Налог при продаже доли в квартире, полученной по наследству, другому сособственнику

Продажа доли в квартире, полученной по наследству, другому сособственнику

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником 1/3 доли в квартире, которая перешла к вам по наследству. Вы планируете продать эту долю второму собственнику, который также является вашим родственником и получил свою долю по тому же наследству, за 1 000 000 рублей. Основной вопрос — обязанность по уплате НДФЛ.

Применимые нормы и их анализ

1. Минимальный срок владения и освобождение от НДФЛ

Ключевое значение имеет срок, в течение которого доля находилась в вашей собственности.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)

Для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный предельный срок владения установлен в три года.

"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)

Вывод по сроку: Если ваша доля в собственности находится три года или более, доход от ее продажи освобождается от налогообложения НДФЛ полностью. Вам не нужно платить налог и, соответственно, не нужно подавать налоговую декларацию по этому доходу (если это единственный подобный доход в году).

2. Особенности продажи сособственнику и фактор родства

Ваш покупатель является одновременно и вашим родственником, и совладельцем имущества. Этот факт не отменяет правило о минимальном сроке владения.

В Налоговом кодексе есть положение о том, что доходы от операций между близкими родственниками, как правило, не признаются доходами для целей налогообложения. Однако в данной норме есть важное исключение:

"В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений." (Источник: НК РФ, статья 208, пункт 5)

Договор купли-продажи является договором гражданско-правового характера. Следовательно, общее правило о невключении таких доходов в налогооблагаемую базу не применяется. Продажа доли за деньги подпадает под общие правила налогообложения доходов от продажи имущества, рассмотренные выше.

Родство и статус сособственника также могут привести к признанию сторон взаимозависимыми лицами.

"Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица... а именно: ... 3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства..." (Источник: НК РФ, статья 20, пункт 1)

Этот статус может иметь значение для налогового вычета, если срок владения окажется менее трех лет (см. ниже), но не влияет на право освобождения от налога при владении более трех лет.

3. Ситуация, если срок владения менее трех лет

Если вы владеете долей менее минимального предельного срока (т.е. менее трех лет, учитывая способ приобретения), то доход от продажи в 1 000 000 рублей будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

В этом случае вы можете воспользоваться одним из двух имущественных налоговых вычетов:

1. Вычет в фиксированной сумме: Вычет предоставляется в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 рублей в целом.

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи... доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)

1. Вычет в сумме документально подтвержденных расходов: Вы можете уменьшить доход на сумму затрат на приобретение этой доли. В вашем случае такими расходами может быть признана госпошлина на вступление в наследство, услуги нотариуса, оценка и т.д., если вы можете их подтвердить.

"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Важное ограничение: При продаже доли именно совладельцу, который является взаимозависимым лицом, применение вычета в сумме расходов на приобретение имеет особенность, но в предоставленном контексте информация об этом ограничении для вычета, связанного с продажей (а не покупкой), отсутствует. Указанное ограничение касается вычета на покупку жилья (п.5 ст.220 НК РФ).

4. Какие документы необходимы

Для подтверждения права на освобождение от налога (при владении более 3-х лет) в случае запроса налоговых органов потребуются:

• Свидетельство о праве на наследство (или выписка из ЕГРН), подтверждающее способ и дату приобретения доли.
• Договор купли-продажи доли.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию права собственности продавца и факт ее прекращения.

Выводы и рекомендации

1. Ключевой фактор — срок владения. Если вы владеете долей три полных года или более с момента принятия наследства (дата смерти наследодателя или дата выдачи свидетельства о праве на наследство), то НДФЛ платить не нужно. Доход от продажи полностью освобождается от налогообложения.

2. Продажа родственнику и совладельцу не лишает вас этого освобождения. Правило о минимальном сроке владения применяется независимо от того, кому вы продаете имущество.

3. Если срок владения менее трех лет, с суммы дохода (1 000 000 руб.) необходимо будет заплатить НДФЛ. Вы можете уменьшить налоговую базу:

   • На фиксированный вычет в 1 000 000 рублей (в вашем случае весь доход будет «перекрыт» вычетом, налог составит 0 руб.).
   • Либо на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли по наследству. Если эти расходы меньше 1 000 000 рублей, выгоднее использовать фиксированный вычет.

4. Действия:

   • Уточните точную дату возникновения права собственности на долю (дата смерти наследодателя или дата регистрации права в Росреестре).
   • Если срок более 3 лет: Заключайте договор, подавайте документы на регистрацию перехода права. Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и платить налог не требуется.
   • Если срок менее 3 лет: Для применения вычета и освобождения от уплаты налога (так как доход равен максимальному вычету) вам, скорее всего, потребуется подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи, даже если налог к уплате нулевой. Это нужно для заявления права на вычет. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или бухгалтером для корректного оформления.

5. Прочие платежи: Помимо НДФЛ, при сделке возникают расходы на нотариальное удостоверение договора (если это требуется), государственную регистрацию перехода права, а также возможные услуги риелторов или юристов. Эти платежи не являются налогами на доход.

Для окончательного расчета и учета всех нюансов, особенно в части подтверждения расходов или подачи декларации, рекомендуется обратиться к адвокату или налоговому консультанту.