Налогообложение арендных платежей при смене статуса арендодателя с физического лица на ИП
Анализ ситуации
Ситуация требует раздельного анализа двух периодов: когда арендодатель являлся физическим лицом (до ноября 2023 года) и после регистрации в качестве ИП на УСН 6% (с ноября 2023 года).
Применимые нормы права
По вопросу удержания НДФЛ арендатором
"Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 24, пункт 1)
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
"1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках... - при получении доходов в денежной форме" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 223, пункт 1, подпункт 1)
По вопросу применения УСН
"Вновь созданная организация и вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель вправе уведомить о переходе на упрощенную систему налогообложения не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе... В этом случае организация и индивидуальный предприниматель признаются налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, с даты постановки их на учет в налоговом органе" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.13, пункт 2)
"В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.17, пункт 1)
По вопросу изменения договора
"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 617, пункт 1)
Выводы и рекомендации
1. По удержанию НДФЛ арендатором
За период, когда арендодатель был физическим лицом (до ноября 2023 года):
- Арендатор обязан удержать и перечислить НДФЛ с сумм арендной платы, которые относятся к этому периоду
- Датой получения дохода считается дата фактического перечисления денежных средств
"при получении доходов в денежной форме" - датой получения дохода признается дата выплаты (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 223, пункт 1, подпункт 1)
2. По перечислению задолженности на реквизиты ИП
За период, когда арендодатель уже является ИП (с ноября 2023 года):
- Арендатор перечисляет всю сумму арендной платы без удержания НДФЛ на реквизиты ИП
- Арендодатель-ИП будет уплачивать УСН 6% с полученных доходов
3. По налогообложению доходов арендодателя
Для доходов, полученных после регистрации в качестве ИП:
- Арендодатель применяет УСН 6% со всех доходов, полученных после постановки на учет в качестве ИП
- Датой получения дохода считается дата поступления средств на счет ИП
Для доходов, относящихся к периоду до регистрации ИП, но полученных после:
- Доходы, начисленные за период, когда арендодатель был физическим лицом, но фактически полученные после регистрации в качестве ИП, подлежат налогообложению по правилам УСН
"датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 346.17, пункт 1)
4. Юридическая сила изменений договора
Изменение договора аренды в части смены статуса арендодателя имеет юридическую силу, однако это не изменяет налоговые обязательства за периоды, когда арендодатель был физическим лицом.
Итоговые рекомендации
-
Арендатор должен:
- Удержать и перечислить НДФЛ 13% с сумм арендной платы, относящихся к периоду, когда арендодатель был физическим лицом
- Перечислить без удержания НДФЛ суммы, относящиеся к периоду после регистрации арендодателя как ИП
-
Арендодатель (ИП) должен:
- Уплатить УСН 6% со всей суммы полученного дохода, включая суммы, начисленные за период до регистрации в качестве ИП, но полученные после регистрации
- Вести раздельный учет доходов для корректного исчисления налоговых обязательств
-
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к адвокату для детального анализа конкретных дат начисления и получения доходов, а также для подготовки необходимых документов для налоговых органов.
