Порядок оформления договора найма жилья, заключаемого представителем собственника
В вашей ситуации представитель собственника действует на основании нотариальной доверенности с конкретными полномочиями и ограниченным сроком. Оформление договора найма требует внимания к деталям, чтобы сделка была законной и бесспорной.
Анализ ситуации
Согласно гражданскому законодательству, представитель может совершать сделки от имени представляемого лица, создавая для последнего права и обязанности.
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 182, пункт 1)
Применительно к договору найма, наймодателем может быть не только собственник.
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 671, пункт 1)
Таким образом, заключение договора представителем — правомерное действие.
Применимые нормы и правила оформления
1. Как указать представителя в договоре
Стороной (наймодателем) по договору является именно собственник жилого помещения. Представитель не становится самостоятельной стороной договора, а действует от имени и в интересах собственника. Поэтому в преамбуле (разделе «Стороны договора») необходимо указать:
- Наймодатель: ФИО собственника, его паспортные данные.
- В той же строке или отдельным пунктом: «в лице представителя ФИО представителя, действующего на основании доверенности...».
2. Необходимость указания реквизитов доверенности
Обязательно нужно указать все основные реквизиты доверенности. Простой ссылки на её наличие недостаточно для надлежащего подтверждения полномочий и защиты от рисков.
Полномочия представителя определяются выданной ему доверенностью.
"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185, пункт 1)
Чтобы контрагент (наниматель) мог проверить и убедиться в наличии и объёме полномочий, в договоре следует указать:
- Дату выдачи доверенности (это обязательный реквизит, без которого доверенность ничтожна).
- Номер (если он есть в нотариальной доверенности).
- Кем выдана (какой нотариальной конторой или нотариусом).
- Срок действия доверенности (для проверки, действительна ли она на момент подписания договора).
3. Примерная рекомендуемая формулировка
В разделе «Стороны договора» можно использовать следующую конструкцию:
НАЙМОДАТЕЛЬ:
Иванов Иван Иванович, паспорт серии 00 00 №000000, выданный ОВД района «Люблино» г. Москвы 01.01.2010, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.1, кв.1,
в лице представителя
Петрова Петра Петровича, паспорт серии 11 11 №111111, выданный УФМС по г. Москве 02.02.2015, зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Мира, д.2, кв.2,
действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 15 марта 2024 года, выданной нотариусом г. Москвы Сидоровой А.А., реестровый № 123-456, сроком действия до 15 сентября 2024 года,
с одной стороны,
Также рекомендуется приложить заверенную копию доверенности к договору как неотъемлемое приложение, сделав в тексте договора соответствующую ссылку.
Правовые риски и выводы
Риски ненадлежащего оформления:
-
Оспаривание договора собственником. Если полномочия представителя не будут явно и недвусмысленно подтверждены в договоре, собственник может впоследствии заявить, что не уполномочивал представителя на сделку.
"При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 183, пункт 1)
Это может привести к судебному спору о признании сделки недействительной.
-
Признание сделки недействительной. Сделку, совершенную представителем с нарушением условий осуществления полномочий или в ущерб интересам собственника, при определенных условиях можно оспорить.
"...сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 174, пункт 1)
-
Проблемы у нанимателя. Для нанимателя отсутствие четких ссылок на полномочия представителя создает риск, что его права по договору найма могут быть оспорены, а договор расторгнут.
Выводы и конкретные рекомендации:
- Проверьте доверенность: Убедитесь, что в доверенности прямо предусмотрено полномочие на заключение договоров найма (аренды) конкретного жилого помещения, и что срок её действия не истек.
- Детально укажите полномочия в договоре: В преамбуле договора найма обязательно укажите собственника как наймодателя, а представителя — как лицо, действующее от его имени.
- Приведите полные реквизиты доверенности: Укажите дату, номер, данные нотариуса и срок действия доверенности. Этого требует правовая безопасность.
- Приложите копию доверенности: Сделайте заверенную копию доверенности неотъемлемым приложением к договору.
- При сомнениях — проконсультируйтесь с адвокатом. Если сумма аренды значительна или условия сложные, для составления юридически безупречного договора целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном или гражданском праве.
