Возврат налоговых вычетов при продаже квартиры с малым сроком владения и убыточной сделкой

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, с убытком

На основе предоставленной информации даю юридический анализ ситуации и рекомендации.

Анализ ситуации

Вы владеете квартирой с марта 2021 года и планируете продать её в феврале 2024 года. Срок владения составит менее 5 лет (на момент продажи — менее 3 лет, если считать по календарю, но ключевой срок — 5 лет). Планируемая цена продажи (5 500 000 руб.) ниже цены приобретения (6 000 000 руб.). В период владения вы получали имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Облагается ли доход от продажи налогом?

По общему правилу, доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и подлежат налогообложению НДФЛ.

"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5).

Однако из этого правила есть исключение: доход освобождается от налогообложения, если имущество находилось в собственности минимальный предельный срок владения и более.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2).

Для квартир, приобретенных после 01.01.2016, как в вашем случае, минимальный предельный срок владения составляет 5 лет, если не применяются специальные условия для сокращения срока до 3 лет (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация и т.д.).

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4).

Поскольку вы приобрели квартиру по договору купли-продажи в 2021 году и срок владения на момент продажи (февраль 2024) составит менее 5 лет, доход от её продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

2. Как рассчитать налог (налоговую базу)?

При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, налоговая база (сумма, с которой платится налог) определяется как доход от продажи, который можно уменьшить на:

• Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей;
• ИЛИ на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

"Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи ... квартир ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1).
"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2).

В вашем случае выгоднее использовать второй вариант — учесть расходы на приобретение, так как они (6 000 000 руб.) превышают как вычет (1 000 000 руб.), так и доход от продажи (5 500 000 руб.).

Расчет налоговой базы:

• Доход от продажи: 5 500 000 руб.
• Минус документально подтвержденные расходы на покупку: 6 000 000 руб.
• Налоговая база = 5 500 000 - 6 000 000 = -500 000 руб.

Налоговая база не может быть отрицательной. При расчете налога она принимается равной нулю.

"Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, подлежащих налогообложению ... то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю" (Источник: НК РФ, статья 210, пункт 3).

Вывод: При таком расчете сумма налога к уплате составит 0 рублей.

3. Нужно ли подавать декларацию и в какие сроки?

Да, подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы обязаны, даже если налоговая база равна нулю и налог платить не нужно. Это следует из обязанности декларировать доходы от продажи имущества, принадлежавшего менее минимального срока.

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2).
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 3).

Сроки:

• Подача декларации (3-НДФЛ) — не позднее 30 апреля 2025 года (года, следующего за годом получения дохода, т.е. за 2024 год).
• Уплата налога (если бы он был) — не позднее 15 июля 2025 года.

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1).
"Общая сумма налога ... уплачивается ... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 4).

4. Особенность: Кадастровая стоимость

Существует важное правило: если цена продажи по договору окажется меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи (2024), то для расчета налога доход будет приниматься равным этой величине (70% от кадастровой стоимости).

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2).

Пример: Если кадастровая стоимость квартиры 8 000 000 руб., то 70% от неё = 5 600 000 руб. Ваша договорная цена (5 500 000 руб.) меньше этой суммы. Значит, для расчета налога доход будет считаться равным 5 600 000 руб..
В этом случае налоговая база = 5 600 000 (доход) - 6 000 000 (расходы) = -400 000 → 0 рублей. Налог по-прежнему равен нулю. Но если бы расходы были меньше, это правило могло бы привести к возникновению налога к уплате.

5. Взаимосвязь с вычетами, полученными при покупке

Возвращать ранее полученный имущественный вычет на покупку квартиры не нужно. Это разные, не связанные между собой налоговые процедуры:

• Вычет при покупке — это право уменьшить налогооблагаемый доход от вашей зарплаты на сумму расходов на покупку жилья (или вернуть уплаченный налог).
• Обложение налогом при продаже — это обязанность заплатить налог с дохода от продажи, которая возникает при несоблюдении минимального срока владения.

Получение вычета при покупке не создает обязанности по возврату средств при последующей продаже, даже досрочной. Контекст не содержит норм, обязывающих к такому возврату.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Налог к уплате: При продаже квартиры в 2024 году по цене 5 500 000 руб. (при подтвержденных расходах на покупку в 6 000 000 руб.) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) равен 0 рублей.

2. Обязанность подать декларацию: Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2024 год в срок до 30 апреля 2025 года. В декларации вы укажете доход от продажи и заявите вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку.

3. Подтверждение расходов: Заранее подготовьте все документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры в 2021 году: договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежные документы (выписки из банка, расписки), свидетельство о регистрации права (или выписку из ЕГРН).

4. Проверьте кадастровую стоимость: Уточните кадастровую стоимость вашей квартиры на 1 января 2024 года (можно на сайте Росреестра). Убедитесь, что ваша договорная цена продажи (5 500 000 руб.) не окажется ниже, чем 70% от этой кадастровой стоимости. В вашем случае, даже если это правило сработает, налог, скорее всего, останется нулевым, но это важно проверить для точности расчета.

5. Не нужно возвращать вычет: Ранее полученные вами суммы имущественного налогового вычета на покупку жилья возвращать государству не требуется.

Рекомендация: Для корректного заполнения декларации и проверки расчета, особенно с учетом правила о кадастровой стоимости, вы можете воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС России) «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» или обратиться за консультацией к профессиональному бухгалтеру или адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.