Вопрос об изменении способа расчета налога на недвижимость для нежилого здания с кадастровой стоимости

Снижение налоговой нагрузки на нежилое здание, используемое частично

Анализ ситуации

Вы являетесь владельцем нежилого здания и уплачиваете налог на имущество по ставке 2% от его кадастровой стоимости. Основная проблема — значительная налоговая нагрузка при неполном использовании здания (20% площади) и планируемом прекращении убыточной торговой деятельности. Вы рассматриваете возможность снижения налога через изменение назначения здания (например, на физкультурно-оздоровительный центр) или иные законные способы.

Применимые нормы налогообложения

Налог на имущество организаций является региональным налогом.

"К региональным налогам относятся: 1) налог на имущество организаций" (Источник: НК РФ Статья 14).

Основные элементы налога, включая налоговую ставку, устанавливаются законами субъектов РФ.

"При установлении региональных налогов законодательными органами субъектов Российской Федерации определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, следующие элементы налогообложения: налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов... Законодательными органами субъектов Российской Федерации законами о налогах в порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, могут устанавливаться... налоговые льготы, основания и порядок их применения" (Источник: НК РФ Статья 12).

Максимальная ставка налога для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, составляет 2%.

"В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость... налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2 процента" (Источник: НК РФ Статья 380).

Налогоплательщик вправе использовать налоговые льготы при наличии оснований.

"Налогоплательщики имеют право: ... использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах" (Источник: НК РФ Статья 21).

Льготы по региональным налогам устанавливаются законами субъектов РФ.

"Льготы по региональным налогам устанавливаются и отменяются настоящим Кодексом и (или) законами субъектов Российской Федерации о налогах" (Источник: НК РФ Статья 56).

Влияние изменения вида разрешённого использования на налог

Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) здания само по себе не влечёт автоматического изменения порядка налогообложения или применения льгот. Налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, которая определяется в рамках государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость может измениться, если изменятся количественные и/или качественные характеристики объекта.

"При осуществлении государственного кадастрового учета... или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.19).

Таким образом, изменение ВРИ (качественная характеристика) может стать основанием для проведения нового определения кадастровой стоимости. Новая стоимость может быть как выше, так и ниже предыдущей, в зависимости от многих факторов (рыночной стоимости аналогичных объектов с новым ВРИ, доходности и т.д.). Налоговая ставка в 2% при этом останется неизменной, если законом субъекта РФ не предусмотрена иная ставка для объектов с новым ВРИ.

Порядок изменения вида разрешённого использования

Изменение ВРИ регулируется градостроительным законодательством.

Виды разрешённого использования устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

"В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 30).

ВРИ может быть основным, условно разрешённым или вспомогательным.

"Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 37).

Порядок изменения:

1. Определите действующий градостроительный регламент. Для этого необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

   "В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка... обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 57.3).
   В ГПЗУ будет указан перечень основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ для вашего участка и расположенного на нём здания.

2. Выберите новый ВРИ из числа указанных в ГПЗУ.

   • Если выбранный вами вид относится к основным или вспомогательным, вы вправе выбрать его самостоятельно.

     "Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования" (Источник: Градостроительный кодекса Российской Федерации, Статья 37).

   • Если выбранный вид является условно разрешённым, необходимо получить специальное разрешение через проведение публичных слушаний.

     "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса" (Источник: Градостроительный кодекса Российской Федерации, Статья 37).

3. Внесите изменения в сведения ЕГРН. После выбора (или получения разрешения на) нового ВРИ необходимо обратиться в Росреестр для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Неиспользование площади и налоговые льготы

Факт неиспользования части здания или прекращения хозяйственной деятельности сам по себе не является основанием для предоставления льготы по налогу на имущество или изменения налоговой базы. В контексте из НПА не содержится норм, связывающих использование площади с расчётом налога.

Однако вы можете изучить региональное законодательство (закон вашего субъекта РФ о налоге на имущество организаций) на предмет наличия льгот, которые могут быть применимы к вашему зданию после изменения его ВРИ. Например, в некоторых регионах могут устанавливаться льготы для объектов социального, физкультурно-спортивного или культурного назначения.

Способы снижения кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость можно оспорить. Это отдельный и часто наиболее эффективный способ снижения налоговой нагрузки.

Основания для оспаривания:

1. Недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости (например, о площади, материалах стен, износе, фактическом использовании).
2. Установление рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости, которая существенно ниже кадастровой.

Порядок оспаривания:

• Досудебный. Обращение в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

  "Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены... в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.18).

• Судебный. Подача искового заявления в суд.

  "В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, ... указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 13).

Для успешного оспаривания на основании рыночной стоимости вам потребуется отчёт об оценке, подготовленный профессиональным оценщиком — членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выводы и рекомендации

1. Непосредственного "ухода" из перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, закон не предусматривает. Налог будет исчисляться от кадастровой стоимости, пока объект соответствует критериям, установленным НК РФ и региональным законом.

2. Изменение вида разрешённого использования — это в первую очередь градостроительная процедура, а не налоговая.

   • Получите ГПЗУ в местной администрации.
   • Уточните, входит ли планируемый вами вид использования (физкультурно-оздоровительный центр) в перечень допустимых.
   • В случае положительного ответа внесите изменения в ЕГРН.
   • Имейте в виду, что это может повлечь пересмотр кадастровой стоимости, но не гарантирует её снижения.

3. Наиболее действенный способ снизить налог — оспорить кадастровую стоимость.

   • Закажите независимую оценку рыночной стоимости вашего здания (с учётом его текущего состояния, фактического использования, отсутствия арендаторов).
   • Сравните полученную рыночную стоимость с кадастровой.
   • При существенной разнице (рыночная значительно ниже) обратитесь в комиссию по спорам о кадастровой стоимости или сразу в суд с отчётом оценщика.

4. Изучите региональное налоговое законодательство. Запросите в налоговой инспекции или найдите в открытом доступе закон вашего субъекта РФ о налоге на имущество организаций. Проверьте, не предусмотрены ли там пониженные ставки или льготы для объектов с определёнными видами использования (включая физкультурно-оздоровительные), а также для объектов, не используемых в предпринимательской деятельности (если вы планируете полностью прекратить торговлю). Такие льготы — исключительная прерогатива региона.

5. Факт простоя и документы о прекращении деятельности сами по себе не снизят налог, но они могут быть использованы как аргумент при оспаривании кадастровой стоимости, так как напрямую влияют на доходность, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Рекомендуемая последовательность действий:

1. Получите ГПЗУ.
2. Изучите региональный закон о налоге на имущество организаций.
3. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости здания.
4. На основе этих данных примите решение о целесообразности:
   • изменения ВРИ,
   • оспаривания кадастровой стоимости,
   • либо о совмещении этих подходов.

Учитывая сложность и специфику вопросов кадастровой оценки и налогового права, для подготовки отчёта об оценке и представительства в комиссии или суде рекомендуется обратиться к квалифицированному адвокату или оценщику.