Формулировка в договоре аренды для учета торгового сбора при розничной и оптовой деятельности

Обязанность по уплате торгового сбора при аренде помещения для смешанной (оптовой и розничной) торговли с использованием ККТ, зарегистрированной по иному адресу

Анализ ситуации

Основные факты:

1. Арендуется нежилое помещение для ведения торговой деятельности (опт и розница).
2. Часть товаров реализуется физическим лицам (розничная торговля) непосредственно в этом помещении.
3. Для расчетов с населением используется контрольно-кассовая техника (ККТ), зарегистрированная по другому адресу в том же субъекте РФ.

Ключевой вопрос — связь между адресом регистрации ККТ и возникновением обязанности по уплате торгового сбора.

Применимые нормы права и их анализ

1. Возникновение обязанности по уплате торгового сбора

Согласно Налоговому кодексу, объектом обложения торговым сбором признается использование объекта недвижимого имущества для осуществления плательщиком сбора вида предпринимательской деятельности, в отношении которого установлен сбор, хотя бы один раз в течение квартала.

"Объектом обложения сбором признается использование объекта движимого или недвижимого имущества (далее в настоящей главе - объект осуществления торговли) для осуществления плательщиком сбора вида предпринимательской деятельности, в отношении которого установлен сбор, хотя бы один раз в течение квартала." (Источник: НК РФ Статья 412)

К торговой деятельности, в отношении которой может устанавливаться сбор, относится, в частности, торговля через объекты стационарной торговой сети.

"Сбор устанавливается в отношении осуществления торговой деятельности на объектах осуществления торговли. В целях настоящей главы к торговой деятельности относятся следующие виды торговли: ... торговля через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы;" (Источник: НК РФ Статья 413)

Вывод: Деятельность по розничной продаже товаров физическим лицам непосредственно в арендованном помещении представляет собой торговлю через объект стационарной торговой сети. Фактическое использование помещения для такой деятельности является основанием для возникновения объекта обложения торговым сбором, независимо от адреса регистрации контрольно-кассовой техники. Адрес регистрации ККТ регулируется законодательством о применении ККТ и не является определяющим для целей исчисления торгового сбора. Критерием является место фактического осуществления торговой деятельности.

2. Возможность разделения арендуемой площади в договорных и налоговых целях

Гражданское законодательство позволяет сторонам определять условия пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.

"Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества." (Источник: ГК РФ Статья 615)

Объект аренды должен быть четко определен в договоре.

"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды." (Источник: ГК РФ Статья 607)

Теоретически, стороны могут согласовать в договоре, что разные части помещения используются для разных видов деятельности. Однако такое разделение должно соответствовать фактическому использованию и не может быть мнимым.

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: ГК РФ Статья 170)

С налоговой точки зрения, для освобождения от торгового сбора часть площади, используемая для оптовой торговли (не являющейся объектом обложения, если она не осуществляется путем отпуска товаров со склада, как указано в ст. 413 НК РФ) или для вспомогательных нужд (хранение, административная работа), должна быть фактически обособлена и не использоваться для розничной торговли с физическими лицами. Налоговые органы при проверке будут оценивать фактическое назначение и использование площадей (например, при осмотре помещений в рамках выездной проверки).

"При необходимости уполномоченные должностные лица налоговых органов... могут производить осмотр производственных, складских, торговых и иных помещений и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода..." (Источник: НК РФ Статья 89)

3. Оформление условий договора аренды

Для минимизации рисков и четкого разграничения ответственности в договор аренды необходимо включить следующие положения:

1. Детальное описание объекта аренды: Указать общую площадь и разделить ее на части (например, "торговая зона для розничной продажи", "складская зона для оптовой деятельности", "административная зона"). Целесообразно приложить к договору поэтажный план с выделением этих зон.
2. Целевое назначение каждой зоны: Прямо указать, что конкретные зоны используются исключительно для определенных видов деятельности (розничная торговля с физлицами, хранение товаров для опта, офисная работа). Это согласуется с правом сторон определять условия договора.

   "Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами." (Источник: ГК РФ Статья 421)

3. Распределение обязанностей по уплате налогов и сборов: Закрепить, что обязанность по исчислению и уплате торгового сбора, возникающего в связи с использованием части помещения для розничной торговли, полностью лежит на арендаторе. Арендодатель не является плательщиком данного сбора.

   "Плательщиками сбора признаются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды предпринимательской деятельности... с использованием объектов движимого и (или) недвижимого имущества..." (Источник: НК РФ Статья 411)

4. Гарантии и ответственность арендатора: Арендатор гарантирует, что будет использовать помещения строго в соответствии с их назначением, указанным в договоре, и обязуется своевременно и в полном объеме исполнять все налоговые обязанности, включая постановку на учет в качестве плательщика торгового сбора и его уплату.

   "Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков." (Источник: ГК РФ Статья 615)

5. Согласование по использованию ККТ: Учитывая, что ККТ зарегистрирована по иному адресу, можно указать, что арендатор вправе применять ее в соответствии с действующим законодательством (ссылаясь на нормы Федерального закона № 54-ФЗ). Однако это не снимает с него обязанности по уплате торгового сбора по месту фактической торговой деятельности.

Риски для сторон

• Для арендатора:
  • Налоговые риски: Признание всей площади помещения объектом обложения торговым сбором, если не будет доказано фактическое разделение. Это повлечет доначисление сбора, пени и штраф.

    "Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)... в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы сбора." (Источник: НК РФ Статья 122)

  • Договорные риски: Расторжение договора арендодателем в случае нарушения условий о целевом использовании помещения.
• Для арендодателя:
  • Риск признания договора притворным, если разделение площади не будет соответствовать реальности, с целью уклонения арендатора от налогов. Однако сама по себе неуплата арендатором торгового сбора не создает прямой налоговой ответственности для арендодателя.
  • Репутационные и косвенные риски, связанные с проведением налоговых проверок в отношении арендатора в помещении арендодателя.

Выводы и рекомендации

1. Обязанность по уплате торгового сбора в описанной ситуации ВОЗНИКАЕТ. Основание — использование арендованного нежилого помещения для розничной торговли с физическими лицами. Адрес регистрации ККТ на эту обязанность не влияет.
2. Выделение площади в договоре аренды возможно и целесообразно. Для корректного исчисления сбора можно выделить площадь, фактически используемую непосредственно для розничной торговли с физлицами (торговая зона). Площади, используемые для оптовой деятельности (если не осуществляется торговля со склада), хранения, административной работы, могут быть выделены отдельно и не облагаться сбором.
3. Для грамотного оформления договора аренды рекомендуется:
   • Включить в предмет договора детальное описание частей помещения с указанием их площади и исключительного целевого назначения.
   • Приложить поэтажный план с графическим выделением зон.
   • Прямо возложить на арендатора обязанность по своевременной постановке на учет в налоговом органе в качестве плательщика торгового сбора и уплате этого сбора, с отнесением всех связанных рисков и ответственности на арендатора.
   • Прописать право арендодателя на расторжение договора в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании, повлекшем претензии контролирующих органов.
4. Критически важно, чтобы указанное в договоре разделение площадей и их назначение полностью соответствовало фактическому использованию помещений. В противном случае такие условия могут быть признаны недействительными как притворные, а налоговые органы доначислят сбор со всей площади.
5. Арендатору следует самостоятельно (или через налогового консультанта) уточнить в нормативном акте муниципального образования, в котором находится помещение, конкретные ставки торгового сбора, льготы и порядок его уплаты.

Итоговая рекомендация: Для детальной проработки условий договора, минимизации налоговых рисков и обеспечения соответствия договорных условий фактическому положению дел обеим сторонам (особенно арендатору) рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту, специализирующемуся в данной области.