Продажа приватизированной в 1992 году квартиры и налог на доход (НДФЛ)
Вывод: При продаже квартиры, приватизированной в 1992 году, НДФЛ платить не нужно. Несмотря на дату в выписке ЕГРН (2021 год), для целей налогообложения вы владеете квартирой с момента приватизации, то есть более 30 лет, что значительно превышает установленный законом минимальный срок.
Анализ ситуации
Ваша ситуация является стандартной для объектов недвижимости, права на которые возникли до создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ключевой вопрос — с какой даты исчисляется срок владения для освобождения от налога: с момента возникновения права (1992 год) или с момента его регистрации в ЕГРН (2021 год).
Закон дает однозначный ответ: срок владения считается с момента возникновения права собственности, а не с даты его государственной регистрации в текущем реестре.
Применимые правовые нормы
-
Основание для освобождения от НДФЛ. Для приватизированного жилья закон устанавливает льготный минимальный срок владения.
"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1, пункт 3).
-
Признание ранее возникших прав. Права на недвижимость, возникшие до 1997 года (до вступления в силу первого закона о регистрации), являются юридически действительными независимо от регистрации в ЕГРН.
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 1).
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию владельца и носит подтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
-
Документы, подтверждающие право. Ваш старый документ 1992 года является законным основанием, подтверждающим право собственности.
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, пункт 2).
Выводы и рекомендации
-
Налог платить не придется. Поскольку право собственности возникло у вас в 1992 году в результате приватизации, вы владеете квартирой более 3 лет (фактически, более 30 лет). Доход от ее продажи полностью освобождается от НДФЛ на основании пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
-
Подготовка к продаже.
- Основной документ: При составлении договора купли-продажи в качестве основания вашего владения укажите первичный документ 1992 года (например, договор передачи квартиры в собственность, свидетельство о собственности по старой форме).
- Актуальный документ: Выписка из ЕГРН от 2021 года подтверждает, что это право зарегистрировано в текущем реестре и на квартиру нет обременений. Она необходима для покупателя и регистрации сделки.
-
В случае вопросов. Если у налоговой инспекции или покупателя возникнут сомнения, вы можете предъявить оба документа и сослаться на указанные выше нормы закона. Запись в ЕГРН от 2021 года — это лишь фиксация уже существующего более 30 лет права, а не момент его возникновения.
Таким образом, ваши опасения необоснованны. Продавайте квартиру спокойно, налог в размере 500+ тысяч рублей уплачивать не требуется.
