Правомерность требования налогового органа об уплате НДФЛ, рассчитанного от кадастровой стоимости на 01.01.2024, после изменения вида объекта недвижимости с 'нежилого помещения' на 'машиноместо'

Продажа машиноместа с изменённой кадастровой стоимостью: законность требований налогового органа о расчёте НДФЛ

Анализ ситуации

Вы приобрели объект недвижимости в марте 2024 года, который изначально был учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как "нежилое помещение" с кадастровой стоимостью 1,5 млн рублей. Впоследствии, по вашему заявлению, регистрирующий орган изменил вид объекта на "машиноместо" и определил новую кадастровую стоимость в размере 360 тыс. рублей (август 2024 года). В октябре 2024 года вы продали это машиноместо за 420 тыс. рублей. Налоговый орган, рассчитывая НДФЛ, использует кадастровую стоимость, которая числилась в ЕГРН на 01.01.2024 года (1,5 млн рублей), применяя правило сравнения с 70% от этой суммы (1,05 млн рублей), а не с фактической ценой сделки или новой кадастровой стоимостью.

Основной правовой вопрос заключается в том, какую кадастровую стоимость следует применять для целей налогообложения НДФЛ при продаже объекта, который в течение налогового периода претерпел изменение своих характеристик (вида объекта) и, как следствие, кадастровой стоимости.

Применимые нормы права и их анализ

1. Правило определения налоговой базы при продаже недвижимости

Для расчёта НДФЛ при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения (в вашем случае, менее 5 лет, так как машиноместо не подпадает под исключения), действует специальное правило.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 2)

Это означает, что если цена продажи (420 тыс. рублей) меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, для расчёта налога берётся именно 70% от кадастровой стоимости. Вопрос в том, какую кадастровую стоимость применять.

2. Какая кадастровая стоимость подлежит применению

Закон прямо указывает на дату, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость для целей налогообложения.

"...кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 2)

Государственная регистрация перехода права собственности при продаже состоялась в октябре 2024 года. Следовательно, для целей налогообложения должна применяться кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января 2024 года.

3. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода

Ключевой момент — как учитывается изменение кадастровой стоимости в течение года.

"Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 8)

Далее в законе указано исключение:

"В целях пунктов 2, 3 и 6 настоящей статьи в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении доходов налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 8)

Важный вывод: Изменение кадастровой стоимости, произошедшее не в результате установления рыночной стоимости (например, через оспаривание), а по иным основаниям (как в вашем случае — изменение вида объекта), формально не подпадает под исключение из общего правила, закреплённого в пункте 8 статьи 214.10 НК РФ. Следовательно, для целей налогообложения продажи в 2024 году должна применяться кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января 2024 года.

4. Природа внесённых изменений в ЕГРН

Изменение вида объекта с "нежилого помещения" на "машиноместо" — это изменение основных сведений об объекте недвижимости, которое влечёт за собой пересмотр его кадастровой стоимости.

"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ... в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, пункт 5)

"При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.19)

Таким образом, снижение кадастровой стоимости в августе 2024 года явилось законным следствием изменения качественной характеристики объекта (вида объекта). Однако, как было показано выше, Налоговый кодекс в статье 214.10 не предусматривает учёт таких изменений при расчёте налога за тот же год, за исключением случая установления рыночной стоимости.

Выводы и рекомендации

1. Позиция налогового органа формально соответствует букве закона. Исходя из прямого толкования пункта 8 статьи 214.10 НК РФ, при расчёте НДФЛ за 2024 год должна применяться кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января 2024 года (1,5 млн рублей), поскольку её изменение в августе 2024 года не было связано с установлением рыночной стоимости через процедуру оспаривания.

2. Существует спорная ситуация и возможность обжалования. Вы можете утверждать, что на 01.01.2024 года в ЕГРН содержались недостоверные сведения об объекте (неправильный вид), что повлекло неверное определение кадастровой стоимости. Фактически продан был объект с иными характеристиками (машиноместо), кадастровая стоимость которого на момент продажи, согласно актуальной выписке из ЕГРН, составляла 360 тыс. рублей. Применение стоимости, определённой для принципиально другого вида объекта, может рассматриваться как нарушение принципа справедливости налогообложения. Эта аргументация может быть использована в суде.

3. Рекомендуемый порядок действий:

   • Подготовьте обоснованное заявление в налоговый орган. Представьте в налоговую инспекцию заявление о перерасчёте суммы налога (это право предусмотрено статьёй 228 НК РФ), приложив к нему:
     • Выписку из ЕГРН на машиноместо с новой кадастровой стоимостью (от августа 2024 г.).
     • Документы, подтверждающие изменение вида объекта (заявление, решение регистрирующего органа).
     • Копию договора купли-продажи от октября 2024 года с указанием вида объекта "машиноместо".
     • Письменное объяснение, что кадастровая стоимость 1,5 млн рублей была определена для нежилого помещения, а не для фактически проданного машиноместа, и её применение искажает реальный экономический результат сделки.
   • Обратитесь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вы можете оспорить кадастровую стоимость, применённую для расчёта налога, на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при её определении.

     "Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;" (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.18, пункт 11)

   • Подготовьтесь к судебному разбирательству. Если налоговый орган и комиссия откажут в удовлетворении ваших требований, следующим шагом будет обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о доначислении налога. В суде можно ссылаться на то, что налоговая база должна определяться исходя из стоимости того объекта, который фактически был продан (машиноместо с кадастровой стоимостью 360 тыс. рублей), а не условного "нежилого помещения".

4. Консультация с адвокатом. Учитывая сложность и неоднозначность ситуации, а также потенциально значительную сумму доначисленного налога, настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах и вопросах недвижимости. Он поможет грамотно выстроить правовую позицию, подготовить все необходимые документы и представлять ваши интересы в налоговых органах и суде.