Продажа квартиры после выкупа доли у родственника: налогообложение и сроки владения
Анализ ситуации
Вы владеете 1/4 долей в квартире. Ваш родственник владеет 3/4 долей, полученной по наследству более 6 лет назад. Вы планируете выкупить его долю, а затем продать всю квартиру целиком. Основной вопрос — возникнет ли обязанность по уплате НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при такой продаже и нужно ли ждать 3 года после выкупа доли.
Применимые нормы права
При продаже недвижимости доходы физического лица облагаются НДФЛ. Однако закон предоставляет возможность освобождения от налога при соблюдении определенного срока владения объектом.
1. Освобождение от налога при соблюдении минимального срока владения
"Освобождение от налогообложения доходов... от продажи объектов недвижимого имущества... осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 1)
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 2)
2. Размер минимального срока владения
Ключевое значение имеет, как был приобретен объект недвижимости.
"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;" (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 3)
Для всех остальных случаев, не подпадающих под условия пункта 3, применяется общий срок.
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 4)
3. Особенности продажи долей, приобретенных в разное время
При продаже имущества, состоящего из долей, приобретенных в разное время или разными способами, для целей налогообложения рассматривается срок владения каждой долей отдельно. Доход от продажи всего объекта складывается из доходов от продажи каждой доли.
"При исчислении... налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: НК РФ Статья 214.10, пункт 4)
4. Имущественный налоговый вычет при продаже
Если срок владения долей менее минимального, доход от ее продажи облагается НДФЛ, но налогоплательщик имеет право на имущественный вычет.
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;" (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 2, подпункт 1)
"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ Статья 220, пункт 2, подпункт 2)
Выводы и рекомендации
-
Раздельный расчет сроков владения. При продаже квартиры целиком налоговые последствия для каждой доли (вашей исходной 1/4 и выкупленной 3/4) будут определяться отдельно, исходя из срока владения именно этой долей и способа ее приобретения.
-
По вашей исходной доле (1/4). Если вы владеете этой долей более минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения), доход от ее продажи будет полностью освобожден от НДФЛ. В предоставленном контексте нет информации о том, как вы приобрели эту долю.
-
По выкупленной доле (3/4). Вы приобретаете ее у родственника по договору купли-продажи. Это не наследование и не дарение от близкого родственника. Следовательно, для этой доли будет применяться общий минимальный срок владения:
"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 4)
Это означает, что для полного освобождения от налога дохода от продажи этой 3/4 доли, она должна находиться в вашей собственности 5 лет. Ваш родственник владел ею 6 лет, но для вас этот срок начнет течь заново с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
-
Продажа до истечения 5 лет. Если вы продадите всю квартиру, не дождавшись истечения 5 лет с момента приобретения 3/4 доли, то доход, полученный от продажи этой доли, будет облагаться НДФЛ по ставке 13%. Однако вы сможете применить один из двух вариантов для уменьшения налоговой базы:
- Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, который применяется ко всему доходу от продажи недвижимости (включая все доли) за налоговый период. Например, если вы продали квартиру за 10 млн рублей, налоговая база для 3/4 доли составит 7,5 млн рублей. Вычет в 1 млн рублей будет вычтен из этой суммы.
- Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение этой доли. Если вы купили долю у родственника за 6 млн рублей, то именно эта сумма (а не 1 млн рублей) будет вычтена из дохода в 7,5 млн рублей при расчете налога. Этот способ почти всегда выгоднее.
-
Конкретный ответ на ваш вопрос. Ждать 3 года после выкупа доли для освобождения от налога будет недостаточно. Для доли, приобретенной по договору купли-продажи (не по наследству/дарению), срок владения для полного освобождения от налога составляет 5 лет. Срок владения долей вашим родственником (6 лет по наследству) на ваш срок владения не влияет.
Рекомендации:
- Определите, как давно вы владеете своей исходной 1/4 долей, чтобы понять, будет ли доход от ее продажи освобожден от налога.
- При планировании продажи всей квартиры в срок менее 5 лет с момента выкупа 3/4 доли будьте готовы подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) и заплатить НДФЛ с дохода от продажи этой выкупленной доли.
- Обязательно сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на выкуп доли у родственника (договор купли-продажи, расписки или банковские выписки об оплате, акт приема-передачи), чтобы использовать право на вычет в размере фактических расходов, что существенно снизит сумму налога.
- Для получения более детального расчета с учетом точных сумм и дат рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или адвокатом.
