НДФЛ при продаже склада, не использовавшегося в коммерции и находившегося в собственности менее 5 лет: нужно ли платить налог?

Налогообложение дохода от продажи нежилого помещения (склада), находившегося в собственности менее 5 лет

Анализ ситуации

Вы продали нежилое помещение (склад), которым владели менее пяти лет, получив доход (положительную разницу между ценой продажи и покупки). Объект не использовался в предпринимательской деятельности. В данном случае доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ, но у вас есть право на применение налоговых вычетов для уменьшения налоговой базы.

Применимые нормы и порядок налогообложения

1. Доход от продажи является объектом налогообложения

Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в РФ и являются объектом налогообложения НДФЛ.

"к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1)

2. Отсутствие освобождения от налога в связи с кратким сроком владения

Доходы от продажи объектов недвижимости освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения.

"доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2)

Для нежилых помещений (таких как склад), если не применяются особые условия, перечисленные в законе, минимальный срок владения составляет пять лет.

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 4)

Поскольку вы владели складом менее пяти лет, доход от его продажи не освобождается от налогообложения.

3. Факт неиспользования в коммерческих целях не влияет на применение освобождения

В контексте представленных норм для нежилых помещений факт неиспользования имущества в предпринимательской деятельности не является основанием для освобождения от налога при продаже до истечения минимального срока владения (5 лет). Указание на неиспользование в предпринимательской деятельности в статье 217.1 относится к иным видам имущества (например, к некоторым видам жилых помещений, указанным в пункте 2.1), но не к складам.

4. Налоговые вычеты для уменьшения налогооблагаемого дохода

Поскольку доход подлежит налогообложению, вы вправе применить имущественный налоговый вычет для уменьшения налоговой базы. Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов (на выбор налогоплательщика):

Способ 1: Применить вычет в фиксированной сумме

"имущественный налоговый вычет предоставляется: ... в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 250 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Это означает, что вы можете уменьшить свой доход от продажи на сумму, но не более 250 000 рублей.

Способ 2: Уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение (более выгодный вариант, если расходы велики)

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

К таким расходам относится цена покупки склада, а также иные расходы, непосредственно связанные с его приобретением (например, услуги риелтора, нотариуса), при наличии подтверждающих документов.

Важно: В вашем случае (неиспользование в предпринимательской деятельности) ограничение на применение вычетов для имущества, использовавшегося в бизнесе, не действует.

"положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи и абзаца первого подпункта 2 настоящего пункта не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества ... которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 4)

5. Порядок декларирования и уплаты налога

Кто представляет декларацию: Физические лица, получившие доход от продажи имущества, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог.

"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1)

Срок представления декларации: Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (за 2024 год — до 30 апреля 2025 года).

"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 229, пункт 1)

Срок уплаты налога: Исчисленная сумма налога должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (за 2024 год — до 15 июля 2025 года).

"Общая сумма налога, ... уплачивается ... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 4)

Ответственность: Непредставление налоговой декларации в установленный срок влечет штраф.

"Непредставление в установленный ... срок налоговой декларации ... влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной ... суммы налога ... за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей." (Источник: НК РФ, статья 119, пункт 1)

Если декларация не будет представлена, налоговый орган может самостоятельно исчислить налог к уплате на основе имеющихся у него данных (например, кадастровой стоимости).

"В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, ... налоговый орган на основе имеющихся у него документов ... исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 3)

Выводы и рекомендации

1. Налог платить нужно. Поскольку вы владели складом менее 5 лет, доход от его продажи (разница между ценой продажи и покупки) подлежит обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ).

2. Выберите оптимальный способ уменьшения налогооблагаемого дохода:

   • Если расходы на покупку склада были существенно больше 250 000 рублей, выгоднее уменьшить доход от продажи на всю сумму документально подтвержденных расходов (Способ 2). Налог будет платиться только с разницы между ценой продажи и этими расходами.
   • Если расходы на покупку были небольшими или их сложно подтвердить, можно использовать вычет в 250 000 рублей (Способ 1).

3. Обязательно подайте налоговую декларацию. До 30 апреля 2025 года необходимо представить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ за 2024 год. К декларации приложите копии документов, подтверждающих:

   • доход от продажи (договор купли-продажи),
   • расходы на приобретение (договор купли-продажи, расписки, платежные документы) — если выбираете Способ 2,
   • право собственности на проданный склад.

4. Уплатите налог. Исчисленную в декларации сумму налога необходимо уплатить в бюджет до 15 июля 2025 года.

Рекомендация: Для корректного заполнения декларации, выбора наиболее выгодного варианта вычета и проверки комплектности документов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, или воспользоваться специальным сервисом на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС России).