Обязанность уплаты налога на имущество физлицами при коммерческом использовании нежилой недвижимости ИП на УСН

Налогообложение нежилых помещений, сдаваемых в аренду индивидуальным предпринимателем на УСН

Анализ ситуации

Вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), применяющим упрощённую систему налогообложения (УСН). В собственности у вас как у физического лица находятся нежилые помещения (склады, офисные здания в Санкт-Петербурге), которые вы используете в предпринимательской деятельности, сдавая их в аренду. С доходов от аренды вы уплачиваете единый налог по УСН. Вас интересует, нужно ли дополнительно платить налог на имущество физических лиц за эти объекты и не возникает ли двойное налогообложение.

Применимые правовые нормы

1. Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц

Согласно законодательству, плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

"Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее - налоги) признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения." (Источник: Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц", Статья 1)

Объектом налогообложения, помимо прочего, являются:

"иное строение, помещение и сооружение;" (Источник: Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц", Статья 2)
"6) иные здание, строение, сооружение, помещение." (Источник: НК РФ Статья 401. Объект налогообложения)

Таким образом, ваши нежилые помещения (офисы, склады) прямо подпадают под объекты обложения налогом на имущество физических лиц, независимо от того, используются они для личных или коммерческих целей.

2. Влияние применения УСН на обязанность уплаты налога на имущество

Нормы Налогового кодекса РФ предусматривают для ИП на УСН освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц, но с важным исключением.

"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ... налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса...)." (Источник: НК РФ Статья 346.11. Общие положения, пункт 3)

Это означает, что освобождение от налога на имущество физлиц действует не для всего имущества, используемого в предпринимательстве. Имущество, включенное в специальный перечень (определяемый согласно ст. 378.2 НК РФ), этим освобождением не охватывается. В предоставленном контексте информации о том, входят ли ваши нежилые помещения в этот перечень, нет. Как правило, в такой перечень могут включаться объекты недвижимости с высокой кадастровой стоимостью (например, административно-деловые и торговые центры). Для точного ответа необходимо уточнить, включены ли конкретные адреса ваших помещений в указанный перечень в вашем регионе.

3. Налоговые ставки и база для имущества, используемого в предпринимательской деятельности

Ставки налога на имущество физических лиц могут дифференцироваться, в том числе в зависимости от типа использования объекта.

"Представительные органы местного самоуправления ... могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах ... в зависимости от ... типа использования объекта налогообложения..." (Источник: Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц", Статья 3)

Согласно НК РФ, для определённых категорий объектов, которые, вероятно, могут включать и коммерческую недвижимость, ставка налога может достигать 2%.

"2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса..." (Источник: НК РФ Статья 406. Налоговые ставки, пункт 2)

Налоговая база определяется, как правило, исходя из кадастровой стоимости объекта.

"налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость..." (Источник: НК РФ Статья 403. Налоговая база, пункт 1)

4. Возможность учёта налога на имущество в расходах при УСН

Если вы применяете объект налогообложения УСН "доходы, уменьшенные на величину расходов", то уплаченный налог на имущество физических лиц может быть включён в состав расходов при соблюдении условий.

"22) суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением налога, уплаченного в соответствии с настоящей главой..." (Источник: НК РФ Статья 346.16. Порядок определения расходов, пункт 1, подпункт 22)

Более того, прямо указано, что налог на имущество физлиц, уплаченный ИП, принимается к вычету, если имущество используется в предпринимательской деятельности (за некоторыми исключениями).

"Суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками, указанными в настоящем подпункте, принимаются к вычету в том случае, если это имущество ... непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности." (Источник: НК РФ Статья 221. Профессиональные налоговые вычеты)

Это означает, что даже если налог на имущество подлежит уплате, его сумма может уменьшить налоговую базу по УСН (при выборе соответствующего объекта).

5. Отсутствие двойного налогообложения

Двойного налогообложения в классическом понимании (когда один и тот же объект облагается одинаковым налогом дважды) не возникает. Вы уплачиваете:

• Единый налог по УСН — с дохода, полученного от предпринимательской деятельности (арендных платежей).
• Налог на имущество физических лиц — с стоимости недвижимого имущества, которым вы владеете.

Это разные налоги с разных налоговых баз. Один не исключает уплату другого.

Выводы и рекомендации

1. Налог на имущество платить, скорее всего, придётся. Поскольку вы являетесь собственником нежилых помещений, вы являетесь плательщиком налога на имущество физических лиц. Освобождение для ИП на УСН, судя по предоставленным нормам, действует не безусловно и, вероятно, не распространяется на недвижимость, используемую для коммерческой аренды, особенно если она может быть отнесена к объектам из специального перечня (ст. 378.2 НК РФ).

2. Для окончательного ответа необходимо уточнить два ключевых момента:

   • Включены ли ваши конкретные объекты недвижимости в перечень, предусмотренный пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ. Этот перечень утверждается субъектом РФ (в вашем случае — Санкт-Петербургом). Узнать это можно в налоговой инспекции по месту нахождения имущества или на официальном портале правовой информации Санкт-Петербурга.
   • Какие налоговые ставки установлены в Санкт-Петербурге для нежилых помещений, особенно используемых в коммерческих целях. Ставки устанавливаются законом Санкт-Петербурга.

3. Рекомендации к действию:

   • Обратитесь в свою ИФНС с запросом о необходимости уплаты налога на имущество по конкретным адресам нежилых помещений и о применяемых к ним ставках.
   • Если вы применяете УСН "доходы минус расходы", ведите учёт уплаченных сумм налога на имущество для включения их в состав расходов, тем самым уменьшая налогооблагаемую базу по УСН.
   • Если объекты недвижимости имеют значительную кадастровую стоимость, рекомендуем обратиться к адвокату или налоговому консультанту для точного расчёта налоговых обязательств и проверки их на соответствие региональному законодательству Санкт-Петербурга.