Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Налогообложение при смене статуса арендодателя с физического лица на ИП и обязанности арендатора

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Удержите НДФЛ 13% с арендной платы за период, когда арендодатель был физлицом, и перечислите в бюджет.
  2. 2
    Перечислите арендную плату за период после регистрации арендодателя как ИП на его реквизиты без удержания НДФЛ.
  3. 3
    Потребуйте от арендодателя-ИП уплатить УСН 6% со всей суммы полученного дохода, включая задолженность за прошлый период.
  4. 4
    Потребуйте от арендодателя-ИП вести раздельный учет доходов для корректного исчисления налоговых обязательств.
  5. 5
    Обратитесь к адвокату для анализа дат начисления и получения доходов и подготовки документов для налоговых органов.

Документы и доказательства

  • Договор аренды нежилого помещения с изменениями от марта 2024 года.
  • Документы, подтверждающие регистрацию арендодателя в качестве ИП (свидетельство/лист записи ЕГРИП).
  • Уведомление о переходе на УСН 6% с датой постановки на учет.
  • Банковские реквизиты ИП, предоставленные арендатору для перечисления платежей.
  • Акты, счета и платежные поручения, подтверждающие начисление и невыплату арендной платы за спорный период.
  • Расчет задолженности с разделением сумм по периодам: до и после регистрации ИП.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно разделите всю задолженность по аренде на два периода: до и после вашей регистрации как ИП.
    • Потребуйте от арендатора удержать и перечислить НДФЛ 13% только с сумм за период, когда вы были физлицом.
    • Настаивайте на перечислении без удержания НДФЛ всех сумм, относящихся к периоду после регистрации ИП.
    • Зафиксируйте даты начисления и фактического получения каждого платежа для раздельного налогового учета.
    • Учитывайте, что вы обязаны уплатить УСН 6% со всей суммы дохода, поступившей на счет ИП.
    • Срочно обратитесь к адвокату для анализа дат и подготовки позиции по раздельному учету доходов.

  • Сроки и риски

    • Риск: при неудержании НДФЛ налоговая может взыскать с вас налог, пени и штраф как с налогового агента.
    • Риск: арендодатель-ИП обязан уплатить УСН 6% со всей суммы дохода, включая задолженность за прошлый период.
    • Ведите раздельный учет доходов по периодам: до регистрации ИП и после, для корректного исчисления налогов.
    • Рекомендуем обратиться к адвокату для анализа дат начисления и получения доходов и подготовки документов для налоговой.

  • Чего не делать

    • Не перечисляйте арендатору всю задолженность на реквизиты ИП без разделения на периоды.
    • Не требуйте от арендатора перечислить всю сумму без удержания НДФЛ за период, когда вы были физлицом.
    • Не игнорируйте обязанность арендатора удержать НДФЛ 13% с платежей за период до регистрации ИП.
    • Не смешивайте в учете доходы, полученные до и после регистрации ИП, для целей УСН.
    • Не рассчитывайте, что УСН 6% автоматически заменит НДФЛ за прошлый период без раздельного учета.
    • Не полагайтесь только на изменение договора — оно не отменяет налоговые обязательства за прошлые периоды.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для анализа дат начисления и фактического получения доходов по договору аренды.
    • Адвокат поможет корректно разделить доходы на периоды до и после регистрации ИП для налоговой.
    • Требуется правовая оценка рисков доначисления НДФЛ и пеней при споре с налоговым органом.
    • Адвокат подготовит позицию и документы для защиты при налоговой проверке.
    • Сложность в двойном налогообложении (НДФЛ и УСН) одной суммы требует профессиональной аргументации.
    • Цена ошибки — существенные доначисления, поэтому без юриста не обойтись.

  • Альтернативные пути

    • Согласуйте с арендатором раздельное перечисление: суммы за период до регистрации ИП — с удержанием НДФЛ 13%, после — на реквизиты ИП без удержания.
    • Запросите у арендатора детализацию платежей с разбивкой по периодам начисления для раздельного налогового учета.
    • Учитывайте для УСН 6% всю сумму дохода, фактически поступившую на счет ИП, включая задолженность за прошлый период.
    • Рассмотрите вариант подписания дополнительного соглашения о порядке погашения задолженности с указанием периодов и налоговых статусов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Налогообложение арендных платежей при смене статуса арендодателя с физического лица на ИП

Анализ ситуации

Ситуация требует раздельного анализа двух периодов: когда арендодатель являлся физическим лицом (до ноября 2023 года) и после регистрации в качестве ИП на УСН 6% (с ноября 2023 года).

Применимые нормы права

По вопросу удержания НДФЛ арендатором

"Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 24, пункт 1)

"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)

"1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках... - при получении доходов в денежной форме" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 223, пункт 1, подпункт 1)

По вопросу применения УСН

"Вновь созданная организация и вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель вправе уведомить о переходе на упрощенную систему налогообложения не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе... В этом случае организация и индивидуальный предприниматель признаются налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, с даты постановки их на учет в налоговом органе" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.13, пункт 2)

"В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.17, пункт 1)

По вопросу изменения договора

"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 617, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. По удержанию НДФЛ арендатором

За период, когда арендодатель был физическим лицом (до ноября 2023 года):

  • Арендатор обязан удержать и перечислить НДФЛ с сумм арендной платы, которые относятся к этому периоду
  • Датой получения дохода считается дата фактического перечисления денежных средств

"при получении доходов в денежной форме" - датой получения дохода признается дата выплаты (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 223, пункт 1, подпункт 1)

2. По перечислению задолженности на реквизиты ИП

За период, когда арендодатель уже является ИП (с ноября 2023 года):

  • Арендатор перечисляет всю сумму арендной платы без удержания НДФЛ на реквизиты ИП
  • Арендодатель-ИП будет уплачивать УСН 6% с полученных доходов

3. По налогообложению доходов арендодателя

Для доходов, полученных после регистрации в качестве ИП:

  • Арендодатель применяет УСН 6% со всех доходов, полученных после постановки на учет в качестве ИП
  • Датой получения дохода считается дата поступления средств на счет ИП

Для доходов, относящихся к периоду до регистрации ИП, но полученных после:

  • Доходы, начисленные за период, когда арендодатель был физическим лицом, но фактически полученные после регистрации в качестве ИП, подлежат налогообложению по правилам УСН

"датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.17, пункт 1)

4. Юридическая сила изменений договора

Изменение договора аренды в части смены статуса арендодателя имеет юридическую силу, однако это не изменяет налоговые обязательства за периоды, когда арендодатель был физическим лицом.

Итоговые рекомендации

  1. Арендатор должен:

    • Удержать и перечислить НДФЛ 13% с сумм арендной платы, относящихся к периоду, когда арендодатель был физическим лицом
    • Перечислить без удержания НДФЛ суммы, относящиеся к периоду после регистрации арендодателя как ИП

  2. Арендодатель (ИП) должен:

    • Уплатить УСН 6% со всей суммы полученного дохода, включая суммы, начисленные за период до регистрации в качестве ИП, но полученные после регистрации
    • Вести раздельный учет доходов для корректного исчисления налоговых обязательств

  3. Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к адвокату для детального анализа конкретных дат начисления и получения доходов, а также для подготовки необходимых документов для налоговых органов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение