Применение льготы по НДФЛ для семей с детьми при продаже недвижимости и последующей покупке большего объекта

Применение льготы по НДФЛ при продаже недвижимости и последующей покупке жилья большей площади для семьи с детьми

Анализ ситуации

Вы продаете два объекта недвижимости в одном налоговом периоде (2024 год):

1. Первый объект - в собственности более 5 лет (освобождается от налогообложения)
2. Второй объект - в собственности менее 3 лет (подлежит налогообложению)

После продажи второго объекта планируете приобрести жилье большей площади. У вас двое детей, другого имущества нет.

Применимые нормы законодательства

Условия применения льготы для семей с детьми

"Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение;
• в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
• общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанным с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);
• налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2.1)

Требование к характеру использования имущества

"Доход от продажи имущества, указанного в абзацах десятом и одиннадцатом настоящего пункта, освобождается от налогообложения при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2.1)

Выводы и рекомендации

1. Применимость льготы для второго объекта

Да, вы можете применить льготу при продаже второго объекта при соблюдении всех условий:

• Наличие двух несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, обучающихся очно)
• Приобретение нового жилья большей площади в том же году продажи или до 30 апреля следующего года
• Проданный и приобретаемый объекты являются жилыми помещениями
• Имущество не использовалось в предпринимательской деятельности
• Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей
• На момент продажи у вас и членов семьи нет в собственности другого жилья с большей площадью

2. Требования к объектам

• Оба объекта должны быть жилыми (комната, квартира, жилой дом, их части или доли)
• Использоваться для личных нужд, а не в предпринимательской деятельности

3. Учет multiple сделок

Льгота применяется к каждому объекту отдельно. Продажа первого объекта (более 5 лет в собственности) не влияет на возможность применения льготы для второго объекта.

4. Подтверждение целевого использования

Вам необходимо будет подтвердить в налоговой инспекции:

• Факт продажи второго объекта (договор купли-продажи)
• Факт приобретения нового жилья большей площади (договор купли-продажи, акт приема-передачи)
• Документы, подтверждающие наличие двух детей (свидетельства о рождении)
• Отсутствие использования имущества в предпринимательской деятельности

5. Влияние отсутствия другого имущества

Отсутствие другого имущества является положительным фактором, так как одно из условий льготы - отсутствие в собственности иного жилья с большей площадью, чем приобретаемое.

Рекомендации

1. Убедитесь, что оба объекта (продаваемый и приобретаемый) являются жилыми помещениями
2. Соберите все документы, подтверждающие право на льготу:
   • Свидетельства о рождении детей
   • Документы по сделке купли-продажи второго объекта
   • Документы по приобретению нового жилья
3. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2024 год с приложением всех подтверждающих документов
4. Проконсультируйтесь с адвокатом для подтверждения правильности применения льготы в вашей конкретной ситуации

При соблюдении всех указанных условий вы имеете право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже второго объекта недвижимости.