Продажа подаренной квартиры и покупка дома: нужно ли платить налог?
На основании вашего вопроса проведен анализ ситуации в соответствии с действующим законодательством, в первую очередь Налоговым кодексом РФ (НК РФ).
Анализ ситуации
Вы продали квартиру, которая была получена вами по договору дарения от бабушки (близкого родственника) и находилась в вашей собственности менее трех лет. В том же году вы приобрели жилой дом большей площади и стоимости. У вас на иждивении двое несовершеннолетних детей.
Применимые нормы права и выводы
1. Налогообложение дохода от продажи квартиры
Доходы от продажи недвижимого имущества являются объектом налогообложения НДФЛ.
"Доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: НК РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)
По общему правилу, если имущество находилось в собственности менее минимального предельного срока, доход от его продажи подлежит налогообложению. Для имущества, полученного в дар от близкого родственника, этот срок составляет 3 года.
"...минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)
Поскольку вы владели квартирой около года (менее 3 лет), доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ).
"13 процентов - если сумма налоговых баз... за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей" (Источник: НК РФ, статья 224, пункт 1)
2. Возможность применения налогового вычета при продаже
Вы вправе уменьшить облагаемый доход от продажи квартиры на имущественный налоговый вычет. Для проданного жилья, находившегося в собственности менее минимального срока, доступны два варианта:
- Фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей. Это основной и, в вашем случае, скорее всего, единственный применимый вариант.
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)
- Вычет в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры. Поскольку квартира была получена вами безвозмездно (по договору дарения), у вас нет расходов на ее приобретение. Стоимость подаренного имущества в целях налогообложения доходов от его последующей продажи в расходы не включается. Данный вариант вам не подходит.
"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Итог по продаже: Налоговая база будет равна: Доход от продажи квартиры минус 1 000 000 рублей. С полученной суммы необходимо заплатить НДФЛ 13%.
3. Влияние покупки нового жилья (дома)
Сама по себе покупка дома в том же году, когда была продана квартира, НЕ освобождает от уплаты налога с дохода от продажи и не может быть напрямую зачтена против этого налога в рамках одного расчета.
Однако покупка дома дает вам право на отдельный имущественный налоговый вычет в размере фактически понесенных расходов (но не более 2 000 000 рублей).
"имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них... не превышающем 2 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)
Это два самостоятельных вычета. Вы должны:
- Задекларировать доход от продажи квартиры, применить к нему вычет в 1 млн руб., исчислить и уплатить налог.
- Задекларировать расходы на покупку дома и получить вычет при покупке, который может быть возвращен вам из бюджета (например, за счет уплаченного НДФЛ с вашей заработной платы) или учтен в будущих платежах.
4. Особое освобождение от налога для семей с детьми
Закон предусматривает специальную норму, которая может полностью освободить от налога доход от продажи жилья, если соблюден ряд строгих условий, в том числе связанных с наличием детей и покупкой нового жилья.
"Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде... квартиры... освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика... если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями... не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет..." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2.1)
Для применения этого освобождения необходимо одновременное соблюдение всех условий, указанных в законе, в том числе:
- Наличие двоих несовершеннолетних детей.
- Покупка нового жилья в том же календарном году, что и продажа, либо до 30 апреля следующего года.
- Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья (дома) должны быть больше, чем у проданного (квартиры).
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 миллионов рублей.
Важно: Если вы купили дом через месяц после продажи квартиры в том же календарном году, это условие по срокам, вероятно, соблюдено. Однако необходимо проверить соблюдение всех остальных условий, перечисленных в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
5. Влияние факта дарения
Получение имущества в дар от близкого родственника (бабушки) само по себе не облагалось НДФЛ.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 18.1)
Однако, как было указано выше, это не отменяет налогообложение дохода от последующей продажи, но дает право на применение минимального срока владения в 3 года (а не 5 лет) и потенциально — на специальное освобождение для семей с детьми.
6. Процедура и ответственность
Вы обязаны самостоятельно задекларировать доход от продажи и уплатить налог.
"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности..." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)
"Налоговая декларация представляется... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)
"Общая сумма налога... уплачивается... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 4)
Непредставление декларации или неуплата налога влекут финансовые санкции.
Рекомендации и выводы
- Вероятнее всего, налог платить придется. Стандартный сценарий: из суммы, вырученной от продажи квартиры, вы вычитаете 1 000 000 рублей и с оставшейся суммы платите НДФЛ по ставке 13%.
- Проверьте возможность полного освобождения от налога. Внимательно изучите все условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Если вы соответствуете всем требованиям (двое несовершеннолетних детей, покупка большего по площади/стоимости дома в установленные сроки и пр.), доход от продажи квартиры может быть полностью освобожден от налогообложения.
- Право на вычет при покупке дома сохраняется. Независимо от ситуации с продажей, вы имеете право на имущественный вычет в размере расходов на покупку дома (до 2 млн руб.), который можно будет получить в последующем.
- Обязательно подайте декларацию. Даже если после применения вычета 1 млн руб. или специального освобождения налоговая база равна нулю, подача декларации 3-НДФЛ за год продажи является вашей обязанностью.
- Обратитесь к специалисту. Учитывая наличие специальной нормы о льготе для семей с детьми и необходимость тщательной проверки всех условий, для точного расчета и корректного заполнения декларации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.
