Продажа единственного жилья с последующей покупкой квартиры по договору уступки прав: обязанность по уплате налога на доходы
На основании предоставленной информации анализ вашей ситуации позволяет дать следующий ответ.
Анализ ситуации
Вы продали свой дом, который был в вашей собственности чуть больше года и являлся единственным жильем для семьи. После продажи вы приобрели квартиру по договору уступки прав требования в строящемся доме. Ваш вопрос касается обязанности уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы, полученной от продажи дома.
Применимые нормы права и их анализ
1. Общий порядок налогообложения доходов от продажи имущества
Доход, полученный от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, является объектом налогообложения НДФЛ.
"5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: НК РФ, Статья 208)
Налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению.
"Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения." (Источник: НК РФ, Статья 53)
Если недвижимость находилась в собственности менее установленного минимального срока, полученный доход облагается НДФЛ. Стандартная налоговая ставка для таких доходов резидента РФ составляет 13%.
"13 процентов - если сумма налоговых баз... за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 224)
2. Специальные правила, освобождающие от налога или уменьшающие налоговую базу
А) Минимальный предельный срок владения
Закон устанавливает специальные сроки владения недвижимостью, после которых доход от ее продажи не облагается налогом. Для вашего случая (единственное жилье) минимальный срок составляет 3 года.
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика... на дату... продажи... не находится иного жилого помещения..." (Источник: НК РФ, Статья 217.1)
Поскольку вы владели домом чуть больше года, этим основанием для полного освобождения от налога воспользоваться не можете.
Б) Имущественный налоговый вычет при покупке нового жилья (ключевой для вашей ситуации)
Это основной механизм, который может свести вашу налоговую обязанность к нулю или минимизировать ее. Вы вправе уменьшить доход, полученный от продажи дома, на сумму своих документально подтвержденных расходов на приобретение нового жилого помещения.
"1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем...; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них..." (Источник: НК РФ, Статья 220)
Критически важный момент: Налоговое законодательство прямо предусматривает возможность использования вычета при приобретении жилья по договору участия в долевом строительстве (и, соответственно, по договору уступки прав по такому договору).
"при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (долей) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства... При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности..." (Источник: НК РФ, Статья 220)
Это означает, что сумма, которую вы уплатили по договору уступки прав требования за квартиру в строящемся доме, признается расходом на приобретение жилья и может быть зачтена против дохода от продажи дома.
В) Имущественный налоговый вычет при продаже
Вы также можете уменьшить доход от продажи дома на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
"в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 220)
Однако, как правило, выгоднее использовать не этот фиксированный вычет, а вычет в размере фактических расходов на покупку нового жилья, если его стоимость высока.
3. Особенности договора уступки прав требования
Ваша новая квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит государственной регистрации.
"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 17)
Для целей налогового вычета важна сумма, указанная в этом зарегистрированном договоре как цена приобретения права.
Выводы и конкретные рекомендации
1. Обязанность декларировать доход. Вы обязаны представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором был продан дом.
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ, Статья 228)
2. Возможность минимизации или полного освобождения от налога. Вам не придется платить НДФЛ с продажи дома, если вы заявите в налоговой декларации имущественный налоговый вычет в размере расходов на покупку квартиры по договору уступки и уменьшите на эту сумму свой доход от продажи дома. Если стоимость приобретенной квартиры равна или превышает сумму, за которую вы продали дом, налоговая база будет равна нулю.
3. Порядок действий:
- Подготовьте документы: договор купли-продажи дома с указанной ценой, договор уступки прав требования на квартиру, документы, подтверждающие оплату по обоим договорам (платежные поручения, квитанции, расписки), выписки из ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на дом к покупателю и о регистрации договора уступки.
- Заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашего жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи дома.
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, Статья 229)
- В декларации укажите: доход от продажи дома и заявите имущественный налоговый вычет в размере расходов на приобретение квартиры (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ).
- Если рассчитанная сумма налога к уплате будет положительной, ее необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля того же года.
4. Наличие ребенка-инвалида. Право на стандартный налоговый вычет на ребенка-инвалида предусмотрено статьей 218 НК РФ, однако этот вычет применяется к доходам в виде заработной платы и не уменьшает непосредственно доход от продажи недвижимости. Его можно заявить в той же декларации для уменьшения налога с иных ваших доходов (например, с заработной платы), если они есть.
Рекомендация: Учитывая специфику договора уступки прав и необходимость корректного расчета налоговой базы, для подготовки декларации и консультации по комплекту документов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, или профессиональному налоговому консультанту.
