:
   Доход от продажи недвижимости, находящейся в Российской Федерации, относится к доходам от источников в РФ.

   "к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208, пункт 1, подпункт 5)

   Если недвижимость находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, доход от ее продажи подлежит налогообложению НДФЛ (налог на доходы физических лиц). В вашем случае минимальный срок владения составляет три года, так как право собственности получено в результате приватизации.

   "В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)

   Следовательно, поскольку квартира будет продана до истечения трехлетнего срока владения, у вас возникает обязанность задекларировать этот доход и, вероятно, заплатить НДФЛ.

2. Расчет НДФЛ и способы уменьшения налогооблагаемой базы:
   Налог рассчитывается от налоговой базы (дохода от продажи). Вы вправе уменьшить этот доход на налоговый вычет. При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, применяются два варианта имущественного налогового вычета:

   • Фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей. Это вычет, на который можно уменьшить доход от продажи квартиры.

   "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 1)

   • Вычет в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества. Это альтернатива фиксированному вычету.

   "вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)

   Важно: Поскольку квартира получена путем приватизации (безвозмездной передачи), у вас, скорее всего, отсутствуют документально подтвержденные расходы на ее приобретение. Поэтому для уменьшения налога вы сможете использовать только фиксированный вычет в 1 000 000 рублей.

   Налоговая ставка: Для доходов от продажи имущества применяется ставка НДФЛ, предусмотренная для таких операций.

   "Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 224, пункт 1.1)

   Формула для расчета налога (пример):

   • Цена продажи квартиры: 4 500 000 руб.
   • Налогооблагаемый доход (с применением вычета): 4 500 000 - 1 000 000 = 3 500 000 руб.
   • Сумма НДФЛ к уплате: 3 500 000 * 13% = 455 000 руб.

   Особое правило о кадастровой стоимости: Если цена продажи квартиры окажется ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), то для целей налогообложения доход будет считаться равным этой величине (70% от кадастровой стоимости). Это может увеличить налоговую базу.

   "В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)

3. Порядок, сроки и форма представления декларации и уплаты налога:
   Вы, как физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, обязаны:

   • Самостоятельно исчислить сумму налога.

     "Исчисление и уплату налога ... производят следующие категории налогоплательщиков: ... физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 1)

   • Представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

     "Налогоплательщики ... обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 3)
     "Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 229, пункт 1)

   • Уплатить исчисленную сумму налога.

     "Общая сумма налога ... уплачивается по месту жительства ... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 4)

   Имущественный вычет предоставляется при подаче налоговой декларации.

   "Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 7)

Выводы и конкретные рекомендации:

1. Декларацию сдавать нужно. Вы обязаны представить декларацию 3-НДФЛ за год, в котором состоялась продажа квартиры, до 30 апреля следующего года.
2. Налог платить, скорее всего, придется. Поскольку срок владения менее 3-х лет, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% для высокой налоговой базы).
3. Налог можно уменьшить. Вы имеете право применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей для уменьшения суммы дохода, с которого будет рассчитываться налог. Использовать вычет в размере расходов при приватизации не получится, так как расходы отсутствуют.
4. Учитывайте кадастровую стоимость. Перед продажей уточните кадастровую стоимость квартиры. Если договорная цена продажи будет существенно (более чем на 30%) ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база для расчета НДФЛ может быть определена исходя из кадастровой стоимости.
5. Соблюдайте сроки. Нарушение сроков представления декларации или уплаты налога влечет наложение штрафов и пеней.
6. Для подготовки декларации и точного расчета вам потребуются: договор купли-продажи (или выписка из ЕГРН о переходе права), документ, подтверждающий приватизацию (договор передачи, свидетельство о собственности старого образца и т.д.), а также справка о кадастровой стоимости.
7. В вашей ситуации наличие второй квартиры (купленной в 2020 году) не отменяет трехлетнего минимального срока владения для приватизированной квартиры, так как особый случай (отсутствие иного жилья на момент продажи) к вам не применим.

Рекомендация: Учитывая наличие нюансов (расчет от кадастровой стоимости, выбор вычета, заполнение декларации), для минимизации рисков и правильного исчисления налога целесообразно обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту, специализирующемуся на налогообложении физических лиц.