Расторжение сделки купли-продажи недвижимости с материнским капиталом и разрешением опеки при согласии сторон

Расторжение зарегистрированного договора купли-продажи дома в связи с отказом ПФР в использовании материнского капитала

Анализ ситуации

Вы с продавцом зарегистрировали договор купли-продажи жилого дома, планируя использовать средства материнского капитала. Пенсионный фонд РФ (ПФР) отказал в распоряжении средствами, поскольку вы не получили предварительного разрешения до регистрации сделки. Обе стороны согласны на расторжение, денежные средства не передавались. Возникли противоречия между требованиями МФЦ (нотариальное соглашение) и разъяснениями Росреестра (нотариус не требуется). Также вы уже получили разрешение органов опеки на изменение долей детей в связи с планируемой сделкой.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Основание и порядок расторжения договора

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, так как цель сделки (использование маткапитала) не достигнута из-за отказа ПФР.

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)

Соглашение о расторжении должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор.

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 452)

Поскольку ваш договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме и прошел государственную регистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть оформлено в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации, так как оно изменяет условия зарегистрированной сделки.

"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 164)

2. Нужно ли нотариальное удостоверение соглашения о расторжении?

Нет, нотариальное удостоверение соглашения о расторжении в вашем случае не является обязательным.
Закон устанавливает обязательную нотариальную форму только для определенных сделок, например, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)

Ваше соглашение о расторжении не является сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетнего. Дети не стали собственниками дома, так как расчет не производился. Соглашение о расторжении — это двусторонняя сделка между вами (покупателями) и продавцом. Если исходный договор не был нотариальным, то и соглашение о его расторжении может быть составлено в простой письменной форме.

"Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53)

Вывод: Требование МФЦ о нотариальном соглашении в данном случае излишне. Позиция Росреестра, озвученная вам по телефону, верна с юридической точки зрения.

3. Участие несовершеннолетних детей и разрешение органов опеки

Вы верно получили разрешение органа опеки и попечительства. Оно необходимо, так как при планируемой сделке с использованием маткапитала вы обязывались выделить доли детям в приобретаемом жилье. Расторжение договора и возврат к исходному положению также затрагивает имущественные права детей (поскольку ранее выделенные доли в другом имуществе, вероятно, должны быть возвращены в прежнее состояние). Наличие разрешения опеки подтверждает, что их интересы соблюдены.

"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей..." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 64)

4. Процедура государственной регистрации расторжения договора и прекращения прав

Для регистрации расторжения договора и прекращения права собственности покупателя с восстановлением права продавца вам необходимо подать в орган регистрации прав (Росреестр) через МФЦ или напрямую следующие документы:

1. Совместное заявление сторон договора (покупателей и продавца) о государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации перехода права к продавцу на основании расторжения договора.
2. Соглашение о расторжении договора купли-продажи в простой письменной форме (подписанное всеми сторонами). В соглашении четко укажите, что договор расторгается по соглашению сторон в связи с отказом ПФР в использовании средств материнского капитала, расчет между сторонами не производился, взаимных претензий не имеется.
3. Разрешение органа опеки и попечительства.
4. Документы, удостоверяющие личность всех сторон.
5. Документ об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права (уплачивает продавец как лицо, приобретающее право).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Составьте соглашение о расторжении договора. Оформите его в простой письменной форме, подпишите всеми участниками первоначальной сделки (взрослыми покупателями и продавцом). Нотариальное удостоверение не требуется.
2. Подготовьте пакет документов: соглашение о расторжении, разрешение опеки, паспорта, квитанцию об уплате госпошлины продавцом.
3. Подайте документы на государственную регистрацию. Вы можете сделать это:
   • Напрямую в Росреестр. Это позволит избежать возможных ошибок или излишних требований со стороны сотрудников МФЦ.
   • Через МФЦ. Если сотрудник МФЦ настаивает на нотариальном соглашении, потребуйте письменный отказ в приеме документов с указанием оснований. Ссылайтесь на положения Гражданского кодекса (статьи 452, 164) и Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Вы вправе обжаловать неправомерный отказ.
4. Отказ ПФР приложите к заявлению как документ, подтверждающий основание для расторжения, хотя юридически достаточным основанием является ваше взаимное согласие.
5. После регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о прекращении вашего права собственности и восстановлении права собственности продавца. С этого момента сделка считается расторгнутой.

Если противоречия с МФЦ сохранятся, для оперативного разрешения ситуации рекомендуется обратиться с заявлением напрямую в управление Росреестра по вашему субъекту РФ. Если возникнут сложности с оформлением соглашения, целесообразно обратиться за составлением документа к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и сделках с недвижимостью.